법무연구 3권(2012.3)

72 법무연구 제3권 (2012. 4.) 단독으로 임차권등기를 할 수 있도록 임차권등기명령제도를 도입함으로써 임차 인의 권익보호에 충실을 기하기 위해 1999. 1. 21. 법률 제5741호로 주택임대차 보호법을 개정하면서 시행된 제도이다. 2) 요건 가) 임대차의 종료 임대차등기명령을 신청하기 위해서는 임대차가 종료되어야 하며 존속기간이 만 료된 경우, 기간의 약정이 없는 경우의 해지통고나 해지권유보에 의한 해지통고, 기간의 약정이 있더라도 임대인이 임차인의 의사에 반하여 임차주택에 대한 보 존행위를 하여 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없을 때, 임차주 택의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타의 사유로 인하여 사용 ․ 수익할 수 없게 되어 그 잔존부분만으로는 임차의 목적을 달성할 수 없게 된 때 등 종료의 사유 에는 특별한 제한이 없다. 나) 보증금을 받지 못할 것 보증금을 반환 받지 못한 경우는 전액 또는 일부를 가리지 않는다. 따라서, 일 부를 받았다 하더라도 잔존부분에 대하여 임차권등기명령신청이 가능하다 5) . 다) 신청권자 임대차가 종료될 때 대항력 또는 대항력 및 우선변제권을 가지고 있는 임차인 의 경우는 당연히 신청권자가 되는 점에는 이견이 없으나, 문제는 임대차관계가 존속 중에 있지만 주민등록 전입신고를 하지 않아 처음부터 대항력을 취득하지 않았거나, 대항력을 취득했다가 임대차가 종료된 후 임차주택의 점유를 상실하 거나 주민등록을 전출하여 대항요건을 상실한 임차인도 신청권자가 될 수 있는 가에 대하여 異論이 있을 수 있다. 이에 대하여 판례 6) 와 실무 7) 는 법 제3조의3 제1항이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이라고만 규정하여 임차인이 임차권등기명령신청을 할 당시 대항력이나 우선변제권을 취득하고 있 을 것을 요건으로 하지 않고 있다는 점, 같은 조 제5항이 임차권등기가 경료되 면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득한다고 하면서 다만 임차권등기 이전 에 이미 대항력 및 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 및 우선변제권은 5) 임차권등기명령절차에 관한규칙 제2조 ① 5. 6) 대법원 2004. 10. 28. 선고 2003다62255, 62262 판결 7) 윤경, 민사집행(부동산경매)의 실무, 육법사(2008), 1463.