\/)_너| /杉仁 타¢'/ 心 忍 r///v/ 노섬 ,__ _ 경락인과임차인의관계 전자거래계약(上)
2-타1J서있는산그대로 흐르는물그대로 그대로두고보면좋겠네 새벽 녘 마음그대로 어릴적생각그대로 그대로살아가면좋겠네 내리는비그대로 밝히는잎그대로 --- 그대로걸으면좋겠네 -- 기쁜마음그대로 - 슬픈마음그대로 - 그대로사라지면좋겠네 송 홍 만 1 법무사(수원회) 솔~ • • :..;; . .,.,,. . . - .:. - . ·-忍/~- _~? r 'ZI龜 « " --y £. 므<:-· d -- . .. -. :下:-,./·:’ .:.』?.. '; ••. ;:7.:·훈떨효슛?零즈출.---조급 j~ • If - - · _ - -~•-~~... :7,.g· Z· ·i `; ::': :./ -zr • . .•• J느 .?.-2 , c - 구 ; ' ... :.? ? ,:.,,, ',,, • 仁안갑 :｀노.<:.,? ' ; • - , I • '..,._ 누.,I. ; '-:;,·· • .:-,(·' ,' • .: ;i,. .,.. ,,g.E:. .g·" 2\.‘;.; :：구 ..,: .,.•. . 之:E_ .• :김t •. ` f ..; 嶋 .:.!•". 정·도 ... ;· 요 多. ";2 _.• f .. 1·;. :r· 〉- ··요!:,:.~; .;.\ •. `\. 士."' ... ;’.\ `··4 -- ... - 빠•
200617 -시 國그대로 1 송홍만 취 임 사 ‘’ 대한법무사협회 제17대 협회장취임사 정기총회 ___li1 대한법무사협회 제44회 정기총회 성료 논 설 등71선례 귓륀궁 ._ 규 예 규 顧 경락인과 임차인의 관계 | 신 현 기 國 전자거래계약(上) | 정 남 휘 固 법인등기 선례, 부동산등기선례 四 대법원규칙杯1I없級효제幻泣호) 國 대법원등기예규떼113.3호 제1134호) 판결 결정 匡! 대법원판결(결정)요지 回 서유럽의 독일 스위스답사기(1) I 이 채 훈 國선거를마치고 | 배 기 훈 협회 ·지방희 동정 翼] 법무사등록공고 료덥 칙 수 상
4 法務士7월호 존경하는회원여러분! 어느때보다도협회의역할이중요한시기에회원여러분들의성원에힘 입어협회제44회정기총회에서제17대협회장으로취임하게되었습니다. 협회장으로취임하기까지아낌없는격려와성원을보내주신회원여러 분께감사의말씀을드립니다. 어려운여건속에서도법무사제도의발전과회원의권익을향상시켜 나가야하는막중한책무와회원여러분의크나큰기대를생각하면무거 운책임감을느끼지않을수없습니다. 회원여러분! 사회환경과기술환경의급속한변화로인하여우리업계의업무환경은 엄청나게빠른속도로변화해가고있습니다. 지금법률시장의개방, 로스쿨제도의도입, 온라인등기신청제도의실 시, 복잡하고다양한국민의법률수요등무한경쟁의시대에서우리스스 로가변화와개혁의중심에서경쟁력을높이지않으면시대의낙오자로 전락할것입니다. 이러한시대적요청에따라나아갈바를몇가지말씀드리고자합니다. 첫째, 무엇보다도먼저우리가처한어려움을극복할수있도록회원여 러분들이서로화합하고단결하여우리의역량을한곳에모으는데최선 을다할것입니다. 우리협회는상근부협회장외에비상근부협회장및감사를서울권, 중 부권, 남부권의영역별, 연령별, 출신별로다양하게선임하게되어회원님 의여러의견을수렴하고검토하여시대변화에능동적으로대처할수있 도록할것입니다. 둘째, 온라인등기신청제도의실시에만전을기할것입니다. 부동산등기법의개정으로금년6월1일부터시범실시되고있는온라인 등기신청제도의전면적인시행시기와등기원인서면의스캔제출및 원본 보관의근거마련등을대법원과긴밀히협의하고전문자격사인대리인에 대한법무사협회 제17대 협회장 취임사 법무사의 역할과 위상을 한층 더 높이고 최상의 법률서비스를 제공할 수 있도록 부단히 개선하고 발전시켜 나갈 것입니다. 공정환 대한법무사협회제17대협회장 -
대한법무사협회5 의한온라인등기신청을추진하여온라인등기신청제도가법무사제도의유지발전에기여할 수있도록최선의노력을경주할것입니다. 셋째, 법무사의업무범위를확대해나갈것입니다. 금년4월28일민사소액사건소송대리에관한법무사법개정안이국회에접수되었고, 지난 6월28일에는국회에서이에관한정책토론회가개최된바있습니다. 앞으로국민여론의확산과국민의사법접근권을보장하기위하여관계기관과의유기적협 조체제를강화하면서입법화에심혈을기울여나갈것입니다. 또한최근경기침체의여파로우리회원업무영역의대부분을차지는부동산등기업무가감 소하는추세에대응하여성년후견제도와채권양도등기제도의입법화를추진하여회원의권 익향상을도모해나갈것입니다. 다섯째, 법무사제도의발전을위하여국제교류를활성화하고시민단체등과도지속적인교 류와협력관계를유지하면서대국민홍보에도주력할것입니다. 여섯째, 협회의예산집행을투명하게할것이며낭비적요소를과감히줄이고법무사제도 발전에유익한집행이될수있도록협회재정을운영해나갈것입니다. 존경하는회원여러분! 말씀드린것이외에도우리업계가안고있는현안문제들을협회가구심체가되어회원여 러분의지혜를모으고발전적인대안을모색하여회원여러분의권익신장을위해최선의노 력을다할것입니다. 나아가법무사의역할과위상을한층더높이고국민이진정으로무엇을바라는가를연구 하여최상의법률서비스를제공할수 있도록법무사제도를부단히개선하고발전시켜나갈 것입니다. 아울러법무사제도의발전에회원여러분의적극적인참여와협력을당부드립니다. 회원님의건승하심과가정에축복이가득하시기를기원합니다. 감사합니다. I
