::::::::::: I ••••••••••• 3. 再建築에 있어서의 住宅貨借人의 地位 재건축의 결의는 재건축참가자뿐만 아니라 불 참가자도 포합하여 구분소유자전원 몇 고 승계 인 에 대하여 효력이 생기계 되지만, 이는 구분소유 자들의 내부의 결의에 불과하므로, 구분소유자들 이외의 자에 대하여는 그 결의의 효력을 주장할 수 없다. 고러므로 전유부분이나 대지지분에 담보 물권이 설정되어있거나전유부분을계3자가 임자 하고 있는 경우 또는 집합건물이 타인의 토지 위 에 건축되어있어 대지소유자와의 관계가 문재로 되는 경우같이 기촌의 집합건물에 관하여 구분소 유자이외의 이해관계를 가전 자들(위 담보권 자, 임차인, 대지소유자등)이 있는 경우에 재건축에 즈음하여 이러한 이해관계인 이 가진 권리와의조 정이 필요하계 된다.2~ (1) 住宅貨借人이 住宅貨貸借保護法上의 對 抗要件을갖춘경우 1) 目的物이 住居用 建物로서 住宅貨貸借 保護法上의 對抗要件인 住宅의 引渡와 住民登錄을 갖춘 貨借權이기나 債權的 傅買權인 경우 주덱 임대차보호법 에 의하여 제3자에 대하여 효력이 있고 또한 그 임차물의 새로운 취득자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주되므로 임대 인인 구분소유자가 재건축에 찬성하였는지 여부 에 관계 없이 어느 누구도 재전축결의가 있음을 가지고 주택임차권자에게 대항한 수는 없다.28) 따라서 동법이 규정하고 있는 최소한의 임차권의 촌속기간동안 주택임차권자는 그 목적물을 사용 수익할수 있고 재건축담당자의 목적물철거등의 주택임차권의 침해에 대하여 주택임자인은그점 유권에 기하여 손해배상과 방해의 배제 등을 청 구할 수 있으며, 또한 임대인의 방해배제청구권 을 대위행사할수도 있고 학설에 의하면 대항력 있는 임차권자체에 의하여 방해배제 등을청구할 수도 있댜 29) 그러므로 이 경우에는 임차권 자와 협의를통하여 임의로 명도받는수밖에 없다. 2) 貨貸借契約 當事者사이에 만일 再建築 決議가 있으면 住宅貨借權은 消滅한다 는超旨의 約定을 하고 있는 경우 이와 같은 약정이 있음을 이유로 그 주택임차 권의 소멸을 청구할 수 있을 것인가에 대하여 다 툼이 있다. 측 주택임대차보호법 재10조의 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리 한 것은 고 효력 이 없다.”는 규정과 관련하여 위 약정이 임차인에게 불리한 것인지에 대하여 견해 가나뉘고 있다. 슝 재건축이 전행될 것을 알면서 임차권을 취득 한 것은 동법 제11조 소정의 일시사용을 위한 임 대차로 보아 동법의 적용을 배제할 수 있을 것이 라는 견해도 있으나,3이 © 이미 재건축결의가 이루 어진 후에 임대차계약이 이루어전 것과 같은 예외 적인 경우가 아니면 주택임대차보호법상의 대항 요건까지 갖춘 경우를 일시사용을 위한 임대차라 고 보기에는 무리가 있으므로 주택임대차보호법 상의 입법취지에 비추어보아 임차인에게 불리한 약정으로 무효라고 보고있는 것이 다수 설이다.3D © 그러나, 이 분제는 일률적으로 그 효력을 다툴 ® 27) 건설교통부익 재건축업무편람에서는 재건축에 [다루 세입 자 문제는 건물 소유자와 세입자간의 협의에 의하여 자율 석으로 이주 대챈을 수립한 후 사업승인을 신청하노록 행 징지도 해야 한디고 하고 있다(건설교동부, 재건축 업무핀 람, 2000, 刃4\11 찬조). 28) 서을지방반원 신청 • 집행실무인구회, 전거1서, 339만 참주, 29) 일본판례는 대항력을 가전 임차권에 방해배제청구권을 인정하고 있다 最判 소화 2안" 1G 18일 민접 7권 12'급 1516만 最判 소화 30년 4월 5일 만집 9권 4호 431면 最判 소화 31년 6딥 1일 민집 10권 6호 2안, 서울지강법 윈 신청 • 잡행실무연구회, 전게서, 339민에서 재인용. 다 단 본 논둔에서와 같01 주댁임차권을 물권으로 인징한디 먼 당연히 물건으로서 주택임차권 자체에 익한 방해배제 청구권 및 손해바싱을 청구할 수 있다고 본디. 30) 서울지방반원 신청 • 집챙실무연구회, 전게서, 339민 참조 31) 서울지방법원 동부지원, 전게서 , 96먼 참조. 대만법무사엽외 29 I
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