2006 법무사 7월호

18 法務士 7 월호 동시에시행된이래4차에걸쳐개정된내용으 로 2002. 7. 1.부터시행중이며, 동법시행령은 1984. 6. 14. 제정이후 4차에 걸쳐개정되어 2001. 9. 15.부터시행중이다. ② 商保法 ; 상가건물의 임차인을 보호하기 위한 상가건물임대차보호법은 2001. 12. 29. 제정되고, 동법시행령은2002. 10. 14. 제정되 어함께2002. 11. 1.부터시행중이다. 나. 內容및 意義 (1) 對抗力 ① 主要內容 ; 임대차보호법(주보법과 상보 법)의 내용은 일정한 요건을 구비한 임차인에 게 1)대항력 2)우선변제권 3)최우선변제권을 인정해주는것을주요골자로하고있다. ② 對抗力 ; 대항력이란 소정요건(인도+공 시)을구비한임차권이소멸주의(법91조2항~4 항)에 해당되지 않아 경락이후에도 계속하여 경락인에게그 권리를 주장할 수 있는권리다 (주보법3조1항, 상보법3조1항). 따라서소멸주 의에해당되는권리는 경락인의소유권취득으 로 그권리가말소되므로배당여부와관계없이 경락인에게대항할수없다. ※ 대항력에있어서 그 상대방은원래 임대 차목적물의 양수인으로서 임대인의 승계인을 의미하므로, 승계의 원인이 매매·증여·상 속·경매·공용징수 등을 포함하지만 여기서 는 편의상 경매의 매수인(경락인)으로만표시 한다. (2) 優先辨濟權 ① 意義 ; 광의의 우선변제권은 우선변제권 (협의)과최우선변제권을포함하는개념이다. ② 優先辨濟權 ; 우선변제권이란 임차권이 비록 채권이지만 소정요건(인도+공시+확정일 자)을구비하면담보물권처럼다른대세적권리 와 그 순위에따라변제받는경우다(주보법3조 의2 제2항, 상보법5조2항). ③ 最優先辨濟權; 최우선변제권이란소액임 차인이 소정요건(인도+경매개시결정전 공시) 을구비하면선행담보권등우선변제권이있는 권리에도불구하고최우선적으로변제받는권 리다(주보법8조, 상보법14조). ※공시란 주민등록전입 또는 사업자등록신 청을말한다. (3) 對抗力과優先辨濟權의關係 ① 確定日字 ; 대항력있는 임차인은 확정일 자만 갖추면 모두우선변제권이 있다(주보법3 조의2 제2항, 상보법5조2항). ② 抹消基準權利 ; 그러나 우선변제권이 있 더라도대항력은없는경우가있다. 즉말소기 준권리이후에우선변제권을갖춘임차인은대 항력이없다(대판83.4.26. 83다카116). 왜냐하 면 말소기준권리는 소멸주의(법91조2항)로 배 당여부와관계없이무조건 소멸되어경락인에 게대항할수없기 때문이다. 다. 賃貸目的物 ① 住宅 ; 주보법이적용되는주택에는원래 일부만 주택으로 사용되어도 적용되지만(주보 법2조), 주택 아닌 건물을 임차인이 임대인의 동의 없이 개조한 경우는 적용이 없다(대판 86.1.21. 85다카1367). ② 商街建物 ; 상보법이 적용되는 상가건물 은 사업자등록(상보법3조1항)의 대상이 되는 건물을 말한다(상보법2조1항). 따라서 오피스