본협회제44회정기총회가지난6월30일(금) 11:00 서울송파구소재롯데호텔월드3층크리 스탈볼룸에서장윤기 법원행정처장, 김희옥법 무부차관, 김동철 국회의원, 신병렬 국회의원, 신학용국회의원, 양병회전한국민사소송법학 회장, 임향순한국세무사회장, 김기식참여연대 사무처장, 일본사법서사회연합회나카무라쿠 니오(中村邦夫) 회장, 임종헌법원행정처등기호 적국장, 은방희한국여성단체협의회명예회장, 일본 사법서사연합회 다치오 야마구찌 부회장, 일본 사법서사연합회정영모 상임이사, 심재금 법원행정처부동산등기과장을비롯한내빈과관 계관각지방법무사회장, 대의원, 고문, 감사, 이 사, 자문위원, 각급위원회위원, 지방회전 회장, 각지방회지부장, 법무사연수교육원강사, 소비 자보호원상담법무사, 여성법무사회임원, 수상 자 등 500여명이 참석한 가운데 서울중앙회최 석범대의원의사회로개최되었다. 大韓法務士協會 第44回 定期總會 6 法務士7월호 제1부개회식 포상 개회선언, 국민의례, 순국선열과호국영령 및 작고법조회원에대한묵념에이어한창규 부협회장의 법무사윤리강령낭독이 있은 후 단상에 임석한 내빈과 협회고문을 소개하였 으며, 이어유공회원과법무사제도발전및업 무향상을위하여 적극 협조하여준 공무원과 관계자에대한포상이있었는바, 법원행정처장표창은 수원회 류윤세, 춘천회 장정회, 청주회 박 수웅, 제주회임영기이상4명이수상하였고, 법무부장관표창은 서울서부회이갑신, 의정부회차광규, 광주 회 신권채이상3명이수상하였고, 대한법무사협회장의감사패는 박경호협회장개회사 총회전경 n •• ••• ’
국회의원염동연, 법무부총무과장김용석, 대검찰청관리과장이정교, 법원행정처법원 사무관류호세, 법원행정처부동산등기과최 석훈, 국회보좌관 홍일웅, 국회보좌관 이영 옥, 선진사회전략연구소소장김진규이상8 명이수상하였으며, 대한법무사협회장의공로패는 최인수전 수원회회장, 이상우전 대전회 장, 김경구전대구회장, 김병철전전주회장, 임영기전 제주회장이상5명이수상하였고 대한법무사협회장의유공회원에대한표창 으로는 수원회 정영종, 창원회 황한균, 전주회 이 태현이상3명이수상하였으며 대한법무사협회장의지방회사무국직원표 창으로는 수원회문보현서기, 울산회문지영서기, 창 원회김진흥계장이상3명이수상하였다. 이어서 서울대학교 대학원 법학과 유혜인, 서울대학교대학원법학과임채성, 연세대학 교대학원법학과장석무, 고려대학교대학원 법학과이지영, 성균관대학교대학원법학과 성기용, 한양대학교대학원법학과하영태이 상 6명의 학생에게 국립대학 200만원, 사립 대학 300만원의 장학증서가 수여되었으며, 우리협회와 법률문화교류 및 협력관계를 맺 고 있는 중국사회과학원 법학연구소에 5,000달러의 연구지원금을 전달하였고, 노 원구공릉동다운주관보호센터, 강원도평창 군평창읍꿈동산, 송파구가락동가락종합사 회복지관, 파주시법원읍양지무료복지원, 의 정부시의정부동좋은이웃그룹홈, 강서구화 곡동 샬롬의집, 관악구 신림10동 새숲공부 방, 윤창연, 한석희, 장은정, 김중구, 차제선, 김소영, 장무향, 이슬비이상 단체 7곳과개 인 8명에게 단체의 경우에는 각200만원, 개 인의경우에는각100만원을전달하여포상을 마쳤다. 이어서 대한법무사협회장의개회사, 장윤기법원행정처장의격려사, 천정배 법무부장관의 격려사(김희옥 법무 부차관대독)가있었으며, 이어 나까무라 쿠니오(中村邦夫) 일본사법 서사회연합회장, 신학용국회의원순으로축 사가 있은 후 각계에서 보낸 화환과 축전을 소개하고제1부개회식을성대히마쳤다. 대한법무사협회7 정 / 기/ 총/ 회 장윤기법원행정처장격려사 천정배법무부장관격려사(김희옥법무부차관대독) I
大韓法務士協會 第44回 定期總會 8 法務士7월호 성원보고에 이어 금년 각 지방법무사회정기 총회에서수원회선경섭회장, 대전회임재현회 장, 대구회 도종섭 회장, 전주회 유학봉 회장, 제주회박동일회장이선출되었고, 울산회김상 로 회장, 광주회김영곤회장이 재선되어각각 소개를마친후, 대의원상호간인사를지방회별 로나누었으며집행부, 고문, 감사, 이사, 자문위 원, 각위원회위원등의순으로인사를마치고 박경호 의장의 개회선언과 주요현안보고가 있 었으며, 회무보고는정기총회회의서류로대체 한다음의안심의에들어가 ■제1호의안: 2005회계년도 일반회계, 회관수 익사업회계, 관리유지회계, 후생 공제회계, 손해배상공제회계결산 승인의건 ■제2호의안: 2006회계년도 일반회계, 회관수 익사업회계, 관리유지회계, 손해 배상공제회계예산(안)승인의건 ■제3호의안: 법무사연수교육원규칙중 변경규 칙(안)의건 ■제4호의안: 회관관리위원회규칙중 변경규칙 (안)의건 ■제5호의안: 임원선임의건 ■기타토의사항 을 일괄상정하고 의안별로 심의하여 제1호부 터 제4호의안까지원안통과하였으며, 제5호의 안 임원선임의건은협회장선거개표결과김종 길 후보 768표, 김재업 후보 1149표, 조종구 후 보 354표, 공정환 후보 1314표, 무효 75표로 공 정환 후보가 대한법무사협회 제17대 협회장에 제2부본회의 신학용국회의원축사 나까무라쿠니오회장축사 협회장선거투표함개표 부협회장및감사선거 n •• ••• ’
대한법무사협회9 정 / 기/ 총/ 회 당선되었고, 상근부협회장선거결과, 기세운후 보 76표, 최인수 후보 59표, 최철이 후보 66표 로 기세운 후보가 상근부협회장에 당선되었으 며, 비상근부협회장에는김종옥, 염춘필(이상서 울권), 이태웅, 정명길, 조능래(정명길, 조능래 후보는동표, 이상중부권), 김상로, 최락서(이상 남부권), 감사에는이병하(서울권), 이상우(후보 자가 임원정수와동일하여무투표, 중부권), 김 민수(남부권) 후보가다수득표자순으로후보자 로선정된후, 총회의동의를얻지않아당선자 결정을 미루고, 부산회신기현, 서부회 변자연 대의원을의사록서명자로지명한후 제44회 정 기총회폐회를선언하였다. 대법원장 이용훈 법무부장관 천정배 검찰총장 정상명 국회부의장 김덕규 한나라당 대표 최고위원 김영선 열린우리당 사무총장 염동연 국회사무총장 김태랑 국회의원 김무성 국회의원 김용갑 국회의원 정종복 국회의원 신학용 국회의원 강재섭 국회환경노동위원장 홍준표 경기도지사 손학규 대한변호사협회장 천기흥 서울지방변호사회장 이준범 인천지방변호사회장 이기문 대한변리사회장 안광구 한국세무사회장 임향순 한국관세사회장 박광수 한국감정평가협회장 김상윤 한국공인회계사회장 서태식 대한법무사협회 자문위원 일동 한국여성법무사회 서울중앙지방법무사회장 최만섭 (주)법률신문사 사장 이영두 한국여성단체협의회 명예회장 은방희 재경 예천동부초등총동문회 재경 예천 군민회 대한 YWCA연합회장 이행자 서울남부변호사협의회장 김기천 희망제작소 변호사 박원순 국회의원 원희룡 국회의원 김혁규 국회의원 진 영 일본사법서사회연합회장 나까무라 쿠니오 제44회 정기총회화환보내주신분 제44회 정기총회축전보내주신 분 박경호협회장과공정환제17대협회장당선자 I
