JUDICIALAGENT 2004 8 巳 ift 執行法上의 住宅貨借人의 地位 葉務參考姿요,. 民事執行法및 民事執行規則制定前• 後對比表
鄭 40요 崔 金 0 溫정動公 說x폐결想會錄 고신률령. 論헬麟법부별논隨鬪꼬 업꼰‘務 會 協
2004 8 CONTENTS 4 33 53 56 62 64 67 69 70 72 74 77 79 JUDICIALAGENT ••••••••••••• 鄭 40요 崔 金 0 溫정動公 說x폐결想會錄 고신률령. 論헬麟법부별논隨鬪꼬 업꼰‘務 會 協
••••••••••• ••••••••••• ::::::::::: 執行法上의 住宅貨借人의 地位 "' 目 次 第1節 倒産法上住宅貨借人의 地位 I . 破産法上住宅貨借人의 地位 1. 破産法上의 賓體的 權利 (1) 否덥깜溫 (2) 還取權 (3) 別除權 (4) 相計權 2. 破産節次와 住宅貨貸借 (1) 貨借人의破産 (2) 貨貸人의破産 11. 會社整理法및 和議法上住宅買借人의 地位 1. 會社整理法上의 住宅貨借人의 地位 (1) 整理會社가 貨借人인 경우 (2) 整理會社가 貨貸人인 경우 2. 租議法上 住宅貨借人의 地位 (1) 和議節次에 있어서 和議債權 (2) 和議節次와 別除權者로서 의 住宅苗借人 第2節 民事執行法上 住宅貨借人의 地位 I. 民事執行의法理 1. 民事執行의 意羲와 種類 2. 民事執行法의 制定沿革 3. 不動産競賣節次와 住宅質借人 11. 利害關係人으로서의 住宅買借人 1. 利害關係人의 意義와 範園 2. 質借人이 利害關係人이 되는 경우 (1) 民事執行法第90條第3强가適用되는경우 (2) 民事執行法 第90條第4號가適用되는 경우 3. 利害關係人인 住宅貨借人의 權利 Ill. 押留節次上住宅貨1읍人으| 地位 1. 競劑1始決定에 대한 異議申請權 (1) 競賣開始決定의 意義 I 4 法務士 8 일모 (2) 未登記建硏l 대한競賣申請 (3) 競賣開始i惡E에 대한 異議 2. 不動産에 대한侵떠坊止申請權 IV. 換價現金化)筋次에서의 주택貨借人 L 競賣의 準備 2. 現況讓査와{t宅質借權 (1) 現況調査 (2) 貸借人에 대한通知 3. 最低賣却價格決定과 住宅貸借權 4. 賣却物件明細書와 住宅貨借權 5. 住宅貸借人의 競賣記錄의 開覽 • 複寫權 (1) 賣却期日公告前의 闇覽 (2) 費却節次上의 利害關係人(民事執行法 第90 條第268條)gM가의 자로서 賣却期日 §人外 의 期間 中에 競賣記錄에 대한 閑覽• 複寫 를 申請할 수 있는 利害關係人의 範園 6. 住宅貨借人에 대한 賈却期B과 白却決定期日 의通揮를받을權利 7. Ji驛B의 進行과 住宅貨借人 8. 住宅貨借人의 賣却許미에 대한 異議申請權 9. 住宅貨借人의 賣却許否決定에 대한卽時抗告權 10 . 住宅貨借人의 優先買受權認定間題 V. 配置協次에 있어서의 住宅貨借人 1. 配當節次의意羲 2. 配當要求制度 3. 配當要求를 하여야 配當을 받는 住宅質借人 4. 配當要求를 하지 않아도 당연히 配當을 받는 住宅貨借人 5. 配當 받지 못한 貸借人의 不當利得返還請求權 VI. 不勳産引渡命令고1 住宅貨借人의 法化地位 1. 引渡命令의 意羲와 性質 2. 引渡命令 相對方으로서의 住宅貨借人 3. 假裝貨借人에 대한 引渡命令
::::::::::: I 第1節 쌤産法上 住宅貨借人의 地位 현행 도산 절차에는 파산, 화의 및 정리절차가 있다. 파산절차란 재무자가 경재적으로 파탄한 경 우 총재권자에게 공평한 변재를 할 것을 목적으로 하여 재권자의 재산관계를 청산히는 재판상의 절 차를 말하고, 화의전차란 파산절차를 행하는 대신 에 채무자가 재권자와 합의한 내용에 따라 재무를 변세하면서 사업의 계속을 도모히는 것을 목적으 로하는제도를말한다. 그리고정리절차란 재정적 궁핍으로 경제적 파탄에 직면하였으나 갱생의 가 치가 있는주식회사에 대하여, 채권자· 주주 기타 의 이해관계인의 이해를 조정하고 사업의 재건을 도모히는 것을목적으로 하는세도이다. 이러한도 산절차에 있어서 주택임차인의 보호와그문계점 은무엇인지 아래에서 살펴보기로 한다.1) | . 破産法上1:t宅貨借人의 地位 破産宣告가 내러지면 破産者가 파산선고 당시 가진 모든 재산은破産財團으로 보고(파산법 제6 조), 이 파산재단을 관리 및 처분할 권리는 破産者 에게서 破産管財人에게로 이전된디{동법 제7조). 이 에 따라 파산자가 파산선고 후 파산재단에 속하 는 재산에 관하여 한 법률행위는 이로써 파산재권 자에계 대항할 수 없게 되는 등(동법 제44조) 파산 자의 재산적 법률행위에 제약이 가해진다. 파산지에 대하여 破産宣告 前의 原囚으로 생긴 재산상의 청구권을 가지는 자는 破産債權者로 되 는데(동법 재14조), 파산재권자는 개별적인 권리행 시를 하는 것이 금지되고 破産節次에 참가하여서 만 그 채권에 대한 만족을 얻을 수 있다(동법 계15 조)． 이에 따라파산선고 당시 이미 하고 있던 破産 債權에 기한破産財租시에 속하는 재산에 대한 강제 집행 및 가압류, 가처분은 실효한다(동법 재61조세 1항)． 고러나, 破産債權이 아닌 권리 측, 別除權(동 법 재84조), 還取權(동법 제79조) 동에 기한 집행 은 파산선고 전후를 불문하고 히용되므로, 파산절 차 의의 個別的執行節次에서의 매당을 둘러싸고 파산재권자의 지 위 등이 문제 될 수 있다. 1. 破産法上의 質體的權利 (1) 否認權 부인권이란 파산선고 전에 파산자가 파산재권자 를 해하는 행위를 한 경우 고 행위의 효력을 부인 하고 일달된 재산을 파산새단에 회복하기 위하여 파산관재인이 행하는 파산법상의 권리이다.（파산 법 제64조).3) ® 1) 헌행 법제도하에서 파산 화의 및 정리철차는 각각 녹립된 도산 설차로써, 신청인이 어떠한 절차를 실행할 것인가를 선 택하벼 그 절차의 개시를 신정하도로 되어 있다. 즉, 던행 도산 설차는 청산 또는 재건의 어무, 채무자의 득성, 재정의 과단정도 기타 사업구도 등에 따라 처음부터 록수의 녹립적 인 절차를 이용하도록 하는 목수설차형이라고 할 수 있는데, 이에 대하여 딘칙전으로 도산 절차를 일원화하여 절차를 진 행하는 중에 당해 사안에 가장 적절던 처리방법을 결정하고 실행하도록 하는 단일절차형을 고리할 것을 입법론으로 최 근 활발하게 논의터고 있다. 