••••••••••• ••••••••••• I::::::::::: ••••••••••• 第1節都市再開發法上住宅貨借人의 地位 I. 都市再開發法理 도시새개발l이라 합은 도시의 건설, 정비, 개량 을 위한 도시계획의 입안 • 결정 • 집행절차(새개발 기본계획의 수립 • 재개발구역의 지정 • 재개발사 업의 시행 • 재개발조합의 설립 • 사업시행의 인 가 • 토지 등의 수용 • 분양신청 • 관리처분계획의 인가 • 준공점사 • 분양처분 • 등기절차등)에 관한 일련의 절차를말한다.2) 도시재개발법이란 ‘재개발사업을촉진하고 도시 의 건전한 발전과 공공복리의 증진에 기여합'（세1 조)을목적으로 하는 법이다. 이와같은 법의 목적 을 달성하기 위하여 도시재개발사업이 수행된다. 재개발사업은 도심재개발사입 공장재개발사업, 주맥재개발사업으로 구분된다.3) 주택재개발사업이라 함은 "노후 • 불량한주택 이 밀집되어 있거나 공공시설의 정비가 불량한 지역 의 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 새개발 사업’'（제2조제2호 나목)을 말한댜4) 지금까지 활용된주택세개발사업의 유형은자력 재개발사업과 합동재개발사업이 대표적이냐,5) 현 행 도시재개발법은주택재개발사업을 시행힘에 있 어 철거 재개발방식인 합동재개발사업을 원칙으 로하고 있댜 합동재개발방식이란사업시행 구역 내 토지 등의 소유지들이 설립한재개말조합이 시 행자가 되며, 주택전설사업자를 참여조합원으로 가입시켜 시행하는 주택재개발사업 방법을 말한 댜6) 합동새개발방식에 의한 도시새개발사업은 사 업의 대상자가 가지는 토지 및 건축물의 권리관계 에 대하여 ‘공용환권’ 이라는 특수한 권리변환 방 식을 채택하고 있다.m ‘공용환권 이란 ‘토지의 이 용가치를 전반적으로 층전시기기 위하여 일정한 지역 안에서의 토지의 소유권 기타의 권리를 교 환 • 분합 하는 세토인 공용환지세도의 일종으로 I 22 法務士 7 일모 서 단순히 토지만에 대한소유권 기다의 권리를교 환 • 분합하는데 그치는것이 아니라, 토지와전축 물을함께 정비하기 위하여 토지와건축시설 전체 ® 1)오준근, 주택재개발사업에 있어 세입자의 법적 지위 . 개정 도시재개발법의 문제정과 그 대안 제시를 위하어 270먼 ~289먼 참조, 「法과社會」, 14號(1997.4). 2) 졸고, ‘‘도시재개발등기철처IOI| 관하여‘’’ 「제2회 한 밀등기관 섬호연수j, 법원공무원교육원, 2000, 119먼이하. 3) 19S6년에 전먼 개정 돈 도시 재개 발법(1995. 12. 29. 법5116 호)은 어러 가지 중요한 개선을 하였는다|， 중요한 것을 들어 보먼 @ 공장재개발사업을 추가하였으며, © 재개발방식에 손환재개발방식을 도입하여 공사기같중 주딘의 주거인정을 기하였고. © 대통령령이 정하는 시 군에 대하여도 재개발 기본계획을 수립하도록 하여 체계적인 개발을 유도하였으 며 융 재개발에 관탄 권한중 재개발기본계험으| 승민권을 제》혼모든 권한을 지방자치단체에 0망하였고, @ 재개발 사업시행인가를 받은 경우에는 건축법등 1471| 법률, 공장재 개발사업의 시행인가를 받은 경우에는 건축법등 23개 법률 의 인 • 허가를 반은 것으로 의제 하여 설차를 간소화하였으 며, @ 재개발조합이 사업을 시행하는 경우 종전에는 조합 설립 과 사업 시행 인가를 동시 에 받도록 하던 것을 조합설립 을 한 후에 사업시행인가를 별도로 받도록 하여 조합설립을 조기에 설체화합으로써 재개발사업이 원활하게 추진됩 수 있도루 하였고, 0 지방자치 단체에 설치 되어 있는 재개 발사 업기금에 국 공유지매각대금의 일부를 적립할 수 있도록 하어 기급을 합중함으로써 재개발사업이 원활하게 추진될 수 있도록 하는 것등이다 박은혼, 행정법강의(하)， 박영사, 2002, 653면, 4) 주택재개발과 개건축사업은 주로 수도권에서 이루어진다. 鴻9년 말을 기춘으로 하여 전체 주택재개발사업 건립주택 수의 93.7%71 수도권에서 발생하였고 특히 서울이 전체의 93'l'dll| 해당하는 242,000호를 차지하였다(삼성연구소, "재 개발 재건축사업의 효율적 추진방안, 2001, 1'.I견 참조). 5) 자럭재개발사업은 1973년부리 도시미화사업의 일환으로 01 주 정착시킨 정착촌과 자연발생적 무히가 집단촌 및 롤랑주 택을 대삼으로 평면환지방식의 사업이다. 6) 주택개랑 재개발사업은 그 사업시행 방식, 사업주체 등에 따 라 어러 사업유형으로 구분된다. 0 |국, 영국, 독일, 프랑스, 일본 등 어러 나라에서는 철거 재개발 수목 재개발 보전 재 개발, 개량 재개발 등 어리 방식으로 수행되어왔다. 우리나 라의 겹우 철거 재개발 AI업과붐량주택으| 앙성화 및 개량 재개발 사업이 반목적으로 사용되어오다가 1연lO넌대 이후 에는 거의 합동재개발 밥식으로 이루어지고 있다. 합동재개 탈방식은 사업으| 수익성을 높이기 위하여 조합딘의 주택공 급분을 제외한 잉여주택분을 외부 주택소유자에게 공급하든 운영비카니즘을 가짐으로써 주택재개발사업이 早동산경기 의존적 앙상을 띠게 된다는 군제접01 있다(？준근, 전게논군, 27혼 잠조). 7) 홍정선, 행정법원론(하)， 박영사, 1999, 426면 참조.
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