2006 법무사 7월호

중 일정액(주보법시행령3조, 4조, 상보법시행 령6조, 7조)은그보다선순위인다른담보물권 또는국세·지방세보다최우선하여변제를받 는 경우이다(주보법8조1항, 상보법14조1항, 국 세기본법35조1항4호, 지방세법31조2항4호). ② 發生時期; 소액임차인의최우선변제권은 대항력이생긴익일(翌日) 오전영시부터발생 한다(대판99.5.25. 99다9981). (2) 要件 소액보증금으로서 최우선변제권의 요건은 다음①~⑤이며(주보법8조, 상보법14조) 확정 일자는요건이아니다. ①배당요구종기까지배당요구하였을것 ② 소액보증금(주보법시행령4조, 상보법시 행령6조, 7조1항)일것 ③ 첫경매개시결정등기전에대항요건이구 비(점유와공시)될것 ④ 배당요구종기까지위 대항력이유지할것 (다음관련판례) ㉠대판97.10.10. 95다44597, ㉡대판 98.1.23. 97다43468[1], ㉢대판02.8.13. 00다61466, ㉣대판 06.1.13. 05다 64002[1] ⑤ 임차목적물이소유권보존등기되어있어 야 한다. 왜냐하면 지상건물의 등기부 기재로 써 그 주택의유무나임차인의유무등 대지의 부담사항이 파악되어야 하기 때문이다(대판 01.10.30. 01다39657). (3) 適用範圍 ① 重疊適用; 우선변제권과최우선변제권은 중첩적으로 인정되므로, 이 지위를 겸비한 소 액임차인은 일정액을 최우선배당하고 나머지 보증금은다른담보물권등과순위에 따라안 분배당한다. ② 垈地와建物 ; 소액임차인은임차건물대 지의매각대금에서도최우선변제를받을수있 고, 대지와건물이따로매각된다면양절차모 두에서배당받을수있다(재민84-10 문12). ③ 新築規模豫想 ; 한편토지에저당권설정 당시그 지상에신축중인건물의규모와종류 가 외형상예상할수 있는정도라면, 미등기로 서 설사독립된건물로볼 수 없더라도법정지 상권이성립될수있으며(㉠대판04.2.13. 03다 29043[1], ㉡대판04.6.11. 04다13533[3]), 그 건물의소액임차인은대지의매각대금에서최 우선변제를 받을 수 있다(대판92.6.12. 92다 7221가[ ]). ④ 設定後新築 ; 그런데대지만에저당권설 정등기 후에비로소 건물이 신축된 경우는 저 당권자에게예상못한손해를끼치므로소액임 차인은 대지의 매각대금에서는 최우선변제받 을수없다(대판99.7.23. 99다25532). (4) 適用限度 ① 最優先辨濟權의 限度 ; 최우선변제(주보 법8조, 상보법14조)의한도가되는주택가액의 1/2 또는 상가건물가액의 1/3에서 가액이란, (매각대금 +보증금에대한매각기일까지의이 자 +몰취된 매수보증금) -집행비용 =실제 배 당할 금액이다(대판01.4.27. 01다8974). 따라 서 나머지1/2 또는2/3은 담보권자의몫이된 다. ② 따로 賣却 ; 건물과 대지가 따로 매각될 때 소액임차인은먼저매각되는목적부동산의 매각대금의 1/2(상가는 1/3) 한도에서 최우선 변제를받고, 변제못 받은나머지임차보증금 競落人과賃借人의關係 대한법무사협회 23