단일절차형 즉, 도산 절차를 일 원화하는 기본취지는 전술한 바와 같이 도산 짙차에의 접근 을 용이하게 하고, 입단 도신 절차에 들어오는 겅우 최적의 실차를 선택할 수 있도록 배리하며, 질차를 싣속하게 신행함 과 0울러 명함하게 종결시키기 위함이라고 던다(최성근 은영 싣, ‘‘도산 짙차의 일원 학계 관한 연구 ‘‘’ 「한국법제 연구 원 연구보고J, 1999, 9먼이하 참조). 2) 破皮産債權은 괴산자게 대하여 파산선고 전으| 원인으로 생긴 재산상의 정구권을 멸던다. 과산채권은 나신절차에 의하어 마니하고는 01를 행사할 수 없다. 이에 반하어 財團債權01 란 파산재단전체로부터 과산채권자에 우선하고 파산절차에 의하지 아니하고 파산재단으로부러 수시로 변제받을수 있는 채권이다. 제단채권은 원칙으로 파산선고호 파산재권자공동 의 이익을 위하여 각산절차(파산적 정신)를 수행하는데 있어 서 생긴 재권인 것이다(이해우 이재화, 파산법(이론과 실 무)， 법률문화원, 2001, 389먼 참조). 3) 서울지랑법원, 파산사건실무(개정판), 2001 , 143건 ~1 69먼 참조; 강대성, 나신법상의 실체적 권리, 「토지법학j(한국토시 법학회)， 제11호(1995.12), I 3)먼, 대안법무사엽외 5 I
••••••••••• ••••••••••• (2) 還取權 파산재단은 파산선고를 기준시로 파산선고 시점 에서 파산자에게 귀속하여야 할 재산딴으로서 구 성되어야 한다.4) 고려나, 파산선고와 동시에 선임 된 파산관재인은 재산의 일탈을 방지하기 위하여 시급히 파산새단의 점유 • 관리를 개시할 필요가 있는대 파산자가 점유하고 있는 동산이나 파산자 명의로 되어있는 부동산은 전부가 파산관새인의 점유 • 관리 하에 들어가게 되며5) 그 중에는 파산자 (법정재단)에게 속하지 아니히는 재산이 혼입될 수 있다. 이 경우에 당해 재산에 관하여 권리를주장 하는 계3자가 파산새단으로부터 이를 환취하는 것 이 허용되는데 이를 환취권이라고 한디{파산법 세 79조)． 원칙적으로 還取權의 기초가 되는 권리는 파산법에 의하여 창설되는 것이 아니 라 목적물에 대하여 제3자가가지고 있는실제사법상의 권리이 댜 제3자가 가지는실체법상 권리가그대로파산 절차성에도 인정되는 것으로 당연한 효과를 나타 내는 것에 지나지 않는다. 還取權은 독정한 재산이 法定財團에 속하지 않 는 것을 주장하여 이를還取하는 권리이므로, 특정 한 재산이 법정재단에 속하는것을 전계로그 재산 으로부터 우선적으로 피담보재권의 변재를 받는 권리 인 別除權과 다르고, 法定財團에 속하는 전제 로부터 優先的으로 辨濟를 받을 수 있는 권리 인 財 園債權과토 명확하게 구별된다.6) (3) 別除權 별제권이라합은파산재단에 속하는 특정의 재산 으로부터 다른 재권자보다 우선하여 개별적으로 변제를 받을수 있는 권리이다.m측 개별집행금지 의 원칙에 대한 예외이다.8) 통상 파산재권자는 파 산절차에 따라 파산선고시의 파산자와 총재산에 대하여 총재산으로부터 공평하게 변제를 받을 권 리밖에 가지고 있지 않다. 이에 대하여 抵當權등 擔保權者는 파산절차로부터 別除되어 그 절자에 따르지 않고 파산자의 특정한 재산에 대한 권리를 I 6 法務士 8 일모 I::::::::::: ••••••••••• 행사히여 우선적으로 변제를 받을 수 있는데, 이 권리를別除權이라고한다(파산법 저]84조) (4) 相計權 파산법상 상계 권이 라고 합은 파산재권자가 파산 선고의 당시 동시에 파산지에 대하여 채무를부담 하고 있는 경우에 그 대등액에 대하여 파산절차에 의하지 아니하고 상계를 할 수 있는 권리를 말한 다. 9 ) 이 또한 개별집행금지의 원칙에 대한 예외이 다. 상계는 채무를 변제히는 수고를생략하여 일방 적 의사표시만으로그효과가생기는것이어서 상 계에 의하여 채무자는 자기 채무를 간이하게 결제 할 수 있으므로 상계는 결세수단으로서의 기능을가진다. 고런데 현실적인 거래사회에서 상계의 기 능은 위와 같은 단순한 결제수단에 머무르지 않고 抵當權이나 質權등과 함께 擔保權의 일종으로서 의 기능을 행한다. 상계는상대방의 재산상황에 관 계없이 스스로의 일방적 의사표시만으로 그 효과 가 발생하는 점에서 대단히 강력한 채권실현의 수 단이라고 할 수 있으므로 상대방r°l 파산한 경우에 상계의 효용은강력하다고 할수 있다. 2. 破産節:K와 住宅貨貸借 (1) 貨借人의 破産 1) 民法 第637111와 破産法 第5이't와의 關係 임차인이 파산선고를받은경우민법 재637조는 임대자기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파 산관재인은 민법 세635조의 기간의 약정 없는 임 ® 4) 町喆, " 破産法上 還取權 考察, 「法曹」 , 第48卷3號 (1999.3), 153먼이 하 참조. 5) 01를 現有財團이라고 한다(사법연수원, 도산 처리법(II ), 2001, 1 16먼). 6) 전명서 전게는든(1999.3), 155면, 7) 핼馮 麟!＇紅繼慮'\玉圭賈務硏究」 (서울地万辯護 ±會), 第29輯(1999. 10), 265 면, 8) 이해우 이재화, 전계셔, 51 1면이하. 9) 이해우 이재화, 전거|시, 519면
::::::::::: I ••••••••••• 대차의 해지권에 관한규정에 의하여 계약해지의 통고를 할 수 있으나, 각 당사자는 상대방에 대하 여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구할 수없다고규정하고있다. 이와같은규정의 입법 취지는 임차인이 파산한경우 임대인을 보호하는 데 고목적이 있다고한다.10) 이러한 임대인의 해지 권까지 인정한 민법 제637조와答財人의 해지권만 을 인정한일반 원칙인 파산법 제50조와의 상호관 계를어떻게 볼것인지 여부가문제되는데, 通說은 파산법 제50조는 파산절차에 관한 통칙적 규정 이 고 민법 제637조는 이에 대한 특별규정이며 파산 법 제50조의 적용에 의한 임대차관계의 측시종료 보다는 일정한 유예기간을 두는 민법 재637조의 적용이 보다 합리적이라는 등의 이유로 민법 세 637조가 적용되는 법위에서는 파산법 세50조는 적용되지 않는 것으로 보고 있다.11) 이에 대하여 반 대설은 임차인이 파산한경우라도 민법 제637조의 적용을 배세히여 임대인의 해지권을 부정하고 파 산법 세50조의 일반 원칙에 따라문세를치리히는 것이 파산법 제50조의 입법 연혁상타당하다고 한 댜12) 고러나, 파산법 제53조가 민법 제637조의 존 재를 전계로 하는 입법체계를 취하고 있는 이상 민 법 제637조를 완전히 무시하는 해석은 받아들이기 어렵다고생각된다. 