법무연구 5권(2015.4)

독립성을 상실한 구분건물의 경매절차상 제기되는 실무상의 문제점과 개선방안 / 박재승 221 Ⅰ. 서론 1. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 제정과 상가 건물의 구분소유 (법제1조의2)의 신설이유 1) 이 법 제정 당시의 상황은 공동주택과 대형상가의 건축이 폭발적으로 증가하고, 그 거래도 활발하게 진행되는 결과 구분소유자 상호간의 법률관계, 이용관계 및 그 대지에 대한 소 유이용관계와 공동생활을 합리적으로 규율할 필요가 있었고 현실적으로는 공동주택이나 상가의 경우 토지등기부가 수십 권에 이르는 경우까지 발생하여 공시기능이 약화된 결과 전문가인 등기관이나 법무사에게도 그 권리관계를 파악하는 것이 쉬운 일이 아니었다. 2) 3) 법제1조2(상가건물의 구분소유)에 대한 개정안의 신설이유에 의하면, “상가 등의 집합건물안의 구분된 점포 등은 독립하여 거래되고 있는 것이 사회적 현실 임에도 현행법상 구분소유권의 목적이 되지 아니하고 전체 건물에 대한 지분등기만이 허 용되고 있어 집합건물 안 점포소유자의 소유권행사 등에 제약요인이 되고 있는 점을 고 1) 이 논문에서 “법”이란 집합건물의 소유와 이용에 관한 법률을 의미하고, 상가건물의 구분소유는 “구 분점포”로 표시한다.. 2) 이 법 제정 당시에는 등기전산화가 이루어지기 전으로서 아파트나 상가의 토지등기부는 10여권이 넘는 경우도 있었고, 공유지분이 대습상속과 일부이전 등으로 복잡하여 지면서 그 지분공유관계나 그 지분에 대한 근저당권이나 가압류인지 등 권리관계를 파악하기 위하여 일일이 도표를 그리면서 확인하여도 그 권리관계를 파악하는 것이 용이하지 않았다.(예시:12345분지 678 지분중 13분지3이 대습상속되고 그중 일부가 이전되면 모분을 표시하는 것 조차 쉬운 일이 아니었다.) 그리하여 대법원은 등기부 기재양식을 개정하여 각 순위번호를 표시하여 “갑구0번 누구지분 0000분지 000중 000이전, 또는 설정”이라는 형식으로 개정하였지만 토지등기부가 권리관계를 공시하는 기능을 수행하는 것은 만만치 않았다. 이와 같은 사정으로 토지등기부가 수십 권으로 늘어나면서 사실상 토지등기부등본의 발급은 의미가 없 게 되어 해당부분에 대한 등기부초본을 발급하게 되었는데, 그 권리관계의 복잡성으로 인하여 등기부초 본의 발급이나 등기신청사건의 처리가 1주일이상 지연되는 경우도 자주 발생하여 가압류,가처분이나 금 융권의 대출등 긴급성을 요하는 경우에는 상당한 민원이 발생하곤 하였다. 필자가 서울민사지방법원 등기공무원으로 집합건물 개제작업을 지도하는 과정에서 조사표를 확인한 결 과로는 토지지분의 합계가 정확히 1이 되는 경우가 드물고, 대개는 1에 못 미쳤고 더러는 1을 넘는 경우 도 발견되었다. 그 결과 개제작업이 이루어진 구분건물가운데는 대지권이 없는 구분건물, 구분건물이 없 는 대지권이 남아있는 것이 현실이다. 이는 토지등기부가 권리관계를 공시하는 역할을 충분히 할 수 없어서 생긴 결과이다. 3)오시정 “집합건물의 대지저당권 또는 구분건물저당권의 실행과 관련된 여러 법률문제”, 법무사저널 2006.11.12.(33면)