1 0 法務士7월호 해마다맞이하는정기총회지만오늘개최된우리협회제44회정기총 회는 큰 의미를가지는정기총회입니다. 그것은우리 업계의숙원사업인 민사소액사건의소송대리를법무사업무로정하는것을내용으로한법무 사법중 개정법률안을국회에제출하고처음맞이하는총회라는점과앞 으로우리업계를이끌어갈제17대 협회장당선자를발표하고상근, 비상 근부협회장과감사를선출하는총회이기때문입니다. 이토록뜻 깊은날에우리법무사조직의최고의결기구인총회구성원 전원과협회, 지방법무사회를이끌어주셨던역대 회장님들뿐만아니라 간부회원모두가참석해주셨고, 우리모두가늘 존경하는법원행정처장 윤기처장님과국내외귀빈들께서자리를빛내주셨습니다. 대한법무사협 회를대표해서정중히감사의인사를드립니다. 총회 구성원 여러분! 그리고 간부회원 여러분! 저는 2000년도와 2003 년도 이맘때 우리 협회 제15대, 16대 협회장으로 취임하면서 100여년간 이어져온법무사제도를타율의역사에서온전하고완전한자율의역사로 바꾸어업계의위상을한층더 높이세우고, 민사집행법등에의한경·공 매매수신청대리뿐만아니라민사소액사건의소송대리를법무사업무로 정하는법제화를이룩하며, 국민들에게값싸고질 좋은법률서비스를제 공하는등의사법제도발전에기여하고대법원, 법무부등 유관기관과원 활한협력체계를이룩하여사법제도개선에적극참여하고법무사업계가 시대변화에부응해나갈수 있도록국외법조단체들과교류와협력을 활 성화하여국제화시대의문을열겠다고협회경영의기본방침을밝힌바 있 습니다. 그 후 대법원규칙의 개정을 이룩하여 회원에 대한 정기업무 검열권을 감독법원으로부터우리협회로이관받았고, 회원에대한징계기록을규 정에따라말소하였으며법무사를법조협회정회원으로, 법무사단체장을 당연직부회장으로법조협회정관개정을이룩하였으며, 경·공매매수신 청대리를통하여다양한법률서비스를국민들에게제공함과동시에법무 사의직역도확대시켰습니다. 또한호적을어느기관에서관장하느냐, 수사기록에대하여증거능력을 인정할것인가, 수사권을어느기관에서갖느냐에대하여, 그리고호주제 대한법무사협회 제44회 정기총회 개회사 제17대 협회장 당선자를 발표하고 부협회장과 감사를 선출하는 총회 朴敬鎬 대한법무사협회제16대협회장 ’
대한법무사협회1 1 도 폐지문제, 인터넷등기신청제도의개선문제, 고소사건의조정등에대해서우리협회의합리적인의 견과대안을제시하고사법제도의개선과발전에기여해왔습니다. 뿐만 아니라일본사법서사회연합회와는우호협정을체결하여교류의정례화를이룩하였고세 차례에 걸친학술토론회, 정책토론회등을통하여실질적인협력의시대로발전시켰습니다. 또한중국사회과학 원에한국법연구센터를설립하였고오랜기간어려운고비를넘겨가면서중국정부의허가를받아법무 사의중국진출도이루어졌습니다. 뜻을 함께하시는 총회 구성원여러분! 그리고 간부회원 여러분! 저는 1995년 5월 바로 이 장소에서부 협회장출마의변으로민사소액사건의소송대리를법무사의업무로법제화해야한다고주장한이후지금 까지10여년의세월동안주장만해왔지추진할수있는기회를찾지못해마음속깊은곳에응어리진한 을품고살아왔습니다. 그러던중존경하는송영선국회의원님의대표발의로민사소액사건의소송대리를 법무사업무로정하는내용의법무사법중개정법률안과이와관련된민사소송법중개정법률안의국회 제출이 이루어졌으며지난6월 28일 국민여론결집을위해서『사법제도선진화와 국민들의 사법접근권 강화에관하여정책토론회』를 가진바 있습니다. 이토론회는송영선의원님께서권해주셨고선진사회 전략연구소에서주관했으며전 민사소송법학회장양병회교수님께서주제발표를해 주셨습니다. 우리나 라 대표시민단체인참여연대김기식처장님, 일본사법서사회연합회나까무라쿠니오회장님, 일본동경 대학교이토마코토교수님, 그리고그 밖의법조계인사들이참석하여깊이있는토론을이끌어주셨으 며 중국사회과학원법학연구소의손헌충박사는서면으로의견진술을해 주셨습니다. 이번토론회를통 하여국민편익중심의시대흐름이자리매김되어가고있는그현장을보았습니다. 저는시작만할 뿐 마무리하지못하고오늘임기만료로퇴임합니다. 그러나여러분께서무르익어가는 시대흐름에여러분의굳건한의지를보태서법무사법개정법률안이반드시법제화되도록노력해주실 것을간곡히당부드리는바입니다. 존경하는5400여회원여러분! 지난6년간을되돌아보니법무사제도를발전시켜야하고위상을세워야한다는중압감과앞서설명드 린법제화를추진할수있는기회를우리업계의여러가지딱한 사정으로인하여일찍시작하지못한것 이저에게는고통이고아픔이며, 금년2월핵심가족인처를하늘나라로보낸것이저에게는큰슬픔입니 다. 이제오늘이지나고나면말도행동도상당부분자유롭게할수 있다는것이해방이고늘마음속에만 그리던행주산성에도가 볼수 있고, 잠실선착장에서유람선타고한강을마음껏달려볼수도 있게되었 습니다. 이것이저에게는기쁨입니다. 6년을회고하면서드릴말씀이한 두가지가아니지만이만줄이도 록하겠습니다. 오늘수상하신수상자여러분에게축하의인사를드립니다. 장학금을받으신학생들의앞날에큰 발전 이있기를기원하고한순간어려운처지에놓여있는우리모두의친근한이웃들에게하나님께서복내려 주시기를빕니다. 여러분께서우리업계에남기신공적은기록을통해서그리고구전으로우리모두에게오래오래기억될 것입니다. 오늘이 자리를함께하신모든분들의가정에는건강과화목이직장에는희망과발전이함께 하시기를기원합니다. 감사합니다. I
