법무연구 2권(2011.4)

공유물 주택 임대차의 법률관계 김효석 ( ) / 275 따라서 현재의 공유물 임대차 관행을 감안할 때 공유물인 주택에 대하여 임대 (4) 차계약을 체결하는 행위를 처분행위라고 볼 것이 아니라 관리행위라고 해석하는 통설 및 판례의 태도가 아무래도 임차인의 법적 지위 안정에 실질적인 도움이 되는 견해라 고 생각하므로 이를 따르기로 한다. 주택임차인이 공유자 중 일부와 임대차계약을 체결한 경우 그 계약이 유효한지 (1) 여부는 앞에서 살펴본 공유물 임대차의 법적 성질을 어떻게 보느냐 즉 공유물인 주 , 택에 대한 임대차계약체결이 관리행위인지 처분행위인지와 직접 관련되어 있다. 통설과 주류적인 판례의 태도에 따라 공유물인 주택의 임대행위를 관리행위로 (2) 보는 입장에서는 공유자 지분의 과반수로써 결정하여야 한다는 민법 제 조 본문의 , 265 규정은 공유자 사이의 내부관계에 관한 규율을 정한 것을 넘어서 관리행위의 유효요 건 으로 보는 것이 타당하다 따라서 이하에서는 공유물인 주택에 관하여 공유자 중 . 일부와 체결한 임대차계약이 유효요건을 갖추었는지 여부를 살펴본다. 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로써 결정하여야 하므로 소 (1) , 수 지분권자와 체결한 임대차계약은 다른 공유자와의 관계에서 원칙적으로 무효이다. 특히 부부 공유인 주택의 경우 보통 분의 씩의 지분을 가지는 경우가 많은데 분 , 2 1 2 의 지분권자는 과반수 지분권자가 아니므로 1 , 25) 임차인이 부부 중 어느 일방과 임대 차계약을 체결한 경우 유효요건을 갖추지 못한 것이 되고 나머지 공유자의 동의를 , 얻어야만 그 임대차계약이 유효하게 된다 다만 소수 지분권자 또는 부부 중 어느 . , 일방 명의로 임대차계약서가 작성되었다고 하더라도 다른 공유자의 관여 정도에 따라 유효한 임대차계약으로 인정될 경우도 있을 것이므로 곧바로 그 임대차계약이 무효라 고 단정할 것은 아니다. 25) 대법원 선고 다 판결 대법원 선고 다 판결 대법원 1962.4.4. 62 1 ; 1978.5.23. 77 1157 ; 1979.6.12. 선고 다 판결 79 647