商街建物貨貸借保護法의 問題點과 改善方案 1일부터 시행하기로 부칙 제1항이 개정되었다. 同法이 시행되기 이선의 상가임자인은 同法부칙 제3항에 의하여 商街建物貨貸借保護法의 시행여 부와관계없이 관한세무서장에게 확정일지를신 청할 수 있다(同法부칙 제3항)． 이 규정에 따라 同法의시행 전에 확정일지를부여받은임차인은 언제부터 우선변계권을 취득하게 되는지가문계 될 수 있는데, 同法제5조 제2항에서 규정한 확 정일자부 우선변제권은 同法 제3조 제1항에서 규징한 대항요건을 갖추고 임대자계약서에 확징 일자부여를 받아야 비로서 우선변제권이 주어지 므로 同法이 시행된후에야우선변제권이 주어전 다. 따라서同法부칙 제3항에의하여 미리확정 일자부여를 받은 임자인은 同法의 시행이 시작되 는 다음날로부터 우선변제권을 취득한다고 할수 있다. (3) 貨借住宅이 競賣 또는 潛納處分에 의하여 賣却되었을것 경매란국가냐지방사치단제 등의 公共機關이 아닌 일반私人의 급전재권을만족시기기 위하여 국가공권력이 농원되어 재부자의 재산을 압류하 고 이를 환가한 후 그 대금을 재권자에게 교부하 는 제도이다. 이러한 경매가종래에는 民事訴松 法의 강제집행 규정에 의하여 행하여 졌으나 2002. 7. 1. 부터는 民事執行法(法律제6627호) 에 의하여 행하여 지고 있다. 건물임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서 는 당해 임자건물이 경매 또는 공매에 의하여 賣 却되어야한다. 따라서 경매나공매에의하지 않 고 매매 • 교환 등의 법률행위에 의하여 임자건물 이 양도되는 경우에는 임자건물의 양수인에게 대 항력을 주장할 수 있는지 여부만이 문계될 뿐이 고, 우선변제권의 행사여부와는관계가 없다. 제납저분은국기나 지방자지단제 등 공공기관 이 소세 기타 공공요금의 强制徵收를 위하여 제 납자의 재산을 압류하여 환가하고 그 대금에서 조세 등을 징수하는 제도이다. 商街建物貨貸借 保護法제5조 제2항은 "국세징수법에 의한 공매 시 임차건물의 환가대급에서 후순위 권리자 그 밖의 재권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다’라고 규정하여 제납처분청의 공매 에 의한환가대급에서도공매건물의 임차인은우 선변제권을 갖고있음을 분명히 밝히고 있다. 한편 商街建物貨貸借保護法 제5조 제2항의 본문중 "공매시’라고규정하여체납처분청의 공 매에만 우선변제권이 인정되고 제납처분청에서 환가의 한 방법으로 시행하고 있는 ‘隨意契約(國 稅徵收法 제62조)’에는 우선변제권이 제외되는 것인지에대하여 의문이 있으나隨意契約의 의한 환가 절차에서도 우선변제권은 인정되어야 한다 고 본다. 266) 267) (4) 配當要求 또는 優先權行使의 申告를 하였을것 임차인이 환가대금으로부터 우선변제를 받기 위해서는 경매법원에 배당요구를 하거나 제납치 분청에 우선권의 행사를 신고하여야 한다. 이는 임차인이 대항요건을 구비하였다고 하여도 임차 권이 등기부상 공시되는 것이 아니기 때분에 임 자인이 경매법원에 배당요구를하서나체납치분 團 266PJ영일, 주택임대차 보증급의 우선변제들 둘러싼 문제접어| 관 한 소고- 주택임다차보호법 제3소의 2를 중심으로-법학논 총 제2苦윤직 고회 기닌논문잡), 박영사. 1995. I 안서 267)그러나 입 논문에서 공매를 체납처분으로 바꾸어야 한다는 주장에는 찬성할 수 없다. 왜냐하면, 공때나 수의계약은 체납 부동신을 금전으로 환가하는 절차를 규정한 것이고, 체납처분 이라 함은 국세징수법 제2~ 이하에서 규징한 바와 같이 체 납자의 재산을 처분하지 못하기 하는 환가전으| 절차로서 환 가절차와는 구분되기 때문이다 꼭 십가건물임내차보호법 제 5조 제2항의 규정을 명학5| 하려면 ‘‘공대시” 나음에 “공대와 수의기약”으로 룬구삽입을 하어 위법을 개정하는 것이 더 징 학을 기할 수 있다 대안법무사업외 27 I
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