商街建物貨貸借保護法의 問題點과 改善方案 여 다시 임대자계약을 하는 것이 계약의 更新이 다. 그러나 임대자기간이 만료한 후 임자인이 임 자물의 사용 수익을 계속하고 있음에도 상당힌 기간 내에 임대인이 이의를 세기하지 않으면 전 임대차와 동일힌 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 계약의 갱신은 임차인에게 일정기간촌속기간 을보장해주는의미를가지고 있다. 특히 상가임 대차에 있어서 계약의 갱신은 영세한 임차인이 안심하고 영업행위를 할 수 있도록보장하고특 히 우리나라 상가임대차에 있어서 가장 큰 문제 점인 權利金을 해결할 수 있는 세도이기도 하다. 그러냐이러한규정은임대인과임차인간의 衡平 性이 고려되어야 한다. 자칫 임자인만을 보호하 게 되면 형평성을상실하여 우리 民法의 基本理 念과 배치될 뿐만 아니라 違憲의 요소를 지니고 있어 수의를요한다할 것이다. 民法의 임대차규정에는 默示의 更新(民法 제 639조), 임차인의 更新請求權과 買受請求權(民 法 제643조)을 규징하고 있으나 상가임대자에 있어서 임차인을 보호하기어臣· 미흡하였다. 따 라서 국희에 제출된 모든 商街建物貨貸借保護法 案에 契約更新要求權을 貨借人에게 부여하는 규 정을 두었고, 이 규정은 固街建物貨貸借保護法 의 종심을자지하고있다고볼수 있다.22b 계약갱신에 대한국회청분회 토론에서는, 商街 建物貨貸借保護法案은 法定解止權이 촌재하지 않고, 계약당사자의 約定解止權은 商街建物貨貸 借保護法제15조에 의하여 무효이므로 契約更新 權이 인정되는 5년 동안은 임대자계약의 해지가 인정되지 않는 법률이 되어, 임대인의 소유권을 과도하게 침해한 규정으로 憲法에 보장되고 있는 財産權에 대한 木質的 침해 내지는 過劉禁止의 原則에 위배되는 것으로 違憲의 소지가 있다는 의견2221, 임자인이 계약갱신을 요구하면 임대인 은 이를 거절하지 못하도록 하면서 갱신거절이 가능한 경우를한정하여 열거하는것은 임대인의 所有權 행사에 대한과도한침해여서 私有財産權 의 보호와 契約諦結의 自由라는 憲法 및 財産法 의 基本原甘昭-무시하면서까지 임차인을 보호하 는 것은 적절하지 않으며 특히 상가건불의 임차 인이 주택임차인 보다도 디 두텁게 보호할 아무 런 이유가 없다는 見解223)가 있었다. 최종적으로 法司委에서는 국희에 제출된 모든 법안은 正當한事由가 있으면 임대인의 계약갱신 거절이 가능하며, 그 징당한 사유로서 例示하고 있는 것은 例示夫影E에 불과하고, 그 외의 논란이 될 수 있는문세에 대하여는 법원의 소송에 의하 여 契約更新을 거 절하떤 되므로 재산권침해는 아 니 라는 반대의 견2'24J에 따라 商街建物貨貸借保護 法 제10조 제1항에 임차인은 임대인에게 契約滿 了 전 6월부터 1월 사이에 임대인에게 계약갱신 을 요구한수 있고, 임대인은 同法 재10조 재1항 의 제1호 내지 제8호에 해당되는 정당한 사유가 없을때에는, 임차인의 갱신요구를거절합수 없 도록규징을하고 있다. 임대인의 계약갱신 거절 사유로 印임차인이 3기의 차임 액에 달하도록 借 貨을 연체한 사실이 있는 경우?25). @임자인이 거 E! 2언) 01에 내하어 청문회에서 임대인의 치악갱신 거부사유어 다한 토론에서. 삼가건물임대차보호법안은 법정 解止權01 존재하 치 많고, 계악당사자의 紅定解止權은 삼가건물임내자 보호법 제lti조에 의하여 무효이브로 계야갱신권이 인정되는 5년 몽 안은 임내자계악의 해지가 인성되치 않는 법률이 되어, 임다 인의 소유권을 과도하게 침해한 규정요로 턴법에 보장도|크 있는 재산권에 내한 몬질적 집해 내지는 述刻禁止의 原則에 위태도는 것으로 違憲의 소지까 있다는 의견, 임차인이 계야 갱신들 요구하면 임내인은 이틀 71절하지 못하노록 하면서 성신거절이 가능한 경우를 限定하며 열거하는 것은 임「H인으| 소유런 행사에 내한 과노한 침하여서 사유재산견의 보호외 계약체결의 자유라는 헌법 밋 재산법의 기몬원직을 무시하면 서까지 임차인을 보호하는 것은 적절하지 입으며 특허 삼가 건물의 임차인이 주댁임차인 보다노 더 투털게 브호할 아루 런 0 유 앞의 국회 상임 업으|사록, 3( 면. 222) 앞의 구호|상임위()|사록. 36-3(면 223) 앞의 국회 상임 위의사록 28면 224) 앞의 구회 상임 위의사록, 48면, 대안법무사업외 19 I
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