1 2 法務士7월호 대한법무사협회 제44회 정기총회 격려사 『국민을 섬기는 법원』, 『국민과 함께 하는 법원』을 지향할 목표로 설정 친애하는대한법무사협회협회장및임원여러분, 그리고이자리에 참석하여주신전국의지방법무사회대의원및내외귀빈여러분! 국민들의법률생활편익을증진시키고사법제도의발전에크게 기여 하여온대한법무사협회가제44회정기총회를성대하게개최하게된것 을 진심으로축하하며, 협회와소속 법무사여러분들의무궁한발전을 기원합니다. 법무사여러분들은1925년 사법대서인으로출발한이래80여년의긴 세월동안시민과가장가까운거리에서일상의법률문제를합리적으로 해결하여줌으로써국민의법의식향상과권익보호에중요한역할과사 명을다하여왔습니다. 어려운현실여건속에서투철한사명감을가지고사법제도와법치주 의의발전을위하여노력을아끼지않으신법무사여러분들에게깊은경 의와찬사를보냅니다. 협회장및임원, 그리고대의원여러분! 지금 우리 사법부는 작년 9월 이용훈 대법원장님의 취임을 계기로 『국민을섬기는법원』,『국민과함께하는법원』을지향할목표로설정하 고새로운출발을시작하였습니다. 이제우리법원은국민에게가까이다가가그신뢰와존경을받는법원 으로거듭나기위하여, 과거의낡고불합리한관행과제도를과감히버 리고, 열린마음과봉사하는자세로재판제도와사법행정제도를지속적 으로개선해나갈것입니다. 그리고현재그러한노력의일환으로, 대법원은민사재판에서구술심 리를활성화하고형사재판에서공판중심주의를강화하는데역량을집중 하고있습니다. 우리 사법부의제도개선노력이성공적으로결실을맺어 법정에서활 발한 대화와원활한의사소통이이루어짐으로써재판제도에대한국민 의신뢰가한층높아지기를기대합니다. 한편, 사법행정의분야에서도이미전국의등기및 호적전산화사업 장윤기 법원행정처장 ’
대한법무사협회1 3 이성공적으로마무리되어대국민등기·호적서비스수준이한단계높게발전하였습니다. 대법원은이러한단기성과에안주하지아니하고제2차등기업무전산화사업을계속추진하여, 지난 6월1일부터서울중앙지방법원등기과에서부동산등기전자신청서비스를개시하였고, 2008년4월부 터는전국모든등기소에서전자등기신청이실시되도록철저한사전준비에박차를가하고있습니다. 또한, 대법원은호적사무관장기관으로서, 2008년1월호주제의폐지에대비하여‘개인별편제방식’ 의새로운신분등록법안을마련하였고, 이를뒷받침할수있는신분등록전산시스템을구축하고있습니다. 대법원의이러한지속적노력은사법서비스의최종소비자인국민에게보다더가까이다가가기위한것 으로서법무사여러분께서도깊은관심과적극적협조를부탁드립니다. 저는이자리를빌려협회및법무사여러분에게몇가지당부의말씀을드리고자합니다. 먼저, 법률전문가로서의위상에맞는실무능력배양과법률지식함양에힘써주십시오. 최근법조인수가빠르게증가하고있고법률문제에관여하고있는각종자격사의직역도확대되고있으 며,머지않아법률시장도개방될것으로예상됩니다.그리고그에따른당연한귀결로써법조관련직역간또 법무사상호간의경쟁이점차치열해지고있습니다. 이러한시대적상황에서법무사가법률전문직역으로서확고하게자리매김하기위해서는, 각자충실 한실무능력과폭넓은법률지식을갖추는한편, 국민의다양한법률수요에적극적이고신속하게대응 할수있는경쟁력을갖추어야만합니다. 다음으로, 국민에게봉사하는자세를갖추어주십시오. 모든영역에서전문화·정보화·국제화가화두가되고있는무한경쟁시대에서법무사제도가발전 할수있는유일한길은국민의신뢰와성원입니다. 국민의신뢰와성원을얻기위해서는, 법무사여러분이전문적식견과존경을받을수 있는품위를 지니고, 시민과가까이하는친근한법률조언자로서국민에게봉사하는자세와열린마음을항상유지 하여야합니다. 저는법무사여러분들이사법제도의발전과법치주의의확립을위하여하나로뜻을모아노력해주 실것으로믿고있습니다. 오늘정기총회에함께한 협회임원및대의원여러분께서는, 법무사업무의현안을심도있게논의 하시어, 새로운시대에부응하고신뢰받는법무사제도가정착될수 있도록힘과지혜를모아주시기 바랍니다. 끝으로, 오늘표창의영예를누리시는회원여러분에게진심으로축하의말씀을드리며, 대한법무 사협회가더욱발전하고회원여러분의가정에행복과건강이가득하시기를기원합니다. 감사합니다. I
1 4 法務士7월호 친애하는박경호대한법무사협회협회장님과전국의법무사여러분! 녹음이짙게우거진6월의마지막날인오늘, 역사와권위를자랑하는 대한법무사협회가제44회정기총회를개최하게된것을축하드립니다. 그리고, 여러가지사회봉사활동에헌신하신공로로영예로운표창을 받으신수상자여러분께도진심으로축하의인사를드립니다. 아울러, 이자리를빌어그동안국민의권익을옹호하고법치주의확립 에기여해오신법무사여러분들의노고에대해깊은감사를드립니다. 친애하는법무사여러분! 잘 아시는바와같이법무사제도는지난80여년동안우리나라법조 의한축을이루면서법조발전에지대한공헌을하여왔습니다. 특히, 여러분들은사회적약자등 많은국민의곁에서필요한법률서 비스를제공함으로써제1차적인법률조력자로서의역할을훌륭히수행 하여왔습니다. 나아가, 수임사건감소등 어려운환경하에서도무료법률상담, 불우 이웃돕기사업 등 공익활동과봉사활동을계속함으로써서민들에게희 망을심어주고있습니다. 여러분들의이와같은 부단한노력의결과, 우리사회에법치주의가 뿌리를내리고있고법조인에대한국민의신뢰도굳건히다져지고있다 고생각합니다. 법무사여러분! 1950년대 전란으로 최빈국이었던 대한민국이 이제는 GDP 기준 세계 10위권, 교역규모기준세계 12위의경제강국으로우뚝일어섰습니다. 그리고, 과거인권감시대상국가에서탈피하여아시아인권모범국가 로변모하고있다는평가를받을만큼시민적·정치적권리가크게신장 되었습니다. 그러나, 선진복지인권국가에걸맞는경제적·사회적·문화적권리 의보장은아직미흡한데가많은편입니다. 대한법무사협회 제44회 정기총회 격려사 진정한 법치주의가 확립되고 자유민주주의가 한층 성숙될 수 있도록 더욱 더 협력하고 정진하여 주실것을당부하는바 천정 배 법무부장관 ’