다만 부동산임대차의 경우에는 임대인에게 무조 건으로 해지권을 인정하는 것은 파산자인 임차인 의 거주권을 침해하는것이고또한재산적 가치가 있는 임자권을 파산재단으로부터 빼앗는 결과가 되기 때문에 파산새단에 고대로 속하게 하면서 파 산재권자의 만족을 위하여 이용하는 방향으로 해 석하고 민법 제637조를 적용합에 일정한 제한을 하여야 한다는 견해가 있다.13) 즉 부동산임대차의 경우 계약이 해지되면 임차인의 중요한 재산으로 서 그 생활의 기반이 되는 임차권을 상실시키는 것 은 임차인에게 회복할 수 없는 손해를 초래할 수 있고, 임대인에게 임차인의 파산이라는 자신에게 우연한사실로무제한 해지권을행사할수 있게하 는 것은 부당하다는 점을 고러하여 해석상 임차인 에게 신뢰관계를 파괴하였다고 볼 수 있을 정도로 임대차관계를 종료시킬 만한 정당한 사유가 촌재 하지 아니히는 한 임차인이 破産宣告를 받았다는 사실만으로는 해지권을 행사할 수 없다고 입대인 의 해지권행사를 세한하려고하고 있다.14) 고려나, 일본의 차가법과 같은 별도의 실정 법이 없는 우리 나라의 해석론으로서는 무리 라고 하겠다. 2) 貨貸借契約의 解止 통설적 견해에 의하면 임차인이 파산하면 민법 제637조에 의하여 계약기간이 정하여져 있는 경우 라도 파산관새인 뿐만 아니라임대인도 파산을 이 유로 민법 제635조의 규정에 의하여 계약을 해지 할 수 있다(민법 제637조제1항)． 이 경우 상대빙에 대하여 해지로 인한 손해의 배상을 청구하지 못하 며(민법 제637조제2항), 민법 제635조제2항의 소 정의 기간이 경과하면 임대차는 종료한다. 다먄 주 덱임대차보호법제4조의 임대차기간에 관한 강행 규정이 적용되는 경우에는 해지가 제한되어야 할 것이다. 15 ) 이와 관련하여 주택 임차인이 파산선고 또는그 신청을받은경우에는 임대인은 바로계약 을 해지할수 있다는취지의 특약을하더라도 임대 인의 해지를제한하는주택임대자보호법의 취지에 반하여 무효이댜16) 임차인이 파산선고를 받았으냐 임대인 및 파산관재인이 모두해지의 통고를하지 ® 10) 民法誌解[짜/개방t(8)(민일 영실 밀),1 3맛 , 주석 딘법 (재권 각칙 (3)〕(고상룡집필),449~450안 전병서 파산법, 한국사법행 정한희, 1999, 1 40먼, 11) 임종현 다산절차가 U|이행계악관계에 내치는 영함"’「인권 과 정으|J, 제241호(1996,9.), 27면 박명 대, 파산법의 제 已 제, 법관세미나자료(사법연수원), 1998,11, 26면 이해우 01 재화, 전게 서, 369먼, 1건 伊藤 眞, ＂契約關係@處理내閔産手續I겨SIH公平理중, 「法 學모, 第46 , 54먼이하 참조, 13 尹大成, 未登;t1팀貴와 破産關係, 「저스티스J, 제34권 제4호 (aJ01)' 43먼 잠조, 田炳四 破産法, 1999, 1 4:J 먼~141 면 宮)|| 知法, 破産法論集 東京 新山社, 1999, 76먼~79먼, 14) 임종인 전;［논문, 33면 멉 셔울지방법원, 전게서 , 86면, 대안법무사엽외 7 I
••••••••••• ••••••••••• 않는다고 하면 임대차는 여전히 유효하며 파산선 고 후의 차임은 재단재권(파산법 제38조세7호)이 되고, 파산선고 전의 還延借貨은 파산재권이 된 댜띠 계약이 해지된 경우도파산선고로부터 계약 종료시까지의 차입 및 그 후 인도까지의 차임성당 손해금청구권은 재단채권이 된다(파산법 제38조 제8호).18) 따라서 破産雀財人은 특별한 사정이 없 는한 조기에 임대치를 해지하는것이 좋다. 고리 고 임대인 및 파산관재인은 상대빙에 대하여 이행 또는 해지의 선택을 상당기간내에 확답하여야 한 다는 취지의 최고를할수 있고그 기간 내에 상대 방의 확답이 없으면 해지된 것으로 간주된다(파산 법 제53조, 제50조제2항).19) 3) 貨借人의 破産이 轉貸借에 미치는影響 전자권은 임자권을 기초로 성립하는 것이므로 임차권이 소멸하면 전차권도 소멸하는 것이 원칙 이다. 고려나, 임차인의 파산으로 임대인이 해지권 을 행사히여도 그 해지가신의칙에 반한다고 볼수 있는 사정이 있는 경우에는 예외적으로 전차권이 소멸하지 않는다고 보아야 할 것이다.20) (2) 貨貸人의 破産 임대인이 파산한경우파산관재인이 임대차계약 을해지할수있는지가문제가된다. 1) 破産法第5이'i의 適用與否 이에 대하여 학설은8 과거의 통설인 적용설은 임대인 파산의 경우에는 쌍방미이행 쌍무계약에 해당힘에는 틀림이 없으나, 민법 제637조와 같은 특별규정이 촌재하지 아니하기 때문에 파산법 세 50조를 적용하여 破産管財人의 해지권을 인정하 여야 한다는 견해(적용설),21) @ 고러나, 파산법 세 50조를 적용히여 管財人의 해지권을 인정하면 임 차인은 측시 사용수익권을 상실하게 되어 자신이 破産宣告를받는것보다더 불리한지위에서게 되 는불합리한 결과를발생시켜 임차인보호의 이넘 I 8 法務士 8 일모 I::::::::::: ••••••••••• 에 반하계 되고, 둘째 임차인 파산과는 단리 민법 에 아무런 특별규정이 없는것 자체가着財人의 해 지권을배제하는 입법자의 의사가나타난 것이라 고 하여 파산법 제50조의 적용을 전면적으로 배제 하는 견해(적용부정설, 현재의 다수설)2l, © 임차 인이 임차권의 등기 등을 통하여 대항요건을 구비 한 경우의 부동산임대차에 대해서는 임차인의 지 위보호를 위하여 파산법 세50조의 적용을 부정하 고 그 밖의 부동산임대차 및 동산임대차에 대해서 는 파산관새인이 해지를 하여 파산절차의 신속한 처리가 가능하도록 그 적용을 긍정하여야 한다는 견해(절충셈23)로 나뉘 어져 있다. 생각건대 이 문제 는 궁극적으로는 업법적으로 해결되어야 한다고 본다. 즉 임대인의 파산의 경우에도 민법 제637조 와같은규정을두는것이 바람직하다. 