論說 商{圭孩t각h1爵才貸1嗣＊言菱i、夫의 問題諾과 改薔方案(IlI) 第3節 貨貸借期伯1과 契約更新 L貨貸借期間 에 있어서 임차인의 요구에 의하여 2년 미만으로 정한 임대자계약도 역시 强行規定에 위반한 무효 에 해낭하는가에 대하여, 판례는 임자인에게 불 리하지 아니힌 약정은유효하며 위 약정에 따라 貨貸借期間은契約自由의 原則에 따라貨貸人 임자인이 임대자기간이 만료되었음을 이유로 임 과 貨借人間의 貨貸借契約에 의하여 정해전다. 차주택의 경매절치에서 임대보증금의 우선변제 다만주택임대차에 대하여는特別法인住宅貨貸 를 청구한수 있다고 핀단하였고220〕附街建物貨 借保護法제4조 제1항에 「기간의 정합이 없거나 貸借保護法은제9조제1항후단에 "임차인은1년 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 고 기간을 2 미만으로 정한 기간이 유효합을주장할 수 있다’ 년으로 본다. 다만, 임자인은 2년 미만으로 정한 고 규징하여 임차인의 요구에 의하여 임대차기간 기간이 유효합을수장한수 있다」고규정하여수 택임대치에 대하여는 최소한 存續期間을 2년으 로규정하고있다. 상가의 임대자에 있어서는 일반적으로 최단의 存續期間을 1년으로 계약을 하고 있다. 따라서 상가임대차에 있어서촌속기간을적절하게 보장 해 줄 필요성이 대두되었다. 촌속기긴에 대하여 立法過程에서 여러 사지 의 견이 계시되였으냐, 商街建物貨貸借保護法세9 조 제1항에서 「기간의 정합이 없거나 기간을1년 미만으로 정한 임대자는 그 기간을 1닌으로 본 다. 다만, 임자인은 1년 미만으로 정한 기간이 유 효합을 주장할 수 있다」고 하고, 제2항에서 「입 대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지는 입대자 관계는 존속하는 것으로 본다」고 최종적으로 立法하였다. 위 규정은 상가 임대차의 최단기 촌속기간을 규정한 條文으로 1 년 미만의 단기계약을 제한하는규정이며 强行規 定으로 이 규정에 위반한 약정은무효이다(固街 建物負貸借保護法 제15조). 그러나 주택임대차 l----1 18 困旺5 월모 을 1년 미만으로 약징한 임대자계약도 적법하다. 그러나 임대인이 임차인의 의사에 반하여 1년 미 만으로 약정한 임대자계약서는 强行規定(同法 제 15조)에 위반되어 부효이다. 또한 商街建物貨貸借保護法 제9조 세2항은 "임대차가 종료한 경우에도 임차안이 보증금을 반환 받을 때까지는 임대자관계는 존속하는 것으 로 본다”고규정하여 임대인이 임자인에게 보증 금을 반환할때까지는 임대자는 계속중임을 밝히 고있다. 2. 契約更新 일반적으로 임대차관계는 貨貸期間의 만료로 종료하는 것이 원칙이다. 따라서 임차인은 기간 의 만료와 함께 貨借物을 반환하고 貨貸人은 貨 借人에게 보증금을 지급하지 않으면 안 된다. 만 약 임대인과 임차인간계 임대자계약을 계속하려 면 전임내자와 동인한 조건이냐 조건을 변경하 團 2a:J ) 대판 1995. 5 2El 95CI·3258 1996. 6. 25. 96CI12474
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