[6]未登記住宅어] 입주한 少額貸借·A의 最侵先辨濟權 (문) 미등기주택의 소액임차인은 그 대지의 매각대금(경락대금)에 대해 최우선변제권 을 행사할 수 있는가? (답) 미등기주택으| 소액임차인은, 임대차 후에, (1) 소유권보존등기 및 경매개시결정등기 (경매신청등기)가 경료되면 최우선변제권이 인정되나, (2) 소유권보존등기 및 경매개 시결정등기가 경료되지 않으면 최우선변제권이 인정되지 않는다. (해설) 1. 주택임차인이 고 임차주택에 대한 경매개시결정의 등기전에 주덱을 인도받고 전입신 고를 마치면 주택의 매각가액(대지가액을 포함)의 2분의 1의 범위안에서 담보물권자보 다 우선변제를 받는「최우선변제권(最優先辨濟權)」이 인정된다. 최우선변세권의 요건을 설정한 것은, 압류재권자의 재권에 우선하는 재권에 관한 부동 산의 부담을 매수인(경락인)에게 인수(引受)하게 하거나, 매각대급으로 고 부담을 변제 합에 부족(不足)하지 아니한 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못하므 로, 임차주택의 경매신청인이 그 부동산의 등기부 기재를 토대로 삼아 고 주택과 대지 의 부담을 알아 볼수 있도록 하기 위한 것이다. 2. 고래서 소유권동기가 되지 아니한 임자주택에 있어서는, 고 토지나 그 토지상의 지상 건물의 등기부 기재로써는그 주택의 유무나 임차인의 유무 등 대지의 부담사항이 파 악되지 않으므로, 소액임차인이 고 대지의 매각대급에서 최우선변제권을 받기 위해서 는 그 임대차의 목적물인 주택에 관하여 그 임대차 후에라도 소 유권등기를 거쳐서 경 매개시결정의 동기가 되는 경우이어야 한다. 따라서 임대차 후에 소유권보존등기 및 경매개시결정의 등기가 경료되지 않으면, 소액 임차인에게 「최우선변제권」이 인정되지 않는다. 관련판례 ♦ 미등기주택에 입주한 소액임차인은, 입주후에 설정된 저당권의 실행으로 매각된 대지 의 매각대금으로부터 최우선변제를 받을 수 있는지 여부 (대법원 2001. 10. 30. 선고 2 001 다 39657 판결) • 판결요지 소액임차인이 건물이나 토지의 매각대금에서 최우선변제를 받을려면, 그 임대차의 목적물인 주 택에 관하여 그 임대차 후에라도 ‘소유권등기’ 를 거처서 경매개시결정의 등기’ 가 되는 경우라 야한다. 法務±8일오
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