고리나, 현 행법아래에서의 해석으로도 주택임자권에 관하여 등기를하면 準物權的效力이 부여되고 주택임대 차보호법에 의한 대항요건을 갖춘 경우에는 임차 인은 다른 저당권자나 전세권자등과 유사한 정도 로강하게 권리보호를받는점에 비추어파산의경 우에도 임차인보호의 사회적 요청과 법률취지는 관철됨이 타당하다. 또 이와같은 대항요건을갖추 。 16) 서울지방법원, 천게서, 87단, 17) 박병대, 전게서 27면 재딘채권으로 보아아 한다는 소수설 에 대해시는 폼El1韋知岡 言告之貫貸借(2)"' 「破産訴：公法」 (裁j'lj 實務大系 6), 1 3.l면 ' 1 4)면참조 , 18) 이해우 이재화, 천게서, 370민, 19) 이해우 • 이재화, 전게셔, 370먼, 서울지방법원, 전게서, 87면, 20) 日本最高裁判所 昭和 48,1 0,12, 實告 民集 27卷 1 192쏙은 “전차인 에 아무런 잘못노 없는나노 임차인(호|사~I 대표 자인 임대인이 위 전차권을 소덤A|?| 기 위하어 임차인인 회사를 내.H.하어 자기마산싣청을 하여 내신선고를 받은 다음 임대인의 지위에서 임차인인 회사에 대하여 임대차 계약을 해지하는 것은 전차인 에 대하여 턴저하게 싣의칙 에 반하기 때돈에 위 해지로 임대차게악이 중료되어도 전 차권은 소멸하지 않는다”라고 판시하였다林鍾훑 전게논 군, 26면이하), 21) 小野木常 破産法槪要 酒井言店, 1957, 102면 菊井維大,破 産法槪要, 弘文堂, 195~ 39년, 22) 梅壅훑 ‘’破産節次가 太컫行契約關참에 미치는 影響〈 「人 權과正義」, 第241파1996,9), 2혼이하, 서울지방법원, 전게 서, 85민, 23 서울지방법원, 전게서 85면 참소, 박병내, 전게는른, 470면,
::::::::::: I ••••••••••• 지 못한 임자인이라 하더라토 적용부정설의 지적 과 같이 임차인은 자신이 파산한 경우에는 민법 제 637조에 의하여 임대인이 해지통고를 하더라도 6 개월의 유예기간을보장받게 되는데 반하여 임대 인이 파산한 경우에는 파산관재인이 파산법 제50 조에 의하여 계약해재를 합으로써 측시 명도할 의 무를부담하게 되면그지위가오히려불리하계 되 어서는 곤란할 것이다. 뿐만 아니라 임대보증금의 반환과목적물의 반환은동시이행관계에 있는것 인데, 적용궁정설을 택하게 되면 임대인이 파산한 경우에는 임차인은 임차목적물은 파산관재인의 해 지측시 반환할 의무를 부담하는 반민 임대보층금 반환채권은 단순한 파산재권으로 신고히여 나중에 일부 금액만 배당 받을 수밖에 없는 결과가 되므로 다른 일반금전재권자와 비교하더라도 더 가혹한 처우를받는 것이 된다三 따라서 대항요건을 갖추 지 못한 주택임차인에 대해서도 파산법 제50조는 적용이 배세된다고 보아야 한다.25) 고려나 동산임 대차의 경우에는 민법 제635조제2항의 유예기간 토 5일에 불과히여 파산절차의 조속한종결에 보 다 비중이 있다고 보이므로 파산법 제50조가 고대 로 적용된다고 보는 것이 법취지와 입법목적에 부 합할 것으로 본다.2Q 만약 대항력 있는 주택 임차권 이 물권이라는 입장을취하게 되면 파산법 제50조 는 당연히 배재되어 주택임차권의 촌속은 전세권 처럼보장이되게 된다. 현재 서울지방법원의 실무는 원칙적으로 파산법 제50조에 따라 계약관계를 처리하고 대항력 있는 입대차의 경우에만 파산법 제50조의 적용을 부정 하고있다. 27) 2) 先給借貨債權의 處埋 파산선고이후 주택임대차관계가 존속되는 경우 에 자임채권은 破産財團소속재산으로 된댜 그런 데, 만일 破産宣告 前에 임차인이 차임을 미리 지 급하거나, 임대인이 차임재권을 미리 양도한경우 에 임차인또는양수인은이를破産管財人에게대 항할 수 있는지 여부가 문제되나, 파산법은 破産宣 告時를 기준으로 당기 및 차기 차임만을 대항할수 있다고 규정하고 있다{파산법 제54조제1항)． 따라 서, 고 이상으로 차임의 선불 또는차임재권양도가 이루어졌어도당기 및 차기 이의의자임부분에 관 하여는 임차인에게 2중으로 지급청구를 할 수 있 댜 위와 같이 차임의 선불 또는 차임재권양도의 효력을 세한히는 취지는 이를 무세한으로 인정하 면 破産債權者들의 이 익을 해하기 때문이다. 이때 대항할 수 없어 손해를 입은 임차인 또는 재권양수 인의 배상청구권은 파산재권이 된댜피수산법 제54 조제2항). 3) 貨貸人破産時의 住宅貨借保證金 返還債 權28)의 處理 부동산임의경매절자에서 住宅貨借人을 別除權 者로 인정할수 있는지가문제되므로 이를살펴보 기로한다. a) 對抗力 없는 住宅貨貸借 임차인이 대항요건을 구비하지 못한 주랙 임대차 의 경우에는 破産管財人은 파산법 계50조에 기하 。 24)물론 01는 추택임대차보호법에 의하여 칙우선변제권이 인 정되는 소액임차인의 보증금반환채권도 파산철채toil서는 딘순한 마산재권이 될 쁜이라서 마산선고 전에 발생한 조 세채권이 저단채권으로 인정되는 것과 차이가 있다는 견 해의 밉장이고, 별세권등으로 모는 다른 입장을 취하는 건 해도 있다, 25) 일본 파산처리의 실무상으로도 管財人은 입대목적물이 무 농산인 경우에는 임대차계약을 해지하지 못하고 임차권부 담이 존재하는 상태로 관가하고, 그 이외의 겸우에는 해지 권을 행사하여 임대목적물의 반환을 받은 다음 01를 합가 처분하는 것이 원칙 이라고 한다(日本 東京高判 昭租 36年 (1961 年). 5, 31 .（下民集1 2-5, 1246): 禪憲 전게논문, 34 민참주), 26) 박병 대 선게는군, 472면~473먼, 27) 서울지방법원, 전게서, 85단 참조, 28) 임차보증금반환채권은 임대차게악에 부수하어 마산선고전 부터 성립되어 있는 채권이고 임대차계악이 송로도|그 임 차물의 명도가 던료몬 후 미지급차임 등이 없는 겸우에 헌 실로 반환을 청구할 수 있는 정지조건부 파신채권이다(서 울지 방법 원, 전게 서, 85면). 대안법무사엽외 9 I