대한법무사협회1 5 이시대의사명은정치적민주화의성과를바탕으로모든국민이인간적인삶을누릴수 있도록경제적·사회적·문화적권리를신장하는것이라고봅니다. 그기반조성을위해서는먼저, 국민들이법적소양을갖추고인권을실질적으로보장받을 수있도록제1차적인법률조력자인법무사여러분들의적극적인법교육이필요하다고보여 집니다. 또한, 그동안수행하여온 공익활동과봉사활동을더욱확대하여법률서비스를받지못 해억울한피해를당하는국민이없도록노력해야할것으로생각합니다. 존경하는법무사여러분! 국민과가장 가까운거리에서법률서비스를제공하는여러분들이야말로법을 사랑하는 분들이며정의의구현을위하여앞장서서헌신하는분들입니다 우리나라에진정한법치주의가확립되고자유민주주의가한층성숙될수 있도록여러분 들께서더욱더협력하고정진하여주실것을당부하는바입니다. 오늘표창을받으신수상자여러분께다시한번진심으로축하의말씀을드리며, 회원여 러분의건승과대한법무사협회의무궁한발전을기원합니다. 감사합니다. I
1 6 法務士7 월호 Ⅰ. 서설 1. 이해관계 2. 배당요구의결과 3. 본고 Ⅱ. 임대차보호법 1. 개념 가. 연혁 나. 내용및의의 (1) 대항력 (2) 우선변제권 (3) 대항력과우선변제권의관계 다. 임대목적물 라. 임대인 (1) 임대인의자격 (2) 임대인의지위승계 마. 임차인 (1) 임차목적 (2) 법인 바. 소액임차인 (1) 소액임차인의자격 (2) 주택의소액보증금 (3) 상가건물의소액보증금 2. 대항력 가. 개설 나. 인도 다. 공시 (1) 요건 (2) 가족포함 (3) 시기 (4) 공시방법 라. 대항력의범위 (1) 가압류등 (2) 대항력의의미 (3) 대항하는금액 3. 우선변제권(광의) 가. 최우선변제권 (1) 의의 (2) 요건 (3) 적용범위 (4) 적용한도 나. 우선변제권 (1) 의의 (2) 요건 (3) 확정일자 (4) 적용범위 Ⅲ. 임차인의배당요구여부 1. 배당요구한경우 가. 배당요구절차 나. 배당요구의효과 (1) 배당요구할필요 (2) 임대차종료 (3) 임차인의권리의무 (4) 경락인의지위 다. 명도확인서 (1) 전액배당 (2) 확인서대용 (3) 배당일 2. 임차인이배당요구하지않은경우 가. 대항력유지 나. 임대차보증금을부담 다. 부당이득반환불가 3. 기타경락인과임차인의관계 가. 사전임차권포기 나. 말소기준권리이후의임차인 다. 인도명령 目次 競落人과賃借人의關係 凡例 ①법; 민사집행법 ②주보법; 주택임대차보호법 ③상보법; 상가건물임대차보호법 - ’
競落人과賃借人의關係 대한법무사협회1 7 Ⅰ. 序說 1. 利害關係 ① 競賣節次; 민사집행법규정에따른법원 의 경매절차로 소유권을 취득(법135조)한 경락 인(매수인)은목적부동산상의 권리자가 경락인 에게대항력이있는지여부에따라이해관계가 있다. ② 消滅主義 ; 대체적으로 목적부동산상의 권리는등기부에나타나있고, 등기부에나타난 권리는 원칙적으로 소멸주의(법91조2항~4한) 에 따라등기부에서말소되어경락인에게대항 할수없다. ③ 權利主張; 그러나경매목적물에대한매 수희망자는등기부에나타나지않은권리에대 하여는물건명세서등을참작하여미리파악해 야하고, 등기부에 나타나지 않는 대표적인 권 리로는 1)유치권 2)법정지상권 3)임차권 등이 있는데, 이들권리가권리신고되면이해관계인 (법90조4호)이 되어그 권리를 주장할 수 있게 된다. ④法의苦悶; 법은적법한임차인도보호해 야하겠지만 한편으로는 적정한 가격을 치르고 매수한 경락인도 보호해야 하기 때문에 이들 관계를어떻게조화시키느냐로고민하게된다. 2. 配當要求의結果 ① 對抗與否 ; 한편 1)유치권과 2)법정지상권 은 배당요구신청과는 관계없이 당연히 경락인 에게대항할수있는권리다(다만그권리의실 체는별도의재판으로가려질문제임). 그러나 3)대항력있는 임차권이 배당요구로 만족하면 대항력은상실되지만, 만족못한경우또는배 당요구하지 않은 경우에는 경락인에게 대항할 수있다. ②配當要求與否; 그런데대항력이없는임차 인은 배당여부를불문하고 경락인과 전혀 이해 관계가 없지만, 대항력있는임차인은배당요구 여부에따라경락인과이해관계가있게된다. ③ 配當要求終期; 한편 현행법은배당요구 종기제도(법84조)가있어배당요구했는지여부 가 경매(매수)참가당시에 명백하므로, 매수희 망자들은 임차인이 배당요구했는지 여부를 미 리알고매수에응하게된다. ④ 配當받지못한殘額; 그러나현황보고서 에 누락된임차인도있을수 있지만, 임차인이 배당요구했더라도 보증금전액을 배당받을 수 있는 것이 아니고, 우선변제 또는 최우선변제 의 효력여하에 따라 배당받게 되고 배당받지 못한 보증금의 잔액은 대항력의 여부에 따라 경락인에게부담여부가달라진다. 3. 本考 본고는 임대차보호법상 임대인의 대항력· 우선변제권·최우선변제권에 관하여 대략을 알아보고, 임대인의배당절차참가여부에따라 경락인이부담하게되는임대차보증금등에관 하여살펴봄으로써, 부동산을경매절차로적절 하게 매수한 경락인과 목적부동산의 임차인과 의법률관계를규명하여, 적정한매수가격에따 른부동산경매절차진행에도움이되고자한다. Ⅱ. 賃貸借保護法 1. 槪念 가. 沿革 ① 住保法; 주택의임차인을보호하기위한 주택임대차보호법은1981. 3. 5. 제정 공포와 I
