商街建物貨貸借保護法의 問題點과 改善方案 第4節借貨等의 增減請求權 1.槪說 자임은 임대자계약의 본질적 要素로서 借貨支 佛義務는 商街建物貨貸借保護法에서 직접 정하 고 있는 것이 아니고, 民法 재618조에서 규정하 고 있다. 자임액에 관하여는 아무런 제한이 없으 므로 당사자의 약정으로 자유로이 정할 수 있다. 그러나 통상 借貨에 관하여는 임대인이 자의로 증액을 하는 경우가 많았으므로 상가건물임자인 에게 큰부담이 되어 차임의 증액에 대하여는일 징한 제한을 두자는 것이 借貨增減請求權에 관한 立法趙旨이다. 商街建物貨貸借保護法 계11조는 차임 등의 增 減請求權에 대하여 규정하고 있는데, 이 규정이 제정되기 전까지 논의되었먼 의견을다음에서살 퍼보기로한다. 공청회에서 논의된 의견을 살펴보며, 임대료 上限線과 보증급의 증감 몇 월세로 전환시의 이 자율은 지역별, 건물의 종류별, 용도 및 업대별 수급상황등의 조건에 따라 다양한형대로서 시 장상황과부합되지 못하는 규제는공급을 위축시 겨 장기적으로는 임대료폭등의 요인이 될 수 있 으므로 시장금리 상황과 연동시 키는 것이 바람직 하다는 견해찍\ 임대인이 일방적으로 貨貸料를 인상하는 것을 망지할 수 있는 제도적 장치가 필 요하고, 인상률에 내하여는 施行令으로 규정하 는 것이 좋겠다는 견해230I, 보증금 및 자임의 규 계는 자입증액의 제한규정으로 충분하므로 보증 금의 웜세산정이융을법에 규정하는것은바람직 하지 않다는 견해2.,j11가제출되었다. 또한 荊街建物貨貸借保護法施行令에 자입의 인상폭을어떻게 규정할 것인가에 대히여 연10% 로 제한하자는 견해기 있었으나雲\ 100분의 12 로규정한것은상가임대자는주택임대자보다상 업성이 있다는점을 고려하여 은행금리와 임대인 의 연수입 20%의 중간지점으로 타협힌 것으로 생각한다. 商街建物貨貸借保護法上차임 등의 增減請求 權의 法的性格은 住宅貨貸借保護法에서 규정한 차임 등의 증감청구권과 다르지 않다. 증액의 폭 과, 보증급을 월세로 전환시 산정률은 施行令에 위임되있다. 따라서 이하에서는商街建物貨貸借 保護法의 자임등의 증감청구권에 관한 요건과 효 과를살퍼본다. 2. 要件 가. 經濟事情의 變動 임대자계약후자임의증액을청구한수 있는 사정의 변경이라는 것은 차임액이 건물에 대한 조세 기타의 부담의 증액이 있거나, 견물의 가격 상승 또는 하락, 그 의 경제사정의 변동이 있거 냐, 주변의 다른 상가전물의 차임액에 비하여 여 러 가지로상당하지 않게 된 경우를말한다. 경제 사정의 변동이 임대차계약 후 일마의 기간 후에 발생하여야 하느냐 하는 것은 일률적으로- 말합 수 없으나 商街建物貨貸借保護法 계11조 제2항 에 "임대자계약 또는 약정합 자임 등의 증액이 있은 후 1닌 이내에는 이를 하지 뭇한다’는 규정 에 다라 경제사정의 변동이 발생하녀라도 임대차 계약 또는 계약갱신 후 최소한1년이 경괴하여야 증액정구를할수있다. 또한자입의 증감청구권은 1司法施行令이 시행 되는 11. 1. 이후 계약된 상기임대자나 그 이후 團 229) 앞의 국회 상임 워의사록, 41-42면 230) 앞의 국회 상임 위의사록, 49먼 231) 앞으| 국회 상임 업으|사록, 55면 23건 앞의 국리 상임 워의사록, 49먼 대안법무사업외 21 I
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