2006 법무사 7월호

바. 少額賃借人 (1) 少額賃借人의資格 ① 保證金 引下 ; 소액임차인이란 임대차보 증금 중 일정액 이하의 임차인을 말하므로(주 보법시행령3조, 4조, 상보법시행령6조, 7조), 보증금이인하된경우는인하된때부터소액보 증금이될수있다. ② 轉借人 ; 임대인의동의에따른전차인은 원래 임차인이 소액임차인이라면 적용되지만 (재민84-10 문9), 임차인이소액임차인이아니 고 전차인만이소액임차인인경우는적용되지 않는다고본다. (2) 住宅의少額保證金 경매개시결정등기전에 주택의 인도와 주민 등록을 갖춘 소액임차인은 보증금 중 일정액 (다음괄호안금액)을다른담보물권자보다최 우선변제받을 권리가 있다(주보법8조1항). 소 액임차인의 자격을 신설(주보법시행령4조를 90.2.19. 新設)한 이후로는 다음 상한선 금액 이하의임차인만이소액임차인이다. ※4차개정(2001. 9. 15. ~현재) ①수도권 과밀억제권역은 금4,000만원 이 하(금1,600만원한도) ②광역시(인천과 군지역제외) 금3,500만원 이하(금1,400만원한도) ③기타지역은금3,000만원이하(금1,200만 원한도) (3) 商街建物의少額保證金 주택은그 보증금액수에관계없이주보법이 적용되어우선변제권이인정되고다만최우선 변제권이인정되는소액보증금의상한선이있 을 뿐인데, 상가건물은대통령령으로 정한 보 증금(다음괄호안의금액이상보법적용의상한 선이라고볼 수 있음)을초과하면아예상보법 의 적용대상이 아니다(상보법2조1항但書, 동 시행령2조, 6조, 7조1항). 또한상가건물의보 증금은주택의경우와달리임료(월차임)가보 증금에포함되어상보법적용의기준이된다(임 료× 100 ; 동시행령2조3항). ※제정시행(2002. 11. 1. ~현재) ①서울(2억4천)은 4,500만원 이하 임차인 중1,350만원한도 ②과밀지역(1억9천)은3,900만원이하임차 인중 1,170만원 ③인천 외 광역시(1억5천) 3,000만원 이하 임차인중900만원 ④기타지역(1억4천)은2,500만원이하임차 인중 750만원한도 2. 對抗力 가. 槪說 ① 槪說 ; 임차인이대항력을갖기위해서는 인도(목적물을 점유사용)와 공시(주택은 주민 등록, 상가건물은사업자등록)의2가지요건을 동시에 갖추어야 하며(주보법3조1항, 상보법3 조1항), 원칙적으로 대항할 수 있는 보증금은 배당받지못한금액(전액또는잔액)이다. ②先順位抹消; 최선순위저당권때문에대 항력이 없던 임차권이 (경락인의 대금완납전 에) 그 선순위를 대위변제하여 말소했다면(말 소기준권리가 변경되었기 때문임) 경락인에게 대항력이생긴다(대판96.2.9. 95다49523). 20 法務士 7 월호