1 8 法務士7 월호 동시에시행된이래4차에걸쳐개정된내용으 로 2002. 7. 1.부터시행중이며, 동법시행령은 1984. 6. 14. 제정이후4차에 걸쳐개정되어 2001. 9. 15.부터시행중이다. ② 商保法 ; 상가건물의 임차인을 보호하기 위한 상가건물임대차보호법은 2001. 12. 29. 제정되고, 동법시행령은2002. 10. 14. 제정되 어함께2002. 11. 1.부터시행중이다. 나. 內容및意義 (1) 對抗力 ① 主要內容 ; 임대차보호법(주보법과 상보 법)의 내용은 일정한 요건을 구비한 임차인에 게 1)대항력 2)우선변제권 3)최우선변제권을 인정해주는것을주요골자로하고있다. ② 對抗力 ; 대항력이란 소정요건(인도+공 시)을 구비한 임차권이 소멸주의(법91조2항~4 항)에 해당되지 않아 경락이후에도 계속하여 경락인에게 그 권리를 주장할 수 있는 권리다 (주보법3조1항, 상보법3조1항). 따라서소멸주 의에 해당되는 권리는 경락인의 소유권취득으 로 그 권리가말소되므로배당여부와관계없이 경락인에게대항할수 없다. ※ 대항력에있어서 그 상대방은원래 임대 차목적물의 양수인으로서 임대인의 승계인을 의미하므로, 승계의 원인이 매매·증여·상 속·경매·공용징수 등을 포함하지만 여기서 는 편의상 경매의 매수인(경락인)으로만 표시 한다. (2) 優先辨濟權 ① 意義; 광의의 우선변제권은우선변제권 (협의)과최우선변제권을포함하는개념이다. ② 優先辨濟權 ; 우선변제권이란 임차권이 비록 채권이지만 소정요건(인도+공시+확정일 자)을 구비하면담보물권처럼다른대세적권리 와 그 순위에 따라변제받는 경우다(주보법3조 의2 제2항, 상보법5조2항). ③ 最優先辨濟權; 최우선변제권이란소액임 차인이 소정요건(인도+경매개시결정전 공시) 을 구비하면선행담보권등우선변제권이있는 권리에도 불구하고 최우선적으로 변제받는 권 리다(주보법8조, 상보법14조). ※공시란 주민등록전입 또는 사업자등록신 청을말한다. (3) 對抗力과優先辨濟權의關係 ① 確定日字 ; 대항력있는 임차인은 확정일 자만 갖추면 모두 우선변제권이 있다(주보법3 조의2 제2항, 상보법5조2항). ② 抹消基準權利; 그러나 우선변제권이있 더라도대항력은없는경우가있다. 즉말소기 준권리이후에우선변제권을갖춘임차인은대 항력이없다(대판83.4.26. 83다카116). 왜냐하 면 말소기준권리는 소멸주의(법91조2항)로 배 당여부와 관계없이 무조건 소멸되어 경락인에 게 대항할수없기 때문이다. 다. 賃貸目的物 ① 住宅; 주보법이적용되는주택에는원래 일부만 주택으로 사용되어도 적용되지만(주보 법2조), 주택 아닌 건물을 임차인이 임대인의 동의 없이 개조한 경우는 적용이 없다(대판 86.1.21. 85다카1367). ② 商街建物 ; 상보법이 적용되는상가건물 은 사업자등록(상보법3조1항)의 대상이 되는 건물을 말한다(상보법2조1항). 따라서 오피스 •••• ’
대한법무사협회1 9 競落人과賃借人의關係 텔이건 공장이건 사업자등록이 가능하면 상가 건물이되지만, 동창회사무실등 비영리단체가 임차한건물에는상보법이적용되지않는다. 라. 賃貸人 (1) 賃貸人의資格 주보법·상보법이 적용되는 임대차계약체결 에서 임대인은 목적물의 소유자뿐만 아니라, 다음처럼적법한임대권한을가진자도포함된 다(대판99.4.23. 98다49753). ① 名義信託者 ; 명의신탁자(대판95.10.12. 95다22283나[ ]) ②買受人 ; 이전등기 못한 매수인(대판 95.12.12. 95다32037[2]) (2) 賃貸人의地位承繼 ① 讓受人; 임대인의지위를승계한것으로 보는 양수인(주보법3조2항, 상보법3조2항)은 목적물을 임대할 권리와 그 부수적인 권리를 확정적 종국적으로이전받는경우라야하므로, 매매·증여·경매·상속·공용징수등은 해당 되지만, 외부적으로만소유권이이전되고내부 적으로는 여전히 설정자에게 남아있는 양도담 보는 포함되지 않는다(대판93.11.23. 93다 4083). ② 契約解除 ; 계약해제로 제3자의 권리를 해하지 못하므로(민법548조1항 단서), 임대인 이 소유권을 취득하였다가 계약해제로 소유권 을상실하게된경우, 그계약해제전에대항요 건을갖춘임차인은새로운소유자에게도대항 할 수 있다(㉠대판96.8.20. 96다17653, ㉡대판 03.8.22. 03다12717). ③ 垈地만의競落人; 대지만의경락인은지 상건물임대차계약상의양수인(주보법32항, 상 보법3조2항)이 아니다(대판98.4.10. 98다 3276). 마. 賃借人 (1) 賃借目的 ① 假裝賃借人 ; 주거용으로 사용수익하기 위한 임차이어야 하므로 임대차계약이 기존채 권을회수하려는데주목적이있는임대차의경 우에는(소위 가장임차인이므로) 소액임차인으 로 보호받을 수 없다(㉠대판01.5.8. 01다 14733, ㉡대판02.3.12. 00다24184[1], ㉢대판 03.7.22. 03다21445[1]). ② 使用收益; 그러나 사용수익의임차목적 으로 기존 금전채권을 임차보증금으로 전환하 여 주택임대차계약을 체결하고 거주한다면 임 차인으로 보호받을 수 있다(대판02.1.8. 01다 47535). (2) 法人 주택은주민등록으로공시할수 있는사람만 이 임차인이될 수 있다(주보법3조1항). 따라서 법인은 주민등록을 할 수 없으므로 설사 직원 명의로 주민등록을 하더라도 주택임차인이 될 수 없다(㉠대판97.7.11. 96다7236, ㉡대판 03.7.25. 03다2918). 그러나 사업자등록신청 을 할 수 있으므로(법인세법111조) 법인도 상가 건물의 임차인이 될 수 있다(상보법4조1항1호 괄호) . I
바. 少額賃借人 (1) 少額賃借人의資格 ① 保證金 引下 ; 소액임차인이란 임대차보 증금 중 일정액 이하의 임차인을 말하므로(주 보법시행령3조, 4조, 상보법시행령6조, 7조), 보증금이인하된경우는인하된때부터소액보 증금이될수있다. ② 轉借人; 임대인의동의에따른전차인은 원래 임차인이 소액임차인이라면 적용되지만 (재민84-10 문9), 임차인이소액임차인이아니 고 전차인만이 소액임차인인 경우는 적용되지 않는다고본다. (2) 住宅의少額保證金 경매개시결정등기전에 주택의 인도와 주민 등록을 갖춘 소액임차인은 보증금 중 일정액 (다음 괄호안 금액)을 다른 담보물권자보다 최 우선변제받을 권리가 있다(주보법8조1항). 소 액임차인의 자격을 신설(주보법시행령4조를 90.2.19. 新設)한 이후로는 다음 상한선 금액 이하의임차인만이소액임차인이다. ※4차개정(2001. 