••••••••••• ••••••••••• 여 해지권을 행사할 수 있고, 임자인은 破産宣告 前에 지급한 임대보증금반환재권에 대하여 一般破 産債權者로서의 지위를보장받게 된다. 다만, 보증 금반환청구권은 파산법 세94조에 의하여 일정한 범위에서 파산관재인의 차임재권과상계가가농하 므로 임차인이 명도하지 아니한 재 계속 사용합으 로써 상계되는 만큼의 우선변제가 가능하다.29) 파 산선고 후 임대자계약이 촌속한 경우 파산선고 후 에 발생한 자임을수동재권, 보증금반환재권을 자 동재권으로 하는 상계가 허용되는가에 관하여는 다툼이 있지만 임자물의 명도 전에 보증금반환재 권을 자동재권으로 하여 상계 하는 것은 허용되지 않는댜3에 그런데, 주택업대차보호법 제8조는 대항 력 없는 주택의 임차인이라토 일정한 법위의 소액 임차인이 경매개시결정 기입등기 전에 임차주택의 인도와 주민등록을 마천 경우에는 무주택 영세임 차인의 보호라는 사회 정책적 차원에서 임차주택 의 환가대금으로부터 임금채권과는 동등한 순위 로, 그리고 다른 담보물권 몇 조세 등 재권보다는 우선히여 임차보증금을 변세 받을 수 있는 최우선 변제권을 인정하고 있다. 고러나 破産節次上 破産 宣告 前에 말생한 조세 등의 청구권은 조세정수의 확보라는 정책적 목적에 따라 財團債權으로 우대 받고 있는(법 제38조제2호) 반면에, 위 소액임자인 의 임대보증금반환재권에 관하여는 이를 財團偵權 으로 처리하는 특별규정이 없어 만약 이를 破産債 權으로 치리한다면破産法上으로는 財團債權인 조 세 등의 청구권이 破産債權인 소액임자인의 임대 보층금반환재권에 대하여 우선권을 갖게 되어(파 산법 제41조) 위 주택 임대차보호법 제8조와 충돌 되게 되는 문세가발생한다. 여기에서 우선변제권 이 있는 소액임자인의 임대보증금반환채권을 별계 권 등으로 볼 수 있는 가의 문제가 발생하게 되는 바 이에 대하여 후술한다. b) 對抗力 있는 住宅貨貸借 대항력 있는주덱임대차의 경우에는파산관재인 I 10 法務士8 월모 I::::::::::: ••••••••••• 은파산법 제50조에 의한 해제권을 행사할수 없 으므로부동산을 임차권이 딸린 상태로환가 할수 밖에 없다.2D 그러나, 破産管財人이 해지하지 못하 는 임대차라 하더라도 파산절차의 원활한 진행을 위하여 임대차계약을 해지하고 보증금을 반환할 필요가 있는 경우에는 破産管財人은보층금상당액 을 퇴거비용으로 지급하는 화해계약을 체결하고 퇴거 비용을 재단비용으로 지급하면 된다(파산법 제38조제4호)． 또 대항력 있는 임대자의 경우에도 파산관재인은 이행지체 기타 정당한 사유에 의한 해지 또는 갱신거절은 가능하다. 파산관재인이 임 대차계약을 해지하는 경우에는 해지의 효력은 민 법 제635조의 기간경과를 기다리지 않고 즉시 발 생한대민법 제637조의 반대해석)． 임차인이 명도 와 임대차보증금반환재권의 동시이행을 주장할수 있는기에 대하여 논란이 있으나,3~ 현재 서울지방 법원의 실무는 실제법상의 권리가파산절차라 하 여 당연히 상실된다고 볼 수 없으므로 배당액과 상 환으로 명도 하는 것으로 해석하고있다.33) c)優先辨濟權있는 住宅貨借人 ®學說 8 一般破産債權에 불과하다는 見解34) 별재권자는 파산법등 법률에 명문의규정이 있 。 29) 사법연수민, 전게서, 132먼; 서울지방법원 , 전게서, 85먼 참조, 30) 서울지방법민, 전게서, 86먼 참조, 31) 사법연수원, 전게서(aJOI), 13찬1, 32) 대법딘 2002, 2 26, 신고 2001다T7697 판결에서‘‘일차인 의 일차목적물 명도의무와 밀다인의 보증금 반환의무는 등 시이행의 관계에 있다 하겠으브로, 임대인의 동시이행의 항변권을 소멸시키고 임대보증금 반환 지체책임을 인정하 기 입해서는 임차인0| 임대인에게 임차목적물으| 멍도의 01 행세공을 하여야만 한다 할 것이고, 임차인이 임차목적룰 에서 퇴거하면서 그 사실을 임대인에게 일리지 다니한 겸 우에는 임차목적콜의 덩도의 이행제공이 있었나고 몰 수는 없다”고 단시하였다 법원공보 2002, 811 먼, 조금 취지가 다르기는 해도 임차인의 임차목적물 명도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 돈A|이행의 건계에 있다고 판시한 최근 판례 0|나. 33) 서울지방법원, 전거1 서, 85먼 참조,
::::::::::: I ••••••••••• 는 경우에 한정된다고 할 것인바, 주택임대차보호 법상의 확정일자부 보증금반환채권자, 우선변제권 있는 소액보증금반환채권은 파산법 제84조가 별 제권을행사할수 있는 권리로규정하고 있지 아니 하므로 일반파산재권이 되어 개별행사가 금지되고 다른 파산재권과 평등하게 배당 받게 된다고 하는 견해이다. 35) @ 別除權者 또는 別除權者에 準하는 자에 해당 한다는見解이 별재권의 법위를 해석상 넓히는 것은 파산법의 목적에 비추어 타당하지는 않으나, 우리나라 주택 입대차보호법상 우선변제권 있는 소액보층금반환 채 권, 확정 일자부 보증금반환채 권자는 담보권자와 유사한 지위를 가지므로 파산법상 별세권자 또는 별세권자에 준하는 자로 취급하는 것이 타당하다 는견해로, 다음과 같은論擦를들고 있다. 첫째, 확정일자부 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세정수법에 의한 공매시 당해 임차주 택의환가대금으로부터 후순위권리자기타채권자 보다優先辨濟받을수 있고(주덱임대차보호법 제3 조의2 재2항), 배당실무에서도 지당권자와 거의 동일하계 취급하고 있다. 또, 경매신청의 등기 전 에 대항력을 갖춘 少額貨借人의 보층금은 당해 임 자주택의 환가대금의 2분의 1 법위 내 에서 담보물 권자보다 우선히여 변제 받는다(동법 제8조)． 이와 같은 주택임차인의 권리는 別除權의 개넘적 정의 와부함히는것이댜 둘째, 임차주덱의 매각형태가 임의매각인지 또 는 경매에 의한매각인지에 따라 대항력 있는 임차 보증금재권자의 지위에 불균형이 생기는 것은부 당하다는 것이다. 측, 파산관재인으로부터 파산재 단에 속하는 임차주택을 양수한 경우나 부동산임 의경매절차에서 주택을 낙찰 받은 경우에는 대항 력 있는 임자인의 보증금반환재권은 양수인 또는 낙찰인에 인수되는데, 破産宣告 후 別除權에 기한 부동산임의경매절차에서만 대항력 있는 확정일자 부 임차인의 임차보증금채권을 破産債權으로만 취 급하여 환가대금에서 優先辨濟받을 권리를 인정하 지 않는다면불공평한결과를낳을것이다. 셋째, 국민의 주거생활의 안정을 보장합을 목적 으로 하는주택임대차보호법의 입법취지는 破産의 경우에도 그대로 타당하므로, 일박경매질자에서 優先辨濟받을 지 위 에 있는 貨借人이 破産宣告 후 에는 당해 경매절차에서는 변제 받지 못하고 破産 債權者가 되어 파산관세인의 배당만을 기다러야 한다는 것은 타당하지 않다. 