법무연구 2권(2011.4)

274 법무연구 제 권 2 (2011. 4.) 일본의 또 다른 하급심 판결 중에는 ㈑ 건물소유를 목적으로 한 공유토지의 사용 柱 대차는 공유물의 관리행위가 아니라 처분행위이므로 공유자 전원의 동의가 없는 한 무효이다. 柲 라고 판시한 사례도 있다. 23) 주택임대차보호법 에 따른 일정한 요건을 갖춘 주택임차인의 지위가 거의 담 (1) 柱 柲 보물권자에 준할 정도로 강화된 것은 주지의 사실이다 상가건물 임대차보호법 의 적용 을 받는 경우도 같다 이 때문에 공유물인 주택에 대하여 임대차계약을 체결하는 행위 . 는 관리행위의 정도를 넘어 처분행위의 범주에 포함될 수 있다는 주장도 일응 수긍이 되는 것도 사실이다. 그러나 주택임대차보호법 이 규정하고 있는 임대차계약의 법적 효력은 법률의 (2) 柱 柲 규정에 의하여 당연히 주어지는 것이지 당사자 사이의 계약에 의하여 비로소 생기는 것은 아니다 또한 주택임차인이 우선변제권을 갖는다는 점만을 이유로 공유물의 임 . 대차 행위를 처분행위라고 볼 수는 없다 비록 주택임차인이 경매절차에서 우선변제 . 받을 권리가 있다고 하더라도 저당권자 등과 같은 경매신청권이 없으며 임대차기간 , 이 같은 법에서 규정하고 있는 년을 넘지 않는 경우 또는 장기 임대차계약으로 볼 2 수 없는 경우에는 다른 공유자에게 특별히 불이익을 준다고 볼 수도 없다 이러한 이 . 유에서 공유물인 주택의 임대차계약 체결행위를 곧바로 처분행위라고 보기는 어렵다. 24) 다만 현재의 공유물 임대차 관행과 그동안 형성되어온 해석론에도 불구하고 (3) , 장기간에 걸쳐 다른 공유자의 공유물 사용 수익권을 제약하는 경우에는 공유물의 임 柴 대행위에 공유자 전원의 동의가 필요한 것으로 해석하여 처분행위의 범위를 확대할 것인지 문제는 좀 더 깊은 연구와 활발한 논의가 필요하다고 생각한다 현실적으로 . 관리행위에 필요한 지분 과반수의 동의마저 얻지 못해 임대차계약의 효력이 문제되는 마당에 이를 처분행위로 확대해석한다면 공유자 전원의 동의를 얻지 못한 임차인의 법적 지위는 더욱 불안해지기 때문이다. 23) 판결 이 판결의 전문은 금융 상사판례 제 호 18(2006).1.26. , 1237 (2006.3.15) 47～ 東京地 ඼ 平成 柱 扔 柲 면 참조 51 24) 박용우 분의 지분을 가진 공유자 인이 제 자와 자신의 이름으로 주택임대차계약을 체결 , “2 1 1 3 한 경우 다른 공유자가 임대차보증금반환의무를 부담하는지 여부 판례와 실무인천지방법 ”, ( 원 년 면 ) 2004 (2004.12), 112