••••••••••• ••••••••••• 리 • 건축공사 ·준공검사등의 일련의 과정을거처 분양처분의 고시가 이루어지기까지는 적어도 1넌 이상의 기간이 소요되며, 2년 이상의 기간이 소요 되는 경우도 적지 않다. 따라서 건축물을 사용할 수 없는기간동안 임대차계약기간의 진행이종단 되지 아니한다민 분양처분의 고시가 있은때 이미 임대차 계약기간은도과해 머리므로 도시재개발법 제39조제1항은 아무런 실효성이 없는 조항이 되고 말 것이나, 민법 ·주택임대자보호법 및 도시재개 발법 어디에서도 임대차 계약기간 진행의 중단에 관한 규정은 발견할 수 없다. 소유권은 소멸시효 또는 취득시효가 진행되는 예외적인 경우를 제외 하고는 기간의 전행에 아무런 영향을받지 않지만, 임차권은 기간의 세한에 따라 실정되며, 소멸되는 권리임을 간과한 업법상의 불비이다. 따라서 법률 에 명문의 규정은두고 있지 않지만도시재개발법 제39조제1항이 토지 동의 소유자에게 주택임차인 에게 분양처분이 이루어진 주맥에 대하여 주택임 대차보호법상의 계약기간 2넌에서 그동안의 거주 기간을 공세한잔여기간만큼 종래의 임대차조건 으로 거주하도록 보장한을 강재한 규정이라고 해 석하여야 할 것으로 본다.1D따라서 관리 처분계획의 고시로 인하여 임차인이 건축물을 사용 • 수익할 수 없게 되는 시점에서 임대차 계약기간의 진행은 중단되며, 분양처분에 의하여 임차인이 주택에 입 주하계 되는 시점부터 임대차계약기간은 다시 진 행된다고 본댜 그 근거로서는 재개발사업의 시행 으로 인하여 임대인 및 임자인모두의 귀책사유 없 이 임대차계약의 중심내용인 주택의 사용 및 수익 이 중단되었다는 점, 도시재개발법 제39조제1항이 임대차계약의 유지를 명문으로 규정하였다는 점등 이 있다.12) 이 경우 종전 임대차계약이 고대로 유지 되므로 자임도 인상할 수 없다고 본다. 고러나 문 제는 재개발지구 내에서 임대차된 주택은 거의 소 형의 노후 ·불량한 단독주맥이다. 따라서 전세보 다는 1천만원 이하의 보증금에 30만원 이하의 월 세가대부분이고, 이들노후·불량주택들은건물 I 24 法務士 7 일모 I::::::::::: ••••••••••• 의 보촌등기 가 안된 가건물로서 건물 자체의 등기 가 불가능한 경우가 많은데도 이들 건물에 대하여 도 임대자가 빈번히 이루어진다. 이 경우 임차권설 정등기의 기본요건 자제가갖추어지지 않아고등 기가불가능하댜 13) 도한주택임대차보호법 재3조 제1항의 요건은통상의경우임차인이 주택을떠나 는 경우 및 주민등록을 옮기는 경우에는 상실된다 는데 있다. 이 경우 임차권등기명령제도를 이용할 수도 있을 것같으나, 임차권등기명령은 임대차가 종료된 경우이어야 하므로 불가능하디{주택임대차 보호법 재3조의 3). 이 같은 문제와주덱구조의 변 희J4때문에 종전 주택 임차권이 고대로 분양을 받은 건축시설에 유지되는 경우는드물 것으로보인댜 3. 代替住宅의 提供等의 必要性 도시재개발법은 ‘재개발사업의 시행으로 인하 여 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없게 된 때에 는그 이용자는계약을 해지할수 있고, 이 규정에 ® 11) 이에 대하여 헌행 도시제개발법은 임차권의 존속은 규정하 때 임차조건 등의 존속에 관해서는 아무런 규정이 없으며, 아울러 새로운 임차조건으| 힙의에 관한 규정 및 힙의가 성 립되지 압은 겹우의 조치에 대해서도 아무런 규정이 없다. 분만 아니가 계악의 해지에 관한 규정도, 권리자의 규책사 우 다닌 다른 서정으로 권리의 목적을 달싱할수 없는 겸우 에 있어서 그 권리자가 계악을 해지할 수 있다는, 당연단 법리로셔의 권리의 調整에 건한 규정에 쿨과하고, 득별히 주택 임차권 등을 보호던다는 사회보장적 의미를 잦기는 곤란하다는 내던이 있다(裵英범, ‘‘都市再開發事業;却대의 問 繼5과 그 밝策 ' 合同再閑發方式을 종심으로’'， 「法學硏究j (釜山大學校)， 第38卷1 號(1 997 ,내, 1997, 185 面이하참조. 13 오준근, 전계논문, 275먼~278먼 참조. 13 오춘근, 전게논군, 274면~275먼 참조. 1대 헌재의 합동재개발사업방식은 공공성과 함께 수익성을 중 시하므로 이러한 망식으로 자개발사업이 시행될 경우 주택 의 구주 및 주민으| 생활협태에 근본적인 변화가 있다. 즉 합동재개발사업은 단독주택의 형식을 띠고 있는 종래의 불 량주택을 고층아파트로 재건축하는 것이다 종래의 재개발 구역 내의 주택은 거실이 거의 없고, 며러 개의 좁은 방으 로 구성되어 있는 것이 보톱이나, 재개발A[업이 시행되던 셔 0|인 같은 주택구조는 고층아파트로 바뀐다. 따라서 단 독주택 협식인 총래의 자개발주택에 네하여 다파트는 다수 의 서대가 함께 거주하기란 거의 불가능하다요준근, 전게 논근, 276먼 참조).
RkJQdWJsaXNoZXIy ODExNjY=