商街建物貨貸借保護法의 問題點과 改善方案 의 범위를 서울특별시 4,500만원, 首都團整備計 劃法에 의한 首都圈 중 서울특별시를 제외한 과 밀억제권역 3,900만원, 광역시(군지역과 인천광 역시지역을 제외한다) 3,000민원, 그 밖의 지역 은2,500만원 이내의 보증급에 해당되는 임대차 에 한한다. 위 보증금은 원세를 보증금으로 전환 한급액과보증금을합한금액을말한다(同法 施 行令제2조 제2항)． 따라서 위 시행령에서 규 정한 보증금의 금액을 1원이라도 초과하면 商街 建物貨貸借保護法 제14조에서 규징한 소액 임자 인 최우선변제권의 적용을 받는 것이 아니고 同 法 제5조 계2항에서 규정한 우선변제권이 인정 되는데그친다.潟 (2) 對抗要件을 갖추었을 것 소액임차인의 최우선변제권은 商街建物貨貸借 保護法 제3조 재1항에서 규정한 상가견물의 인 도와사업자등목이라는 대항요건을구비한소액 임자인에게만 인정된다. 나아가 이 대항요견은 상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 구미하여 야한다(同法제3조제1항후문). 여기서 경매신 청의 등기라함은 경매개시결정의 기 입등기 또는 체납치분으로서의 압류등기를 말하는바`:JCO)임차 인이 위와 같은 對抗要件을 구비하지 않은 임차 인에게는최우선변제권이 인정됩 여지가 없다. 위와같이 소액임차인이 대항요건을 경매기입 등기 이전까지 갖추어야 최우선변제권이 인정되 어 가장임차인의 配當要求 신청을 어느 정도 자 단합 수 있으나 주택임대자에 있어서 임대인이 가장재권자와 通謀하여 가장재권자를 소액임차 인으로 급조한 후 최우선변제권을 행사하는 사례 기 많았다. 이로 인하여다른재권자를害하는것 을방지하기 위하여 정매기입등기로부터 최소한 6개월 전에 주민등록 전입신고를 하지 않으면 최우선변제권을 인정하지 않는방법을提示한견 해가 있는닌F()＼ 차후 상가견물임대차에 있어서 도 가장임차인의 최우선변제권 행사를 차단하는 제도적인장치가연구되어야한것이다. 한편 소액보증금의 최우선변제권을 행사하여 배낭을 받기 위하여서는 對抗要件을 언제까지 유 지하고 있어야하는가에대하여주택임대자보호 법을 대상으로한 견해는印配當要求時까지만존 속하고 있으면 된다는 견해釋, ＠競落期日까지 구비하고 있으면 된다는 견해303\ ®競落代金納 付時까지 구비하고 있어야 된다는 견해輝, ®配 當期日까지 계속 구비하고 있어야 한다는 견해 ;305) 등으로 나뉘고 있었으나 최근 대법원은 배당 요구의 종기인競落期日까지 계속존속하고 있어 야 한다고 判示하여:306） @설을 취하였다. 따라서 상가임대차에 있어서도 소액보증금 최우선변제 권을 행사한 임차인은 경락기 일까지 상가건물의 점유와 사업사등록이라는 대항요건을 계속 유지 하고있어야한다. (3) 貨借建物의 競賣 또는 潛納處分에 의 한賣却 소액 임자인이 우선변제권을 행사하기 위해서 는 당해 상가건물이 경매 또는 체납처분에 의하 여 매각되는 경우이어야 한다. 경매나 체납처분 에 의하지 아니하고 賣買나 交換능의 法律行爲 에 의하여 임차건물이 양도된 경우에는 對抗力 유무가 문제로 될 뿐 소액보증금의 최우선변제권 은 인정될 여지가 없다.307i 匡 299) 「H만 19따. 9 • 4 92 다49'.:J'.:fl. 300) 서울고만 1995. 5 25 9!3 -f l912. 301 ) 민일영 진게서(計 6). 2/만 그리냐 저자노 이 방법이 근분 적이 해결챈은 도|지 않는대고 말하고, 주택임대차보호법 제8 소를 근몬적으로 재검토를 할 필요가 있다는 견해이나. 302) 민일영, 전거논문(:主 • /3). 29먼 303) 이은희 전거|논문(江 "76). I 간만 304) 권영 삼, 전거 논문(許 • 41). 180번 305) 이해 진, 전거| 논문(江 • 75). I E2-· 67먼 306) 「H판 199/. 1. I 0. 9'.:J대44'.:,9/ 307) c11법언 예규, 숭민 84 -10. 대안법무사업외 29 I
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