넷째, 파산법 제84조는 別除權에 해당히는 권리 를 열거적으로 규정한 것이 아니라例示的으로 규 정한 것으로보아야하므로 별재권으로 볼수 있는 양도담보권자 등과 주택임대차보호법상의 優先辨 濟받을 權체가 있는 貨借人은 파산법상 別除權者 또는 이에준하여 취급하여야할것이다. ®判例 대법원은 2001. 11. 9. 선고한 2001다55963 판 결에서 ‘‘원심판결 이유에 의하면, 원심은, 진로건 설 주석희사가 서울지방법원에서 2000. 9. 28. 파 산선고를 받은 사실과 원고들이 파산전 회사와 사 。 34) 이링게 되먼 우산면제귈 있는 소액보즘긍낸환채권등에 대 하여 사회적 • 경제적 이유에서 우선적 마산채권보다 데욱 강화 담보력을 무여하고 있는 법의 취지에 어긋나게 되나, 이러한 채권에 대하여 펑등배딩의 예외를 인정하어 당해 재산에 관합 할 우선권을 인접하는 것흔 현행 파산법에 의 하면 무리한 해석이 되도로 입법론적으로 해결하는 것이 바람직하다고 주장하는 견해가 있다(뜯承綠 "破産債權과 罰團債權, 「破道法의 諸間題(_l)J（재판자료 제82접)， 法院 圖館, 1999, 289변, 朴炳大, 전7[논둔, 47간), 35) 서울경제신문 2000, 12, 15자는 서민 울리는 파산법 이 라는 제목 하에 서울지방법왼 법성에서 개최된 파산합 진 로종합건설의 채권자접회를 보도하면서, 위 호|J.I71 분앙던 임대아과트의 입주주민들의 임차보증금이 밀번 파산채권 으로 분류되어 파산관재인으로부터 받을 수 있는 돈은 보 증금의 I00'!의 1에도 대치지 못한다고 지적하고 있는바, 위 기사에 의하먼 서울지방법원 괴산부의 실두레는 주택 임대차보호겁싱 우선면제권 있는 임차인의 보증금반환채 권이라도 일반파산채권에 붕과하다는 견해를 취하는 것으 로 생각된巨 36) 효後永, 破産§稅E가 1系壓中인 民事訴沿에 미치는 影響', 「破記섯의 諸템開E(下)J(재판자로 제83집) , 法院터言館 19땅, 따7변~209면 대만법무사엽외 11 I
••••••••••• ••••••••••• 이에 각 아파트에 관한 임대차계약을 체결한 사실 을 인정한 다음, 원고 유용훈, 최수영, 한규용은 파 산전 회사와 임대자계약을 체결할 때 각기 임대차 등기를 경료하기로 약정하였고, 원고들 모두 주민 등록을 마치고그 무렵 임대아파토를 인도받아 대 항력을 취득하였으므로, 각 아파트에 관하여 원고 들이 피고에 대하여 가지고 있는 임대차보증금반 환청구권은 파산법상의 별제권에 속한다는 확인을 구하는 원고들이 이 사건 청구에 대하여, 주택 임차 인이 그 임대인과 사이에 임차권등기를하기로 약 정하였다거나 또는주택을 임차하고 주댁임대차보 호법 계3조세1항에서 정한 대항력을 취득하였다는 것만으로는 그 보증금 반환청구권을 파산법 제84 조에서 규정하는 별세권으로 인정할수 없다는 이 유로 이를 배척하였다. 파산법과 주택임대차보호 법의 목적 그리고 대항력을 갖춘주택임차인의 지 위에 관한 법리에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 I::::::::::: ••••••••••• 우선변제권 있는 소액 임차인은 임차주택 및 그 대 지에관하여각경매가 이루어질 때우선하여 변제 를 받을 수 있는 바(동법 제3조의2제2항, 제8조) 특히, 확정 일자 있는 임차보층금재권의 경우 법으 로명확하계 당해 임차주택에 대한경매절차나국 세체납절차에 있어서 우선변재권을 인정함으로써 일반 경매절차에서의 배당시 최우선근저당권에 대 하여도대항력 있는경우未辨濟保證金에 대하여 낙찰인 이 이를 인수하게 되는 것을 제외하고는 일 반근저당권과거의동일하게 취급되고 있다. 즉 주택임대차보호법의 위 각 조항은 임차인의 권리를보호하기 위하여둔것으로고요건을갖촘 으로써 不動産擔保權에 유사한權禾IJ를 인정한다 는 취지로 해석되므로책 破産節次에 있어서도 少額 貨借人이나 確定日字 있는 貨借人은 저당권자와 같은 月1j除權者에 준하여 취급하는 것이 타당하다 고 생각한다. 따라서 주택입대차보호법상 당해 임 판단은 옳은 것으로 수궁이 가고, 거기에 파산법 차주택에서 우선변제받을 수 있는 임차인은 부동 제84조의 별세권에 관한 법리오해의 위법이 있다 산임의경매절차에서 별세권행시를 할 수 있다고 고 할 수 없다.”고 판시하였다. 그리고 하급심판결 보아야한다. 로서 서울지방법원은 "통상의 개별적 집행절차인 경매절차와 포괄적 • 집단적 집행절차인 파산절차 는 후자가 전자에 대한 특별절차라는 점외에는 재 권회수를 위한 강계절차라는 공통점을 가지며, 파 산법 제139조도부동산의 환가는민사소송법에 의 하여 한다고 규정하고 있는 점을 감안한다민 주덱 임대자보호법 세3조의2재2항의 ‘민사소송법에 의 한 경매’ 에는 파산절차도 포함된다고 합이 상당하 댜 따라서 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차 인과 소액임자인은파산법상 별계권자로 인정합이 타당하나(다만, 각 요건은 파산선고전에 갖추어야 한다), 우선변재권을 가지지 않는 대항요건만을 갖 촌 주랙임차인은 파산법상 별세권을 인정할 수 없 다 할 것이댜'’고 판시하였댜3~ ®私見 주택임대차보호법상 확정일자 있는 임차인이나 I 12 法務士8 월모 4) 立法論 앞서 본 바와 같이 주택임대차보호법에서는확 정일자 있는 임자인과 소액임자인에게 우선변제권 을 인정하고 있으나, 파산법에서는 별재권을 행사 할수 있는 권리자로 명확히 규정하고 있지 아니하 고있어우선변제권 있는주택임차인이 別除權者가 될 수 있는지 여부에 대한 견해의 대립이 있으나, 주택입대차보호법의 입법취지를 고려해 볼 때 우 선변제권 있는주택임차인의 임자보증금반환청구 권이 임대인이 파산하였다는 사정에 의하여 파산 법상의 일반파산재권에 불과하게 된다는 것은 주 택임차인에게 너무나 가혹한 처사가 되므로 별제 。 37) 서울지 방법원2001. 7. 12. 선고 2001 가합1 1562 던겉 38) 대법인 1992. 10. 13. 선고, 9착30597 판결 참조(법인공 보 1992년, 3138만.
