2006 법무사 7월호

競落人과賃借人의關係 대한법무사협회 17 Ⅰ. 序說 1. 利害關係 ① 競賣節次 ; 민사집행법규정에따른법원 의 경매절차로소유권을취득(법135조)한경락 인(매수인)은목적부동산상의권리자가경락인 에게대항력이있는지여부에따라이해관계가 있다. ② 消滅主義 ; 대체적으로 목적부동산상의 권리는등기부에나타나있고, 등기부에나타난 권리는 원칙적으로 소멸주의(법91조2항~4한) 에따라등기부에서말소되어경락인에게대항 할수없다. ③ 權利主張 ; 그러나경매목적물에대한매 수희망자는등기부에나타나지않은권리에대 하여는물건명세서등을참작하여미리파악해 야하고, 등기부에 나타나지 않는 대표적인 권 리로는 1)유치권 2)법정지상권 3)임차권 등이 있는데, 이들권리가권리신고되면이해관계인 (법90조4호)이되어그 권리를주장할수 있게 된다. ④法의苦悶; 법은적법한임차인도보호해 야하겠지만한편으로는적정한 가격을치르고 매수한 경락인도 보호해야 하기 때문에 이들 관계를어떻게조화시키느냐로고민하게된다. 2. 配當要求의結果 ① 對抗與否; 한편1)유치권과2)법정지상권 은 배당요구신청과는관계없이당연히경락인 에게대항할수있는권리다(다만그권리의실 체는별도의재판으로가려질문제임). 그러나 3)대항력있는 임차권이 배당요구로 만족하면 대항력은상실되지만, 만족못한경우또는배 당요구하지않은경우에는경락인에게대항할 수있다. ②配當要求與否; 그런데대항력이없는임차 인은배당여부를불문하고경락인과전혀이해 관계가없지만, 대항력있는임차인은배당요구 여부에따라경락인과이해관계가있게된다. ③ 配當要求終期 ; 한편 현행법은 배당요구 종기제도(법84조)가있어배당요구했는지여부 가 경매(매수)참가당시에 명백하므로, 매수희 망자들은임차인이배당요구했는지여부를미 리알고매수에응하게된다. ④ 配當받지못한殘額 ; 그러나현황보고서 에 누락된임차인도있을수 있지만, 임차인이 배당요구했더라도 보증금전액을 배당받을 수 있는 것이 아니고, 우선변제 또는 최우선변제 의 효력여하에 따라 배당받게 되고 배당받지 못한 보증금의 잔액은 대항력의 여부에 따라 경락인에게부담여부가달라진다. 3. 本考 본고는 임대차보호법상 임대인의 대항력· 우선변제권·최우선변제권에 관하여 대략을 알아보고, 임대인의배당절차참가여부에따라 경락인이부담하게되는임대차보증금등에관 하여살펴봄으로써, 부동산을경매절차로적절 하게매수한 경락인과목적부동산의임차인과 의법률관계를규명하여, 적정한매수가격에따 른부동산경매절차진행에도움이되고자한다. Ⅱ. 賃貸借保護法 1. 槪念 가. 沿革 ① 住保法 ; 주택의임차인을보호하기위한 주택임대차보호법은 1981. 3. 5. 제정 공포와