9. 15. ~ 현재) ① 수도권 과밀억제권역은 금4,000만원 이 하(금1,600만원한도) ② 광역시(인천과 군지역제외) 금3,500만원 이하(금1,400만원한도) ③ 기타지역은 금3,000만원 이하(금1,200만 원한도) (3) 商街建物의少額保證金 주택은그 보증금액수에관계없이주보법이 적용되어 우선변제권이 인정되고 다만 최우선 변제권이 인정되는 소액보증금의 상한선이 있 을 뿐인데, 상가건물은 대통령령으로 정한 보 증금(다음괄호안의금액이상보법적용의상한 선이라고 볼 수 있음)을 초과하면 아예 상보법 의 적용대상이아니다(상보법2조1항但書, 동 시행령2조, 6조, 7조1항). 또한상가건물의보 증금은 주택의 경우와 달리 임료(월차임)가 보 증금에 포함되어상보법적용의기준이 된다(임 료 × 100 ; 동시행령2조3항). ※제정시행(2002. 11. 1. ~ 현재) ①서울(2억4천)은 4,500만원 이하 임차인 중1,350만원한도 ②과밀지역(1억9천)은3,900만원이하임차 인중 1,170만원 ③ 인천 외 광역시(1억5천) 3,000만원 이하 임차인중900만원 ④기타지역(1억4천)은2,500만원이하임차 인중 750만원한도 2. 對抗力 가. 槪說 ① 槪說; 임차인이대항력을갖기위해서는 인도(목적물을 점유사용)와 공시(주택은 주민 등록, 상가건물은사업자등록)의2가지요건을 동시에 갖추어야 하며(주보법3조1항, 상보법3 조1항), 원칙적으로 대항할 수 있는 보증금은 배당받지못한금액(전액또는잔액)이다. ②先順位抹消; 최선순위저당권때문에대 항력이 없던 임차권이 (경락인의 대금완납전 에) 그선순위를대위변제하여말소했다면(말 소기준권리가 변경되었기 때문임) 경락인에게 대항력이 생긴다(대판96.2.9. 95다49523). 2 0 法務士7 월호 •••• ’
나. 引渡 ①對抗力承繼; 임차인과전차인의각점유 와 주민등록이계속되었다면임차인이이미취 득한 대항력은 전차인(轉借人)에게 승계된다 (대판88.4.25. 87다카2509가[ ]). ② 轉貸借; 임대인의승낙을받은임차인으 로부터 전대받은 전차인이 직접점유자로서 주 택을인도받아자신의주민등록을마치면임차 인이 대항력을 취득한다(㉠대판94.6.24. 94다 3155, ㉡대결95.6.5. 94마2134라[ ]). ③再轉入; 임차인의재전입은전출할때이 미 대항요건을 상실하고 재전입한 날 새로운 점유로 본다(대판98.12.11. 98다34584). 다. 公示 (1) 要件 ① 登記代身 ; 주보법이나 상보법에서요구 되는주민등록또는사업자등록에따른공시는 등기의 원칙적공시방법에갈음하는것이다(대 판01.12.27. 01다63216[2]). ② 認識可能; 따라서거래안전을위하여임 대차존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있어야 하므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 가의여부는일반사회통념상그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소(또는 거소) 를 가진자로등록되어있는지를인식할수 있 는가의여부에따라결정된다(다음관련판례). ㉠대판97.11.14. 97다29530[1], ㉡대판 99.4.13. 99다4207[1]㉢,대판01.4.24. 00다 44799[1], ㉣대판02.3.15. 01다80204[1], ㉤ 대판02.5.10. 02다1796[1], ㉥대판02.6.14. 02다 15467[1],㉦대판02.10.11. 02다 20957[1], ㉧대판03.6.10. 02다59351[]1 (2) 家族包含 ① 包含; 주민등록의전입은임차인본인의 주민등록만이 아니라 그 배우자나 자녀 등 가 족의 주민등록을 포함한다(㉠대판88.6.14. 87 다카3093, ㉡대결95.6.5. 94마2134다[ ]). ② 轉出; 따라서가족의주민등록은그대로 둔 채 임차인만의 전출은 주민등록 이탈이 아 니다(대판96.1.26. 95다30338[2]). (3) 時期 ①前所有者의賃借; 주택을양도하고당해 주택을 양도인이 다시 임차한 경우, 양도인이 아직 등기부상 소유자로 되어있는 상태에서는 자기의 주민등록을 적법한 공시방법이라고 볼 수 없고(대판99.4.23. 98다32939[2]), 양수인 명의로 소유권이전등기된 익일부터 임차인으 로서대항요건을갖게된다(㉠대판00.2.11. 99 다59306[3], ㉡대판01.1.30. 00다58026[2], ㉢대판02.11.8. 02다38361[4]). ② 直接占有; 주택의 공시에서간접점유자 (임차인)의 전입은 의미가 없고 직접점유자(전 차인)가 주민등록을 전입한 때를 기준으로 한 다(대판01.1.19. 00다55645). ③ 商街; 상가건물은 사업자등록을신청한 때부터공시의효력이 생긴다(상보법3조1항). ④ 職權抹消; 임차인의 주민등록이직권말 소되면 주택임차인으로서 대항력을 상실한다 (대판90.8.24. 90다카11377). (4) 公示方法 ① 多家口 ; 다가구단독주택에서는 지번만 정확히기재하면동호수까지적을필요가없으 며, 설사사실상(등기되지않음)의동호수를잘 競落人과賃借人의關係 대한법무사협회2 1 I
