論說 商{圭孩t각h1爵才貸1嗣＊言菱i、夫의 問題諾과 改薔方案(lV) 2. 保證金 중 一定額의 保護 가.意義 소액보증금 중 일정액의 보호는 영세상인의 임 차인을 社會保|澈杓 차원에서 특별히 보호하려는 목적으로 일정액 이하의 소액보증금에 관하여 다 른 先順位 擔保物權者 보다도 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리를 말한다. 보증급중 일정액의 보호는 同法施行令에서 규 정한 일정액 이하의 임대보증금에 지급되는 임자 권자에 관한권리로서 흔히 소액보증금의 최우선 변제권이라고 부르고觸, 또한 소액보증금 優先 特權 이라고도 부른다.2!-)7 소액보증금의 최우선 변제권은 목적물을 强制換價를 할 수 있는 競賣 權能은 인정되어 있지 않으나 다른담보물권자나 일반재권자가경매를하면그환사대금에서 다른 담보물권자 보다도 직접 우선변제를 받을 수 있 나는 특질을 가지고 있다. 소액보증금 최우서변 제권은 법률의 규정에 의하여 성립하는法定擔保 物權으로당사자는미리 그 성립을배척할수 없 다. 이러한 규정에 대하여 소액보증금의 최우선 변제권이 일반 재권자 사이의 평등을 깨뜨리고 담보물권의 순위확정의 원칙을 제한하여 物的擔 保 거래의 안전을 위협한다는 비판이 있다.298I 소액보증금의 최우선변제권은 외국의 임대차 법에는그 규정이 없는우리냐랴난의 유일한제 도로서 1983년 住宅貨貸借保護法에 처음으로 입 법화하여 영세한임자인을보호하는데 기여하였 다는 평가를 받아 商街建物貨貸借保護法에서도 대항력을 갖춘 임차인 종 同法施行令에서 규정 l----1 28 困旺6 월모 한 소액임차인은 보증금중 일정액을다른 담보 물권자보다 우선하여 변제 받을 수 있노록 규정 하여 보호하고 있다(曲街建物貨貸借保護法 제14 조). 나. 要件 (1)少額貨借人일 것 우선변지層 받을 수 있는 임대자는 임자 보증 금이 施行令에서 규정한 범위 이내의 보증금에 해당되는 임대차에 限한다祠 法세14조 제3항). 이 리한 소액 임자인에 해당하는지 여부의 핀단시 점은 원칙적으로 배당시를 기준으로 하여 정한 다. 비목처음 임대자계약을체결할당시에는보증 급액수가 적어 소액임자인에 해당하였다 하더라 도 그 후 임대자 갱신과정에서 보증금이 증액되 어 施行令에서 규정한 보증금 한도를 초과하면 이는 더 이상 소액임차인에 해당되지 않는다. 반 대로 처음에는 보증급액이 많아 소액 임차인에 해 당하지 않았으냐 갱산과정에서 보증금액이 감액 되어 배당시에 위 규정에서 정한 한도 이하로 감 액이 되였나면 소액임차인에 해당한다. 나만 소 액임자인으로 우선번저損· 받기 위하여 탕법수단 으로 임대인과통정하여 허위로 보증금액을 줄인 것이 명백하면우선변제에서 제외된다. 타핀施行令에서 규정한소액입자인의 보증금 296) 정승열, 주턱임차보증금 회수청구권의 보장과 문제점, 법조 97년 12월호, 184면, 민일 영, 전게 서(許 6), 264면 이하 29() 김오십 임대차에 있어서의 소액보증금을 둘리싼 제무제 사 법론집 제3건」, 법원행정처, 1986, 493먼 이하. 298) 김오십, 전게논문(計 29/), 49:,면
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