법무연구 2권(2011.4)

공유물 주택 임대차의 법률관계 김효석 ( ) / 269 주택을 임대차하는 경우 그 목적물인 건물의 소유형태는 단독 소유인 경우도 있지 만 부부나 공동상속인 등의 공유로 되어 있는 경우도 흔히 볼 수 있다 임차주택이 , . 공유물인 경우라도 공유자 전원이 임대인이 된 때에는 공유라는 사실 때문에 특별한 문제가 생길 여지는 거의 없다 반면에 공유자 전원이 아닌 그 일부와 임대차계약을 . 맺은 경우에는 공유물 임대행위의 법적 성질을 어떻게 볼 것인지 그에 따른 유효요 , 건을 갖추었는지 여부에 따라 임대차의 효력 및 임차인의 지위가 크게 달라진다. 사안에 따라서는 일부 공유자와 맺은 임대차계약 자체가 무효로 되어 다른 공유자 로부터 임차주택의 인도 명도 청구를 당하거나 부당이득 반환청구를 당하는 등 임차인 의 지위가 매우 불안해 질 수 있다 예컨대 부부가 공유하는 주택의 분의 지분권 . , 2 1 자인 어느 일방과 임대차계약을 체결하였는데 그 계약이 공유지분의 과반수로 결정 , 되지 않았다는 이유로 다른 일방이 임대차계약의 무효를 주장하면서 임차주택의 인도 를 청구하는 경우 임차인은 심각한 손해를 입게 될 우려가 있다는 것이다 실제로 공 . 유자 중 일부와 맺은 임대차계약의 효력 여부가 문제되고 더 나아가 대항력 및 우선 , 변제권 유무까지 문제된 사례를 상담이나 소송과정에서 종종 접할 수 있다. 이 글은 공유물인 주택의 임대차를 둘러싼 법률관계를 고찰하는데 그 목적이 있지 만 그 논의는 상가건물 임대차보호법 의 적용을 받는 상가건물 임대차의 경우에도 , 柱 柲 마찬가지로 적용될 것으로 본다 다만 공유물 임대차의 효력에 중점을 두고 살펴보 . , 려고 하므로 공유에 관한 기초 개념 공유 및 지분의 법적 성질 공유관계의 성립 및 , , , 해소 등에 관한 설명은 쟁점과 직접 관련이 없으므로 생략한다. 이하에서는 먼저 공유물의 임대행위가 관리행위인지 처분행위인지 그 법적 성질에 관한 논의를 살펴본 후 공유물 임대차의 유효요건에 관하여 검토하고 공유물에 대 , , 한 임대차의 효력을 고찰하는 순서로 서술하고자 한다 특히 공유물에 대한 임대차의 . 효력과 관련해서는 임차인이 유효요건을 갖추었는지 여부를 기준으로 하여 공유물 인 도청구 및 부당이득금 반환청구의 가부 공유자 사이의 임대차보증금 반환의무 , 에 대하여 상세하게 고찰하고자 한다.