못 적었더라도 주민등록 공시효과에는 지장이 없다(㉠대판97.11.14. 97다29530[2], ㉡대판 99.5.25. 99다8322[2]). ② 多世帶; 그러나 다세대공동주택의경우 는 각 세대별로소유권등기되므로동호수까지 기재해야 주민등록으로서의 공시효력이 있다 (㉠대판96.2.23. 95다48421, ㉡대판97.2.28. 96다46033, ㉢대판99.4.13. 99다4207[2], ㉣ 대판02.3.15. 01다80204[3]). ③ 建築中; 한편건축중일때의주민등록이 이후의건축물대장및 등기부상건물과상이하 다면적법한 주민등록의공시가아니다(㉠대판 99.9.3. 99다15597[2], ㉡대판00.4.7. 99다 66212[2], ㉢대판03.5.16. 03다10940[2]). ④ 地番變更; 공시는 실제지번과일치해야 하므로 주민등록 후 지번이 변경된 경우 종전 지번은 주민등록의 공시가 아니지만(대판 00.4.21. 00다1549[2]), 대장상의지번으로공 시된 주민등록은 유효한 임대차의 공시방법이 다(대판01.12.27. 01다63216[2]). ⑤ 表示錯誤; 임차인이 바르게 전입신고했 는데도담당공무원의실수로틀리게지번을기 재했더라도 전입신고한 때 대항력은 발생한다 (대판91.8.13. 91다18118). 라. 對抗力의範圍 (1) 假押留等 ① 先順位假押留; 선순위가압류후 임차 인은 비록 대항력을 갖추었더라도, 그 가압류 의 처분금지효력 때문에 가압류의 본안판결집 행(가압류를본압류로 이전하는 강제경매)으로 취득한경락인에게임대차의효력을주장할수 없다(대판83.4.26. 83다카116). ② 增額; 담보권설정후증액된임대보증금 의 금액은 담보권자에게 대항할 수 없다(대판 90.8.24. 90다카11377). 한편 모든 담보권은 그 만족여부를불문하고경락으로소멸되고(법 91조2항) 경락인에게대항할수없다. (2) 對抗力의意味 임차인이 대항력과 우선변제권(대항력+확정 일자)을겸유한경우, 배당요구로일부만배당 받으면 경락인에게 대항할 수 있다는 의미는, 그 잔액을배당받을때까지임대차관계의존속 을 주장할수 있을뿐이고, 임차인의우선변제 권은경락으로이미소멸되었으므로, 이후제2 차 경매에서조차 우선변제권이 인정되는 것이 아니다(대판06.2.10. 05다21166[1]). (3) 對抗하는金額 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 배 당요구하여 받지 못한 임대차보증금의 잔액만 을 경락인에게대항할수 있는데, 그대항력있 는 잔액은 임대차보증금에서 배당가능금액(정 당한 배당순위에 따른 금액)을 공제한 잔액을 의미하는것이지, 배당가능금액아닌실제배당 금액(법원의 잘못으로 계산된 금액)을 공제한 잔액이아니다. 따라서배당가능금액보다실 제배당금액이 적더라도 그 차액은 경락인에게 대항하지못하고부당배당받은후순위배당권 자를 상대로 반환을 구할 수밖에 없다(대판 01.3.23. 00다30165[1]). 3. 優先辨濟權(廣義) 가. 最優先辨濟權 (1) 意義 ① 對世權 ; 최우선변제권이란 소액보증금 2 2 法務士7 월호 •••• ’
중 일정액(주보법시행령3조, 4조, 상보법시행 령6조, 7조)은그보다선순위인다른담보물권 또는 국세·지방세보다 최우선하여 변제를 받 는 경우이다(주보법8조1항, 상보법14조1항, 국 세기본법35조1항4호, 지방세법31조2항4호). ② 發生時期; 소액임차인의최우선변제권은 대항력이생긴익일(翌日) 오전영시부터발생 한다(대판99.5.25. 99다9981). (2) 要件 소액보증금으로서 최우선변제권의 요건은 다음 ①~⑤이며(주보법8조, 상보법14조) 확정 일자는요건이아니다. ① 배당요구종기까지배당요구하였을것 ② 소액보증금(주보법시행령4조, 상보법시 행령6조, 7조1항)일것 ③ 첫 경매개시결정등기전에대항요건이구 비(점유와공시)될것 ④ 배당요구종기까지위 대항력이유지할것 (다음관련판례) ㉠대판97.10.10. 95다44597, ㉡대판 98.1.23. 97다43468[1], ㉢대판02.8.13. 00다61466, ㉣대판06.1.13. 05다 64002[1] ⑤ 임차목적물이 소유권보존등기되어 있어 야 한다. 왜냐하면 지상건물의 등기부 기재로 써 그 주택의 유무나임차인의유무등 대지의 부담사항이 파악되어야 하기 때문이다(대판 01.10.30. 01다39657). (3) 適用範圍 ① 重疊適用; 우선변제권과최우선변제권은 중첩적으로 인정되므로, 이 지위를 겸비한 소 액임차인은 일정액을 최우선배당하고 나머지 보증금은다른담보물권등과순위에 따라안 분배당한다. ② 垈地와建物; 소액임차인은임차건물대 지의매각대금에서도최우선변제를받을수 있 고, 대지와건물이따로매각된다면양절차모 두에서 배당받을수 있다(재민84-10 문12). ③ 新築規模豫想; 한편토지에저당권설정 당시그 지상에신축중인건물의규모와종류 가 외형상예상할수 있는정도라면, 미등기로 서 설사독립된 건물로볼 수 없더라도 법정지 상권이성립될수 있으며(㉠대판04.2.13. 03다 29043[1], ㉡대판04.6.11. 04다13533[3]), 그 건물의 소액임차인은 대지의 매각대금에서 최 우선변제를 받을 수 있다(대판92.6.12. 92다 7221가[ ]). ④ 設定後新築; 그런데대지만에저당권설 정등기 후에 비로소 건물이 신축된 경우는 저 당권자에게예상못한손해를끼치므로소액임 차인은 대지의 매각대금에서는 최우선변제받 을 수없다(대판99.7.23. 99다25532). (4) 適用限度 ① 最優先辨濟權의 限度 ; 최우선변제(주보 법8조, 상보법14조)의 한도가 되는 주택가액의 1/2 또는 상가건물가액의 1/3에서 가액이란, (매각대금 +보증금에 대한 매각기일까지의 이 자 +몰취된 매수보증금) -집행비용 =실제 배 당할 금액이다(대판01.4.27. 01다8974). 따라 서 나머지 1/2 또는 2/3은 담보권자의 몫이 된 다. ② 따로賣却; 건물과 대지가따로매각될 때 소액임차인은 먼저 매각되는 목적부동산의 매각대금의 1/2(상가는 1/3) 한도에서 최우선 변제를받고, 변제못 받은나머지임차보증금 競落人과賃借人의關係 대한법무사협회2 3 I
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