2008 법무사 1월호

44 法務士 1월호 업 무 참 고 자 료 의 기재내용을전자통신매체로공시함으로써그 사본 의비치에갈음할수있다(동법제105조제2항, 민사집 행규칙제55조, 재민91-5 재판예규). 3. 평가방법을위반한부실감정으로손해를입게된 감정 평가의뢰인이나 선의의 제3자는‘부동산가격공시및 감정평가에관한법률상의손해배상책임’과‘민법상의 불법행위로인한손해배상책임’을함께물을수있다. 불법행위로인한재산상의손해는위법한감정이없었 다면 매수인이 낙찰받을 수 있었던 매각대금과 실제 지급한매각대금과의차액이되며, 감정평가의잘못과 손해사이에는상당인과관계(相當因果關係)가있는것으 로 보아야 한다(대법원 1997. 5. 7. 선고96다 52427 판결, 1998. 9. 22. 선고97다 36293 판결, 1999. 5. 25. 선고98다 56416 판결). 4. 감정인의평가가합리적근거가없거나평가시에당연 히 고려하여야할 사정을 고려하지않고 평가하여이 를 최저매각가격으로삼을수 없다고인정되는경우에 는법원은「재평가(再評價)」를명할수있다. 첫 최저매각가격을결정한후 상당한시일이경과되고 부동산가격에변동이 있다고 하더라도 평가의 전제가 된 중요한 사항이 변경된 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 법원은「재평가」하는 것은 아니며(대법원 1998. 10. 28.자98마 1817 결정), 단순히상당한기간 이 경과하였다는사실(대법원 1971. 9. 2.자 71마 533 결정) 또는 가격이 저렴하다는 사실만으로는「재평가 사유」가되지못한다. 그러나첫 매각기일이후강제집행의정지결정으로인 하여 장기간 매각절차가정지된 후 다시 속행한 경우 에 그 동안경제사정의급격한변동이생겨당초의평 가액이 정당한 최저매각가격으로보기 어려울 때에는 법원은경매의공정을기하기위하여「재평가」를 명할 수있다(실무제요142~14쪽3 ). 5. 평가의대상은매각부동산과매수인이그 부동산과함 께 취득할모든물건및 권리이다. 매수인이취득할물 적범위는압류의효력이미치는물적범위와일치한다. 즉, 매각부동산과그부합물, 종물, 종된권리, 대지권, 미 분리천연과실, 법정지상권등부동산상부담등이다. 부동산 자체의 평가는‘현황(現況)’을 기준으로 하고, 농지도이미택지화되어있으면택지로서의효용을고 려하여평가한다. 등기표시와실제건물의동일여부에 대한결정기준은등기부에표시된소재, 지번, 종류, 구 조와 면적 등이 실제 건물과 간에 사회통념상동일성 이 인정될정도로합치되는지의여부에따라결정된다 (대법원1996. 6. 14. 선고94다 53006 판결). 그러나타인의권원에의하여부속된부합물이나법률 에 특별한규정또는설정행위에따른약정이있는부 합물이나 종물은 평가의 대상이 되지 않는다(민법 제 256조단서, 제358조단서). 6. 저당부동산에 부합(附合, Verbindung)하여부동산소 유권의내용을구성하는것이「부합물(附合物)」이다(민 법제358조). 부동산의「부합물」은당연히평가의대상이된다. (1) 토지에의「부합물」 토지에의「부합물」은 수목, 정원수, 정원석, 석등등이 있다. 수목은‘입목에관한 법률에 따라 등기된 입목 (立木)’과‘명인방법(明認方法)을갖춘수목(樹木)’이 아 닌 한「부합물」로서 평가의 대상이 된다(대법원 1976. 11. 24.자 76마 276 결정, 1998. 10. 28.자98마 1817 결정). 타인의토지상에, ①권원 없이식재한수목의소유권 은‘토지소유자’에게있으나, ②권원에의하여식재한 수목의 소유권은‘식재한 자’에게 있다(대법원 1990. 1. 23. 선고89다카21095 판결, 1998. 4. 24. 선고97 도 3425 판결). 지하굴착공사에의한‘콘크리트공작물’은 토지의 구 성부분으로서토지의일부로간주되고(대법원1994. 4. 22.자 93마 719 결정), 주유소땅 속에부설된‘유류저