법무연구 2권(2011.4)

공유물 주택 임대차의 법률관계 김효석 ( ) / 273 관한 사항으로서 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 할 것이고 과반수의 지분을 , 가진 공유자는 다른 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관한 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로 과반수의 지분 , 을 가진 공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용 수익하기로 정하는 것은 柴 공유물의 관리방법으로서 적법하며 다만 , 그 사용 수익의 내용이 공유물의 기존의 모 柴 습에 본질적 변화를 일으켜 관리 아닌 처분이나 변경의 정도에 이르는 것이어서는 悧 您 悧 您 悧 您 안 될 것이고 예컨대 다수지분권자라 하여 나대지에 새로이 건물을 건축한다든지 하 , 는 것은 관리의 범위를 넘는 것이 될 것이다 悧 您 . 19) 한편 일본의 하급심 판결 중에도 , ㈐ 민법 제 조602 柱 20) 소정의 기간을 초과하는 공 유물의 임대차는 처분행위이므로 공유자 전원의 동의로써 결정하여야 하는 것 柲 이라거 나, 21) 장기간에 걸쳐 다른 공유자의 공유물 사용 수익권을 제약하는 경우에는 공유 柱 柴 물 임대행위에 공유자 전원의 동의가 필요하다 柲 고 하여 처분행위의 범위를 확대하는 취지로 판시한 것이 있어 주목을 받고 있다. 일반적으로 공유물에 대하여 임대차계약을 체결하는 행위는 그것이 민법 조의 기간 602 氩 을 초과할 경우에는 공유자에 의한 당해 목적물의 사용 수익 등을 장기간에 걸쳐서 扔 제약하게 되어 사실상 공유물의 처분에 가까운 효과를 초래하기 때문에 이것을 유효하 게 행하려면 공유자 전원의 합의가 필요하다고 해석된다 이에 반하여 동조의 기간을 . , 초과하지 않을 경우에는 처분의 정도에 이르지 않은 관리행위에 해당하는 것으로서 지 분가격의 과반수로써 결정할 수 있다고 해야 한다 그러나 만약 계약상의 존속기간이 . 동조의 기간을 초과하지 않더라도 차지차가법 등이 적용되는 임대차계약에 있어서는 갱신이 원칙이므로 사실상 계약관계가 장기간에 걸쳐 계속될 개연성이 높고 따라서 , 공유자에 의한 사용 수익에 끼치는 영향은 동조의 기간을 초과하는 임대차계약과 동 扔 일시할 수 있다고 할 것이다 따라서 . 차지차가법 등이 적용되는 임대차계약도 원칙적 으로 공유자 전원의 합의 없이는 유효하게 체결할 수 없다고 할 것이다. 22) 19) 대법원 선고 다 판결 2001.11.27. 2000 33638,33645 20) 일본 민법 제 조 단기임대차 602 ( ) 처분의 능력 또는 권한을 가지지 아니한 자가 임대차를 하는 경우에는 그 임대차는 다음의 기간을 넘지 못한다. 수목의 식재 또는 벌채를 목적으로 하는 산림의 임대차는 년 1. 10 기타 토지의 임대차는 년 2. 5 건물의 임대차는 년 3. 3 동산의 임대차는 개월 4. 6 21) 판결 39(1964).9.26. 東京地 ඼ 昭和 22) 제 호 판결확정 판례시보 제 호 14(2002).11.25. 13( ) 9500 ( ), 1816 (2003.6.11), 82 ワ 東京地 ඼ 平成 平成 면 이 판결에 대한 평석은 , , “ につき が され ᛉ 口惠三 共有建物 借地借家法 ᕤ 用 、 が さ ᩲ 期性 ᅦ 想 れる を ぶことは ᆾᆳ 借契 ǿ ɋ 、 の に たるか 公有物 柱୐ 分 柲 當 、 호 ”, N.B.L. 767 に たるか 柱œ 理 柲 當 (2003.8), 70 면 참조 73