••••••••••• ••••••••••• 여 해지권을 행사할 수 있고, 임자인은 破産宣告 前에 지급한 임대보증금반환재권에 대하여 一般破 産債權者로서의 지위를보장받게 된다. 다만, 보증 금반환청구권은 파산법 세94조에 의하여 일정한 범위에서 파산관재인의 차임재권과상계가가농하 므로 임차인이 명도하지 아니한 재 계속 사용합으 로써 상계되는 만큼의 우선변제가 가능하다.29) 파 산선고 후 임대자계약이 촌속한 경우 파산선고 후 에 발생한 자임을수동재권, 보증금반환재권을 자 동재권으로 하는 상계가 허용되는가에 관하여는 다툼이 있지만 임자물의 명도 전에 보증금반환재 권을 자동재권으로 하여 상계 하는 것은 허용되지 않는댜3에 그런데, 주택업대차보호법 제8조는 대항 력 없는 주택의 임차인이라토 일정한 법위의 소액 임차인이 경매개시결정 기입등기 전에 임차주택의 인도와 주민등록을 마천 경우에는 무주택 영세임 차인의 보호라는 사회 정책적 차원에서 임차주택 의 환가대금으로부터 임금채권과는 동등한 순위 로, 그리고 다른 담보물권 몇 조세 등 재권보다는 우선히여 임차보증금을 변세 받을 수 있는 최우선 변제권을 인정하고 있다. 고러나 破産節次上 破産 宣告 前에 말생한 조세 등의 청구권은 조세정수의 확보라는 정책적 목적에 따라 財團債權으로 우대 받고 있는(법 제38조제2호) 반면에, 위 소액임자인 의 임대보증금반환재권에 관하여는 이를 財團偵權 으로 처리하는 특별규정이 없어 만약 이를 破産債 權으로 치리한다면破産法上으로는 財團債權인 조 세 등의 청구권이 破産債權인 소액임자인의 임대 보층금반환재권에 대하여 우선권을 갖게 되어(파 산법 제41조) 위 주택 임대차보호법 제8조와 충돌 되게 되는 문세가발생한다. 여기에서 우선변제권 이 있는 소액임자인의 임대보증금반환채권을 별계 권 등으로 볼 수 있는 가의 문제가 발생하게 되는 바 이에 대하여 후술한다. b) 對抗力 있는 住宅貨貸借 대항력 있는주덱임대차의 경우에는파산관재인 I 10 法務士8 월모 I::::::::::: ••••••••••• 은파산법 제50조에 의한 해제권을 행사할수 없 으므로부동산을 임차권이 딸린 상태로환가 할수 밖에 없다.2D 그러나, 破産管財人이 해지하지 못하 는 임대차라 하더라도 파산절차의 원활한 진행을 위하여 임대차계약을 해지하고 보증금을 반환할 필요가 있는 경우에는 破産管財人은보층금상당액 을 퇴거비용으로 지급하는 화해계약을 체결하고 퇴거 비용을 재단비용으로 지급하면 된다(파산법 제38조제4호)． 또 대항력 있는 임대자의 경우에도 파산관재인은 이행지체 기타 정당한 사유에 의한 해지 또는 갱신거절은 가능하다. 파산관재인이 임 대차계약을 해지하는 경우에는 해지의 효력은 민 법 제635조의 기간경과를 기다리지 않고 즉시 발 생한대민법 제637조의 반대해석)． 임차인이 명도 와 임대차보증금반환재권의 동시이행을 주장할수 있는기에 대하여 논란이 있으나,3~ 현재 서울지방 법원의 실무는 실제법상의 권리가파산절차라 하 여 당연히 상실된다고 볼 수 없으므로 배당액과 상 환으로 명도 하는 것으로 해석하고있다.33) c)優先辨濟權있는 住宅貨借人 ®學說 8 一般破産債權에 불과하다는 見解34) 별재권자는 파산법등 법률에 명문의규정이 있 。 29) 사법연수민, 전게서, 132먼; 서울지방법원 , 전게서, 85먼 참조, 30) 서울지방법민, 전게서, 86먼 참조, 31) 사법연수원, 전게서(aJOI), 13찬1, 32) 대법딘 2002, 2 26, 신고 2001다T7697 판결에서‘‘일차인 의 일차목적물 명도의무와 밀다인의 보증금 반환의무는 등 시이행의 관계에 있다 하겠으브로, 임대인의 동시이행의 항변권을 소멸시키고 임대보증금 반환 지체책임을 인정하 기 입해서는 임차인0| 임대인에게 임차목적물으| 멍도의 01 행세공을 하여야만 한다 할 것이고, 임차인이 임차목적룰 에서 퇴거하면서 그 사실을 임대인에게 일리지 다니한 겸 우에는 임차목적콜의 덩도의 이행제공이 있었나고 몰 수는 없다”고 단시하였다 법원공보 2002, 811 먼, 조금 취지가 다르기는 해도 임차인의 임차목적물 명도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 돈A|이행의 건계에 있다고 판시한 최근 판례 0|나. 33) 서울지방법원, 전거1 서, 85먼 참조,
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