論說 第1章序論 第1節硏究의 目的 사람이 삶을 영위하기 위해서 필요한 물건을 얻기 위힌 방법은 두 가지로 나누어 볼 수 있다. 하나는물건의뿐寸價를지급하고구입하여 자기의 소유로 하여 사용하는 방법 이.Jl， 또 다른 하냐는 代價를 지급하고 빌려서 일정힌 기간동안 사용하 는 방법이다. 전자의 대표적인경우가賣買이고\ 후자에는 地上權 傳貫權 같은 物權도 있고 貨貸 借와같은債權도있다. 사람이 생활하는데 있어서 부동산, 특히 건불 은 가장 중요한 물건 중의 하나인대 우리 민법상 타인의 건물을 이용하는 법률적 제도에는 물권적 방법으로서의 傳買權伽度(민법 제303조)와 채권 적 방법으로서의 使用貸借2)， 貨貸借制度(민법 재 618조)가 있다. 傳買權은 종래 慣習上 인정되어 오던 전세재도를 물권으로 편성하여 규정한 것이 수 없게 된다. 고리하여 각국의 立法例에서 보듯 이 민법의 개정이냐 特別法의 제정을 통하여 부 동산 임자인의 지위를동산임자인의 지위보다 여 러 面에서 강화하여 냐아가는 섯이 현재의 추세 이다. 우리 나라에서는 현행 R法典制定 前에 이 분 야와관련한特別法이 없었을뿐만아니라, 철저 하계 債人主羲］서基調를유지하고 있었던舊民法 시대에 있어서도契約自由의 原則이 아무런 수정 없이 유지되고있었다:j)． 그러나그후 현행 민법 은 舊民法에 비하여 임대자에 관한약 20개의 조 문들을 신설 또는 개정하여 부동산 임차인보호를 위한 임자권의 강화를 꾀하였으며 특히, 住宅貨 貸借保護法을 제정합으로서 住居用建拘의 貨借 人의 지위를 강화하였다. 그러나 임대자에 관하 여 債權主義를 재용하고 있는 우리 민법 하에서 는 상가건물의 경우 제3자가 임대목적물인 건물 을讓渡 • 競落받은 경우에는종래의 貨借人은그 의 貨借權을가지고 新所有者에게 대항할수 없 고, 따라서등기를하여야傳買權으로서 제3자에 고 다만 民法 제621조에 의한 貨借權登記몰 한 대한對抗力, 保證金의 回收등의 효력을발휘한 경우에안제3자에계 대항할수 있는효력을부여 다. 그러나 등기를 하게 되면 은행으로부터 대출 하고 있을 뿐이다. 물론 이 경우 반대의 약정이 을받는것에障짜가된다는점,등기사항에 전세 금이 표시되어 稅源이 노출된다는 점등으로 견물 의 소유자가 전세권 설정등기를 하는 것을 기피 하기 때문에 이른바 債權的 전세, 즉 부동산임대 자가많이행해지고있다. 貨貸借라는 재권관계에서는 契約自由의 原則 이 지배하므로 자연히 임자인의 지위는 弱하고 임대인은 특약에 의하여 强한 지위를 보장받을 수 있게된다. 그런데 임대자에 있어서는특히 양 당사자의 지위의 불균형이 주택이나상가건불의 貨貸借에 있어서처럼 수요와공급의균형이 맞지 않는 현실에 있어서는 고 불균형이 경제적 약자 인 임자인의 보호를 위한 조지를 강구하지 않을 l----1 24 困旺3 월모 없으면 임대인은 임대차등기점차에 협력하도록 규정하고 있기는 하지안, 실제 거래에 있어서는 貨借人의 취약한지위를이용한반대약정이 貨貸 倍契約綺術恒가 동시에 이루어지는 등 대부분 貨貸 借登記몰하지못하는것이현성이다. 이러한경 우 임차인은 貨借保證金의 償還도 받지 못한 채 匡 1)클론 소유권이전()1 결파를 가져오는 법률행위갸 매매만 있는 것은 아니지만 사람이 겸제생활을 함에 있어서는 매매가 중요 한 역할을 담당하고 나르 법률문제는 미미하므로 크게 부각되 지 않는다. 2) 거라 실제에서는주로 임대차가 활용되고 사용내차가 이용되는 겅우는 거의 없요도로 오늘날에 있어서 사용대차()1 사휘석 작 용은 아주 적[| 3) 다만 농지개혁으로 인하며 농겅치의 임대차를 금지한다는 번혁 01 있었을 뿐이었E|(農地改革法 [페치] 17소)．그나-f 헌실적으로 농저임대차가 많이 햄하여지게 되자, 그 후 농지법이 01를 앙 성화하여 임차농의 모호를 괴하고 있E| 懷地法제22± 이하 참조)
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