법무연구 2권(2011.4)

276 법무연구 제 권 2 (2011. 4.) 소수 지분권자와 체결한 주택임대차계약이 무효로 처리되면 이를 유효하다고 (2) , 믿고 임차보증금을 지급하고 거주하고 있는 임차인은 다른 공유자로부터 인도청구를 당하거나 부동산경매절차에서 적법한 임차권자로서 누릴 수 있는 권리를 상실하는 등 많은 불이익을 입게 된다 따라서 임차인의 입장에서는 공유물인 주택의 임대차계약 . 이 유효요건을 갖추어야 하기 때문에 임대차계약서에 지분의 과반수에 미달하는 일 , 부 공유자의 이름만 기재되어 있다고 하더라도 임대차계약 당시 다른 공유자가 함께 , 계약을 체결하였다거나 또는 명의상 계약당사자인 공유자가 다른 공유자를 대리하여 계약을 체결하였다고 주장하게 된다 그러나 실제 소송과정에서 그와 같은 임대차계 . 약의 유효를 주장하는 임차인으로서는 유효의 근거로 다른 공유자도 그 임대차계약의 당사자라고 주장하는 것만으로는 부족하고 지분의 과반수에 달하는데 필요한 다른 , 공유자의 동의서나 승낙서를 확보하는 등 다른 공유자의 관여 정도를 적극적으로 증 명하는 것이 필요하다. 과반수 지분권자에 의한 임대행위는 관리행위로서 적법 유효하다는 것이 현재 (1) 柴 까지의 통설과 판례의 태도이다 따라서 공유자 중 일부와 임대차계약을 체결하였더 . 라도 그 일부 공유자의 지분이 과반수 이면 그 임대차계약은 유효하다 주의할 것은 . 공유자의 과반수가 아니라 지분의 과반수이므로 공유자의 수로는 과반수가 되지 않 , 더라도 그 지분의 합계가 과반수이면 공유물 관리행위의 일환으로써 임대차계약을 유 효하게 체결할 수 있다는 점이다. 그런데 민법은 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정 (2) 하도록 규정하고 있을 뿐 그 방식 에 대해서는 아무런 규정이 없다 여기서 공유물의 . 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로서 결정한다는 것은 공유물의 관리방법 에 관하여 공유자의 지분 과반수의 의사 또는 찬성이 있으면 이는 적법하다는 의미이 다. 26) 이 경우 과반수 지분권자가 다른 공유자와 미리 협의과정을 거쳐야 하는가 아 니면 과반수 지분권자는 다른 공유자와의 협의 없이도 관리행위를 할 수 있는지 여부 가 문제된다. 이와 관련하여 과반수 지분권자의 공유물 임대행위는 다른 공유자의 사용 수익 (3) 柴 26) 대법원 선고 다 판결 1980.9.9. 79 1131,1132