論說 경우도 있다. 이러한 경우에는전세의 성격으로 利子偵權과 자임을 相計하는 역할을 하고 있다고 할 수 있다. 위와 같이 다양현 보증급의 지급형태 는오랜거래의 관행에의하여확립되였다. 임대차계약이 종료하면 임차인은 임대인에게 임차건물을 빈환합과동시에 보증금이나 전세금 의 반환을청구할수있다. 따라서 임대인이 보증 급의 반환을 지체할 경우에는 임자인은 임자주택 의 明渡를거질할수있는동시이행의 관계가성 립되는데만약 임대인이보증급반환을하지 않고 임차주택을 양도하였다변 동시이행의 관계는讓 受人에게도성립된다. 보증금에대하여 임대인은다른채권자보다우 선적 지위를 가진다. 따라서 연제자임 등 임대자 관계에서 발생하는 모든 채무를 담보하고, 만약 임차인에게 債務不履行이 있으면 임차인의 보증 금返還請求權이 성립하지 않으므로임대인은어 떤 특별한 조치를 취하지 않더라도 당연히 보증 금에서 공제하게 되어 우선변제를 받는 결과가 된다. 245) 商街建物貨貸借保護法은 보증금을 適用範園의 한 要件으로 규정하고 있다(商街建物貨貸借保護 法 제2조 제1항)． 그만큼 우리나라의 부동산 임 대차에 있어서는 입대보증금이 재산적 가치가 많 다는 것을 알 수 있다. 또힌 우리나라의 商街建物 貨貸借保護法制가 「임대보증금의 빈환확보」 에 최우선적 배려를 하고 있는 것은, 우리냐라의 임 대보증급이 업청난 고액이어서 임자인의 전재산 에 가까운것이므로, 그반환의 확보가다른 어떤 보호책보다도 절실하다고 판단하였기 때문이다. 따라서 商街建物貨貸借保護法은 임차인의 보증 금희수를 위하여 일정한요건을 갖춘 임자인에게 우선변제권과 소액임차인의 최우선변세권을 부 여하여 임자인을보호하고있다. 나. 確定日字附優先辨濟權의 意義 確定日了附優先辨濟卞뿔이란 임자건물이 競賣 또는 淵納處分능에 의하여 賣却될 때 임대자계 약증서성에 확정일자를갖춘 임차인은경매 등의 換價代金에서 후순위 권리자기타 재권자보다우 고러나 임대차 존속 중에 임대인은 보증금을 선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 권능을 말한 연제차임 등에 충당할 것인가, 연제차임을 청구 다. 를 할 것인가는 임대인의 권리로서 임대인의 자 이 우선변세권은 특정재권의 우선적 변세를 유에속한다. 확보하기위하여법률의규정에의하여성립하는 임대보증금에 대한 擔保的 효력은 보증금의 法定櫓保物權2481 이냐 임차안에게 競賣請求權은 합도에서마 미치는 것으로 보증금액이 채무액에 인정되지 아니하므로 다른 재권자사 경매실행을 부족하면 辨濟充當의 규정 에 의하여 충당하여야 하여 배당을 받을 때 찹가하여 우선변저週- 받을 하며, 부족분에 대하여는 재무로서 존속하게 된 수 있는不完全擔保物權이다. 다.2,151 입대보증금이 담보하는 재권은 어느 시점 까지 담보하는가에 대하여는 종료시설과 명도시 한편 확정일자를 받은 임대자계약서의 성질은 民法 附則 제3조의 소정의 公證力을 인정받는다. 설로견해가대립되어있으나보증금은임자인의 임대자계약서를法務法人에서공증인법의 규정 임대차 재무에 대한擔保H니가치를가지는것이 m 므로 명도시 선이 타당하다.24기 未登記傳貫에 대하여는 미등기 전세의 “전세 급”은 "임대자의 보증급”으로본다고 商街建物 負貸借保護法 제17조에서 규정을 하였다. l----1 24 困旺5 월모 245) 이송호|． 전게논문®118) 80면 240 어인으|. 전기|논른計 24'1), 149면 247) O |인 의, 전게 논문(ls! 24'1), 149 - '50먼 248) 곽윤식 쿨권법, 박영사, 3JO2 3(4면 김진수, 대항력있는 주택임차인의 우선변제청구, 판례연구 제7집 쿠산떤라|연구 회, 199/, 108면
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