법무연구 2권(2011.4)

공유물 주택 임대차의 법률관계 김효석 ( ) / 281 과반수 지분권자로부터 공유물인 주택을 임차하여 사용 수익을 허락받은 임차인 ㈎ 柴 은 소수 지분권자에 대하여 부당이득 반환의무를 지는지 여부가 문제된다. 먼저 부당이득 반환의무를 인정하는 견해 , ㈏ 긍정설 가 있다. 41) 즉 과반수 지분권 , 자와 임대차계약을 체결한 임차인은 그 점유가 불법이거나 부당하다고는 할 수 없지 만 그 임차인의 지위는 과반수 지분권자의 지위와 같다고 볼 수 있어 비록 소수 지 , , 분권자에 대하여 그 주택을 인도할 의무는 없다고 하더라도 여전히 소수 지분권자의 지분 비율에 상응하는 범위 내에서 임료 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다는 것 이다 그러나 이러한 해석은 공유물에 대한 관리권이 있는 과반수 지분권자로부 . , ① 터 사용 수익을 허락받은 임차인은 법률상 적법한 원인에 의한 정당한 점유자임에도 柴 부당이득법리를 적용하여 소수 지분권자에 대한 부당이득 반환의무를 인정하는 것은 법논리적으로 맞지 않고 과반수 지분권자와 사이에 적정한 임료를 정한 임대차계 , ② 약을 체결하고 임료를 지급한 임차인이 나중에 소수 지분권자로부터 다시 소수지분의 범위에 상응하는 임료를 중복적으로 청구당할 위험이 있다 이러한 위험에 빠지지 않 . 으려면 임차인은 임료를 공탁하거나 아니면 각 공유자의 지분비율에 맞추어 각 공유 자에게 지급하여야 할 것인데 이것은 현실적인 거래관행과 일치하지 아니한다. 42) 이에 반하여 과반수 지분권자로부터 사용 수익을 허락받은 임차인의 점유는 적 , ㈐ 柴 법하므로 소수 지분권자에 대하여 법률상 원인 없이 이득을 얻은 것이 없다고 보아 부당이득 반환의무를 인정하지 않는 견해 부정설 가 있다 이에 따르면 공유물에 . , ① 대한 관리권이 있는 과반수 지분권자로부터 사용 수익을 허락받은 임차인은 법률상 柴 적법한 원인에 의한 정당한 점유자로서 보호를 받을 수 있고 소수 지분권자가 입 , ② 는 실제의 손해는 공유물을 관리하는 과반수 지분권자와 사이에 부당이득 또는 불법 행위로 조정하면 되며 만약 소수 지분권자가 과반수 지분권자의 관리방식에 불만 , ③ 41) 일본의 하급심 판결 중에는 과반수 지분의 공유자로부터 허락을 받아 공유토지를 점유하고 있 , 는 제 자에 대하여 공유자 중의 인이 제기한 소송에서 공유물의 점유 사용을 방해받고 있는 3 1 , 柴 소수 지분권자는 다른 공유자로부터 공유자와의 협의에 기하지 않고 공유물을 점유 사용할 것 柴 을 승낙받은 제 자에 대하여 자기의 지분에 한하여 공유물을 점유 사용하는 것을 방해해서는 3 柴 안 된다는 부작위청구가 가능하고 그 구체적인 실현이 곤란한 경우에는 그의 지분권을 침해하 , 고 있음을 이유로 손해배상청구 내지 부당이득반환을 청구할 수 있다고 판시한 사례가 있다. 판결 판례타임즈 호 면 7(1995).9.26. , 910 , 235 東京 ΐ඼ 平成 42) 조용균 과반수 지분권자의 허락을 받은 공유토지 점유자의 법적 지위 대법원판례해설 제 , “ ”, 호40 (2002.12), 67 면 이재목 과반수 지분권자로부터 공유물의 사용 수익을 허락받은 68 ; , “ 扔 점유자의 법적 지위 쥬리스트 제 호 면 ”, 410 (2006.6), 332