論說 견 빛 확정일자를 갖춘 일자를 기준으로 임차인 의 우선 변제순위를 결정하여야 한다. 후순위 抵 當權者는 임대차의 갱신을 예견할 수 있기 때문 이다. 그러나 갱신과 디불어 보증금의 인상이 있 는 경우 인상된 보증급에 대하여도 대항력 및 우 선변제권을 인정하자는 견해와292), 그것은 양수 인 등 제3자는 기촌의 임대차보증금을 용인하고 물권을 취득하는 것이지 장대 일마가 될지도 모 르는 인상될 보증금까지 용인하고 물권을 취득하 는 것은 아니므로제3자의 이이을너무 침해하게 되어 부낭하다는 견해가 있다.29:J) 判例는 임차인 이 대항요건을 구비한 후에 抵當權이 선정되고, 그 후에 임대차기간이 만료하더라도 임대차를 생신하면 임대자의 동일성이 계속유지되기 때문 에 대항력도여전히존속하되, 다만, 임대차를갱 신하면서 보증급을 증액한 경우에는 저당권 설정 전의 보증금액에 한하여 경락인에게 대항한 수 있을 뿐, 저당권 설정 후에 증액된부분에 대하여 는 대항력이 생기지 않는다고 判示하고 있다.291) 다만 갱신과 더불어 인상된 보증급에 대하여 확 정일자를 받고 고 날자가 저당권 설정일자보다 앞선다면 인상된 보증금에 대하여 우선변제권이 인정될 것이다.29fi) 우선변제권이 인정되는임차안은건물과 대지 사 동시에 경매사 되든 시기를 담리하여 따로 경 매되든 각 절차에 모두 찹가하여 우선변제를 받 을 수 있다. 다만 먼저 시작된 배당점치에서 전부 우선변지層 받게 되면 고로 인해 배당을봇 받게 된 후순위자는 임자인을代位하여 나종의 배당절 자에참가할수있다. 마. 貨借建物의 引渡 임차인이 임차건물의 환가대금에서 우선배당 된 보증급을수령하기 위하여는 임자건물을 양수 인에게 인도하여야 한다(西街建物負貸借保護法 계5조 제3항)． 본래 임내인의 보증금반환과 임자 인의 임자건물반환은동시이행관계에 있어 양자 의 이익이 균형을 이루는섯이냐 정매나체납처 분의 경우는임차건물을매각힌 경매법원이나체 납처분청이 양수인으로부터 대금을납부받아보 관하다가고증에서 보증급재권에 배당된급원을 임자인에게 지급하는 것이기 때문에, 임자인의 保證金返還債權의 확보를 위하여 인정되는 동시 이행의 抗辯權을 이 경우에까지 인정할 필요는 없다. 실무에서는 우선배당된 보증금을 수령하 려는 임자인은 경락인으로부터 명도확인서를 받 아 경매법원에 제출하면 배낭금을 지급하고 배낭 일을 기준하여 3일 이내에 제출하지 않으면 保管 供규t을하고있다. 〈다음호에계속〉 權 容 山 | 법무사 법학박사 청주대학교강사 ” 291)대판 19이 8. 22, 96 나536:}3; 1998 7. 1o. 98다1또45 292)주석 처권각칙 |I . 한국사법행정학회 "985. 302면 293민일영. 진게논문(:1266) 인면 294)대핀 19ffi 8 24. 90다카11377 295민일영. 진게논문(:1266) 인면 .’ .’j 32 困各士5 월모
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