商街建物貨貸借保護法의 問題點과 改善方案 하고 있으나 同法 제5조 제2항은 「對抗要件을 갖 추고 관할 세무서장으로부터 임대자계약서상의 확정일지를 받은 임차인은」이라고규정하여 뿐寸 抗要件과확정일지를 모두 취득하여야 하는것으 로 하여야힌다고 보아야할 것이2， 업격하게 해 석하면 우선변제권을 취득합에 있이서 대항력을 이미 취득하고 있어야하는 전제조건으로 보아야 한다. 따라서 對抗要件과 임대자계약서에 확정 일자를받은날, 근저당권이 설정된날이 같은날 이라면, 우선변계권은 대항력을 취득한 다음날 부터 우선변제권이 효력을 발생한다고 해석하여 야 한다. 따라서 住宅貨貸借保護法 제3조 제1항 의 대항력의 취득일을주민등록의 전입선고를 한 익일로한立法越旨도, 위와같이 저당권과대항 력의 취득일이같은경우에, 그선후결정에어려 움이 생기는것을대비한조항이며潟\ 이러한경 우 상가임대자에 있어서도 우선변재권은 사업자 등복을신고한 다음날부터 효력이 생기므로根抵 當權이 先順位가 된다.286） 한편 대항요건을 구미하고 임대자계약서에 확 정일자를갖춘 임차인에게는대항력과우선변제 청구권 두 가지 권리가 모두 인정된다.?,8기이 두 권리가 병존한다는 점에 대하여는 학설 • 판례가 일치하고 있고288)' 그 중 어느 것을 선택하여 행 사하느냐는 것은 임자인의 의사에 담려있다. 이 는 주로 경매절치에서 임차안이 대항력을 선택하 여 우선변지區 정구하지 않거냐 배당요구를 하였 임자보증금의 우선변지屠- 청구하였으나 배당순 위에서 밀려 그 중 일부밖에 배당 받지 못한 정우 에 나머지 잔액을낙찰자로부터 반환받을수 있 는가하는문세와결부된다. 이에 대하여 對抗力 과 우선변제청구권을 모두구비힌 임차인이 保證 金返還請求權에 관하여 우선변제청구권을 행사 하여 配當要求를 하였으나 그 중 일부밖에 변제 받지 못한 경우에는 냐머지 잔액을 다시 낙찰자 로부터 반환 받을 수 있다는 肯定說289과 落札者 에 대하여 대항할 수 있는 임자인이라고 하더라 도 스스로 우선변제 쪽을 선택하여 임차주택의 낙찰대금에서 배당을 받은 이상 비록 보증금 전 액을 배당 받지 못하였다 하더라도 낙찰자에게 임대자를 주장할 수 없으므로 낙찰사에 대하여 나머지 보증급의 반환을 정구할 수는 없으며 종 전 임대인에 대하여 정구할수 있을뿐이라는否 定說290)이 있다. 이에 대하여 핀례의 견해는 두 가지 권리를 兼有하고 있는 임차인이 먼저 우선 변제권을 선택하여 경매절치에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를하였다고하더라도보증금전 액을 배당 받을수 없었던 때에는고 보증금 중 경매절치에서 배당 받을 수 있었던 급액을 공제 한 잔액에 관하여 낙찰자에게 대항하여 이를 반 환 받을 때까지 임대차관계의 촌속을 주장할 수 있다는 1996닌의 견해사 지속되고 있다.291i 임대자 계속 중 抵當權設定이 있은 후 임대차 의 갱신이 있는 경우에 있어서는처음의 대항요 으나최저입찰가격이 配當要求한 임자인의보증 금에 못 미칠 경우 잉여의 기망이 없다하여 미리 m 配當要求를 철회를하더라도 고 경매절차로 인한 285/='J일 영, 전거| 서 訂 6), 215먼 286汗판 19ffi. 9. 8, 98 대26002: 홍룡표. 잡행법상의 배당요 구에 내한 고철. 법소 4월호 1998, 229먼 낙찰자가 임대인의 지위를 그대로승계하므로 임 차인은낙찰자로부터 당연히 보증금전액을반환 받을수있어 문제가되지 아니한다. 그러냐對抗 要件을구비하였으냐확정일지를갖추기 전에저 당권이 설정된 경운 혹은 대항력만 있고 확정일 자가 없는 소액임자인이 配當要>K를 한 경우에 287)어인의, 전계논문(ls! 260). 163면 288민일영, 주택임「H차보호법상 때항력파 우선번제청구권의 삼 호관계. 저스디스 제33권 제1호. 한국법학원 江)00. 37먼 내 판 19ffi. /. 22. 86대카466. 289崩낙송, 우선변제권율 행사한 임차인의 경락인에 디|한 치우I. 민사단군11 연구[X X l1998. 210-31 면 290硏영상. 전개논몬u 174). ·ss면. 이주홍 전게논몬Ct 2W), 58면 대안법무사업외 31 I
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