법무연구 2권(2011.4)

공유물 주택 임대차의 법률관계 김효석 ( ) / 285 과반수 지분권자와 임대차계약을 체결한 경우 (2) 공유물의 과반수 지분권자는 다른 공유자와 협의 없이 단독으로 관리행위를 할 ㈎ 수 있지만 임대차계약이 공유자 중 일부의 명의로만 체결된 경우에는 임대차계약서 , 의 기재내용만을 놓고 볼 때 다른 공유자는 임대차로 인한 채무를 부담하지 않는다. 법률관계의 성질상 불가분채무라 하더라도 공유자가 공동으로 제 자와 계약을 체결하 3 여야 하는 것은 아니므로 불가분채무라는 이유만으로 계약당사자가 아닌 다른 공유자 에 대해서도 계약상의 책임을 물을 수는 없는 것이기 때문이다. 따라서 임차인이 계약 명의인이 아닌 다른 공유자에게 임대차보증금의 반환을 ㈏ 청구하려면 적어도 임대차계약 체결과정에서 공유물에 관한 법률행위임이 표시되어 , 야 하고, 53) 명의상 계약당사자인 공유자가 다른 공유자를 대리하여 임대차계약을 체 결하였다는 점을 주장 입증하여야 한다 그 대리의사의 표시는 반드시 본인의 성명 , . 을 명시하여서 하여야 하는 것은 아니고 모든 사정으로부터 그 뜻을 알 수 있으면 , 되는 만큼 계약상 명의자가 임대차계약의 상대방에게 공유인 주택의 등기부등본을 , 보여주면서 다른 공유자를 대신하여 자신이 계약을 체결하는 것이라고 말하였다면 그 것으로 다른 공유자를 대리하는 의사를 표시하였다고 보아야 할 것이다. 이와 같이 공유물에 관한 법률행위에 대하여 명의상 계약자가 다른 공유자를 대 ㈐ 리하여 임대차계약을 체결하였다고 볼 수 있는 때에는 일단 다른 공유자도 임대차계 , 약의 당사자로 추정할 수 있을 것이다 이 경우에는 이를 부인하는 다른 공유자가 적 . 극적으로 명의상 계약자가 대리의 의사표시가 아닌 명의상 계약자만을 계약당사자로 할 의사로 임대차계약을 체결하였으므로 자신은 임대차계약의 당사자가 아니라고 주 장을 하고 이에 대해 입증을 하여야 할 것이다 , . 요컨대 공유자 중 일부의 명의로만 임대차계약을 체결한 경우라도 임대차계약 , ㈑ 을 체결하는 과정에서 공유물에 관한 법률행위임이 표시되었고 명의상의 계약자가 , 그 과정에서 다른 공유자의 명의를 현명시켰다면 특별한 사정이 없는 한 다른 공유 , 자도 그 임대차계약의 당사자로서 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있다고 생각한다. 53) 주택이나 상가건물 임대차의 경우 그 임대차계약이 부동산중개업자를 통해 체결되는 경우는 물론 당사자 쌍방이 직접 체결하는 경우에도 인터넷 등을 통해 손쉽게 부동산등기부등본을 발 급받아 권리관계를 확인하는 것이 보통이므로 공유 주택이나 상가건물을 임대차하는 경우 다 , 른 종류의 공유물보다 훨씬 용이하게 공유관계임이 표시된다고 할 것이다.