::::::::::: I ••••••••••• 권으로 보는 것이 타당하다고 보았다. 그러나 해석 론으로 다툼이 있으므로 확실한 주택임차인의 보 호를 위하여는 업법적으로 명확히 규정을두어 해 결하는 것이 가장 근본적이고 바람직한 해결방법 이 된다.39) 최근에 법무부에서 입법 예고한 도산법 안에의하면“주택임대인이 파산하는경우주택임 대차보호법상의 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차 인에 대하여 별세권자로서의 지위를 인정합으로써 파산절차에서도 임자인이 우선적으로 보호되도록 하는 한편 다른 법률(예를 들면, 상가건물임대차 보호법)에서 우선변제권을 규정하는 경우에 대비 하여 다른 법률에서 정하는 우선변제권은 파산절 차에서도 유지됨을 명시하고 있어 같은 입장을 취 하고 있다. 이러한 입법의 방향을 보아토우선변제 권이 있는 주택 임차권은 물권으로 보는 것이 타당 하다고하겠다. 요한 범위 내에서 고權利의 내용을變更히여 이를 辨濟하도록 하는 것이 그 절차의 핵심적인 내용을 이루게 되는바, 회사정리절차의 골격을 이루고 있 는 회사정리절차 신청 후의 보전처분, 회사정리절 차개시결정, 재권신고 절차, 정리계획의 작성 • 인 가절차, 고후의 정리계획 수행절차, 폐지 또는종 결에 의한정리절차 종료절차는바로 이를실현하 기 위한절차이다. 이와 같이 회사정리절차가 진행되면 일반 재권 자는고들의권리 행사에상당한지장을받게되므 록 과연 각 절차에 있어서 자신이 어떠한 방법으 로 권리를 행사하여야 할 것인지 불안하계 생각하 고, 이로 인하여 자신들의 構杜히에 會社특히 종 전의 企業虫가 이익을보는것이 아닌가하는반감 까지도 가지는 경우가 있는 것으로 보인다. 이하에 서는 회사정리절차에서 미이행쌍무계약에 대한 처 리의 일반원칙을 살피고 이를 중심으로 하여 주택 임차인이 어떠한 법적 지위를가지고 있는가를살 ||. 會社整理法 및 和議法上 住宅貨借人 펴보기로한댜" 의地位 1. 會社整理法J:의 住宅貨借人의 地位 회사정리절차는 재정적 궁핍으로 破旋에 직면하 였으냐 更生의 價値가 있는 株式會社에 관하여 그 사업의 整理再建을 도모하리는 세토로서, 1962, 12. 12. 法律 세1214호로 재정된 會社整理法에 의 하여 이루어지는 절차를 말한다. 따라서, 회사정리 절차는움직이고 있는기업을고상태에서 更生시 키고자하는 제도라는 점에서, 같은 도산기업에 관 한절차이지만기업의 해체를위하여 淸算을목적 으로 하는 破産節次와는 판이하게 다르다.41) 회사정리절차는 도산 상대에 이른 기업에 대하 여 更生을 목표로 기 회를 주기 위한 절차인 만큼, 먼저 희사 재산이 散逸되지 않도록 재권자의 회사 에 대한 권리행사를 계한시킨 후, 그 재권자들의 權利範節섭를 碑定한 다음, 희사의 갱생을 위하여 필 (1) 整理會社가 貨借人인 경우 1) 管理人이 解止를 선택한 경우 관리인은 희사정리법 세103조에 의하여 입대차 계약을 해지할수 있다. 목적물이 동산이는 부동산 이든 묻지 않는다. 임대차기간의 정합이 없는 경우 。 39) 최승목, 前摘論文(1999),290먼은 임차보즘금바환채권에 대하여 해석론 적으로 우선권을 인정하는 것은 던행 마산 법에 의하변 무리합 해석이 됨 수 있으므로 입법론적으로 해결하는 것이 바림직하다는 건해를 제시하고 있다. ; 서 울겹제신문 2000. 12. 15자 서민 울리는 파산법’ 이라는 제목의 기사에서도 임차인의 도호를 위하어 주택임내차도 도법 또는 과산법의 개정이 이루어져야 합다는 점을 부도 하고 있다 40) 법무부공고 제2002 -56호(3)02, 11.12) 도산법(안)입법예 고, 법무부홈페이지〉입법예고. htlp //www. m개 .g o.kr/index.P hp 41) 김용덕, '‘會社整理節次와 債權者의 법立\ 「淸州法律論i` (＇밀결準賈務硏究會), 第1輯여)00), 429먼이하잠조; 42)1순慶租 ‘‘會社整理節次가 契約關係에 미치는 영창, 「會社 整理法 租議國上안|諸問題」裁判資料 第86輯)， 法院타言館, 2000, 63:J 민잠조. 대만법무사엽외 13 I
••••••••••• ••••••••••• 라도 해지기간을둘필요가 없다고해석된다. 고러 나 파산의 경우의는 달리 상대방(임대인)에게는 특 별한 해지신청권이 없다. 관리인이 해지한경우 상대방1-(임대안은목적물 의 반환을청구할수 있을뿐만아니라, 정리절차 개시전에 발생한 연체차임채권 손해배상청구권을 정리재권으로서 행사할 수 있고, 정리절차개시후 해지의 효과가 말생할 때까지의 기간에 생긴 자임 재권은회사정리법 계208조제2호에 의하여, 그 후 목적물반환까지의 시기에 관한 차임 상당 부당이 둑반환청구권은 회사정리법 계208조제6호에 의하 여 각공익채권으로 행사할수있다. 2) 管理人이 履行을 선택한 경우 관리 인이 임대차계약의 계속을 선택한 경우에 는 정리절차개시후 상대방의 차임재권은 제208조 제7호에 의하여 공익재권으로 된댜 이에 대하여 정리절차개시전의 연체차임재권은 정리재권이다. 임대차계약상의 급부는 연 • 월등 차임 지급의 단 위로 정해진 기간마다 可分0성이라고 해석되기 때 문이댜 (2) 整理會社가 貨貸人인 경우 파산절자에서는파산자가 임대인인 경우에破産 管財人이 破産法제50조를 적용하여 임대차계약 을 해지할 수 있는가에 관하여 判例• 學說이 첨예 하게 대립하고 있으나, 회사정리절차의 경우에는 회사정리법 제103조의 적용을긍정하는 것이 지배 적 견해이다. 다만, 貨貸借契約의 경우에는 고 특 성상 다른 雙務契杓과 달리 다음과 같은 두 가지 특수한 문세가발생하므로, 회사정리법 제103조의 적용에 있어서 주의할 필요가 있다. 1) 對抗力 있는 住宅貨貸借의 경우 貨借人이 민법 제621조, 제622조 소정의 대항요 건 또는주택임대차보호법 제3조소정의 대항요건 을 구비한 때 에는 관리 인은 회사정리 법 제103조의 I 14 法務士8 월모 I::::::::::: ••••••••••• 해지권을 행사할수가 없다고 해석된다. 따라서 관 리 인은 고 부동산의 환가가 불가피한 경우에는 임 자권이 딸린 상태대로 처분하는 수밖에 없다. 2) 相對方의 貨借保證金返還請求權과 同時 履行抗辯의문제 관리인이 임대차의 계속을 선택한 경우에는 상 대방T임차안은 목적물을 계속 사용 • 수익할수 있 지만, 관리인에 대하여 자임을지급할의무를부담 한다. 고러나 임대차계약에는 통상 임차보층금이 정리회사에게 지급되어 있기 때문에, 상대빙이 정 리회시에 차입을지급하는 경우는드물고 임차보 증금에서 차임 상당액을 매 번 공세 (相計)하는 방식 으로 처 리 되고 있다. 원래 임차보증금 반환청구권 은 정리채권이므로, 상대방이 정리절차개시후에 발생하는자임재무로 이와상계할수 없는것이지 민1-(회사정리법 제163조제1호의 상계금지 적용), 회 사정리법 제162조제2항에 의하여 임차보층금이 있을 때에는 정리절차개시 후의 차임재무로 相計 할수 있는길이 열리 있는것이다. 관리 인이 해지를 선택한 경우에 임대치는 측시 소멸하므로, 상대방軒임자안은 임자목적물을 반환 하여야 하지만, 실무상상대방은 임차보층금 반환 청구권과의 동시이행을항변하면서 입차목적물을 반환하지 않고있으며, 현행법상이를막을방법도 없다. 따라서 관리 인이 정 리 회사 소유의 부동산을 환가 하는 데 어려움이 따르고, 사실상 貨借人의 임차보증금 반환청구권은 整理債權에 불과하면서 도 共益偵權과 같은 위력을 발휘하게 된다. 특히 신속한 破産財村미의 환가를 통한 淸算을 목표로 하 는 파산전차에서는 위 문제가 보다 심각하여 가령 임대사업을 위주로하던 영업자가 파산한 경우에 는파산절차가 장기화하는 주요 원인이 되고 있다. 立法論으로는 도산 절차의 원활한 진행과 정 리 채 권자들사이의 형평을 고려하여, 위와같은 임차인 의 무한정한 동시 이행 항변권행사에 대하여 제한 이 필요하다고 생각한다.
::::::::::: I ••••••••••• 2. 和議法J: 住宅貨借人의 地位 현행 도산처리절차인 파산, 회의, 회사정리절차 층선3) 최근에 고 이용이 두드러지게 층가한 것이 화 의 법상 화의제도이다. 화의절차에는 파산법상의 강 제화의(파산법 세262조 이하)와 화의법상의 화의가 있는데, 현의로는 화의법상의 화의만을 의미한다. 화의법상의 화의란, 채무자에게 파산의 원인인 지 급불능, 지급정지 또는 재무초과등이 발생하거나 고러한사실이 생길 염려가 있는경우에 법원, 정리 위원 화의관재인의 보조·감독아래 재무자는파 산선고를 예방하고, 채권자도 파산선고를 하는 경 우보다 더 유리한 조건으로 변재를 받을 목적으로 채무자와화의채권자사이에 채무자가재무의 변제 등에 관한 계획안인 화의조건을 작성, 세시하고 채 권자집회에서 법정다수의 동의 및 법원의 인기를 받음으로써 성 립하는 일종의 합의를 말한다. 화의 는 일반재권자에게만고 효력이 미치고 화의인가결 정이 확정된 후에는 그 화의조건의 이행 여부가 원 칙적으로 완전히 채무자에게 맡겨져 있고 재권확정 절차가 없다는 점에서 회사정리제도에 비히여 비교 적 간단한 절자로서 회사의 갱생을 도모할 수 있는 제도로 받아들여지고 있디”. 고려나, 화의란 재권 자와 재무자간의 상호양보에 의하여 이와 같은 결 과를 초래하는 파산을 예방하기 위한 절차라는 점 에 비추어 이러한 화의절차에 대해서는, 경세적으 로파탄상태에 있는 재무자가기업의 상황이나채 무의 내용 등을 고러하지 아니하고 경 영권 유지만 을 목적으로 무조건 화의를 신청하려는 경향이 있 다는점,다수의 경우재권자의 동의를 얻기 위하여 이행가능성이 희박한 무리한 화의조건을수립한다 는점, 화의조건에대한이행확보수단이 없어 갱생 확률의 저조하다는점등을 이유로종래부터 화의제 토의 폐지에 대한주장이 제기되어 왔다.45) 이하에서는 화의제도에서 주택임차인의 주택임 자권은 어떤 지위를가지고 있는지를 간략히 살펴 보기로한다.46) (1) 和議節次에 있어 서 和議債權 화의재권은 재무지에 대하여 화의절차개시전의 원인으로 인하여 생긴 재산상의 청구권(화의법 제 42조)중 일반 우선권 있는 재권(화의법 재43조r, 별제권부재권(화의법 제44조) 및 비화의재권(화의 법 제45조)을 제의한 채권이다. 이는 회사정리절 차의 정리채권, 파산절차의 파산재권에 대응하는 개넘이다.4~ ® 43) 이중 보통 마산을 청산형 도신처리실차라고 하그, 화의 및 희사정리롤 재건형(再建型) 도산처리절차기 힌다, 44) 曺在rti, 輯蓋節次와 釋余權람 , 「會社整理法 , 租議法上의 躍녜題裁判資科 第86勳,法院固言館, 2000, 78인 잠조. 45) 외국의 입법레를 브먼, 미국의 연방노산법은 1978년 개정 을 통하여 화의절차를 패지하먼서 갱생절차와통합하였고, 녹일의 경우에는 1994년 도신법에서 파신법과 화의 법을 통합하고 도산계획을 도입하면서 파산실차나 갱생설차(노 신계획) 이외에 특별한 도신처리의 가능성을 열어두기 위 하여 충래의 화의실차를 축소한 것으로 채무자가 계속적 으로 재신의 관리 처분권한을 유지하는 자기관리제도 (Eigerverwaltung)를 도입하였다, 드랑스에서는 1924년에 이르러 ’기업의도산방지및화해에의탄정리철차에관한법률 (LOI n. 84-148 a la prevention et au reglement amiable des d if回| 12s des entreprises)'OI 제정되면서 화의제도(화해에 의한 정리절차, reglement amiab le)가 도신법제도에 법적 절차로 편입도| 었다. 즉, 프랑스의 화의 실차는 도산실차에 선행하는 도산밥天| 설차의 일환으로 인 정되고 있을 쁜이다(최성근 윤영신, 전게는든, 32면~36 먼 참조), 46) 최근 법무부공고 제2002-56호(2}02년 11월 12일)로 입법 예고된 도산법(안)입법예고를 보먼 헌행 회사정리법 화의 법 • 괴산법은 각 적용대삼이 다흐고 희생실차도 호|사정리 절차와 화의절차로 이원화되어 있는 등 형펑성이나 효율 성의 촉먼에셔 문제가 있다는 평가에 따라 현행 희사정리 법 화의법 과산법으로 분신되어 있는 도신 관런법률을 단 일 법률로 퉁합하고, 회생질차 중에 있는 기업에 대한 같 독강화 방안 등을 U단단다는 것이 도신법의 제정이유이 다 이에 따라 현행 회서정리법, 화의법, 파산법을 1개의 법률로 통합하고, 헌행 3법은 패지하는 한편, 희사정리절 차와 화의절차로 이원화되어 있는 회생질차 중 화의실차 를 진먼 패지하고 희사정리절차를 개편하는 방향으로 1개 의 회생절차로 밑민화하고 있나. 법무부공고 제2002 -56 호(2002.1 1 .1 2), 도산법(안)입법예고, 법무무홈페이자입법 예고, htti //wWN. m에 ,g o.kr/index.P hp 47) 일반 우선권 있는 채권자는 희의채권자로 되지 않는다(화 의법 제43조)， 그 예로서는 보험 업법 제39조 소정 의 보험 계악사 등으| 우선취득권등이 있다, 48) 이해우, 실무화의법론 , 법를은화원, 2001, 199먼 창조, 대만법무사엽외 15 I
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