2009 법무사 3월호

대한법무사협회 15 부동산 경매의 이론과 실제전략 강제관리신청의 기입등기를 촉탁한 다음, 채 무자및위제3자에게강제관리개시결정정본 을 송달하고, 목적부동산을 관리 수익할 관리 인을임명한다(§164①②③, §166). •관리인은 부동산의 수익에서 조세 기타 공과 (公課)를 공제한 후 관리 비용을 변제하고 그 잔액으로 각 채권자에게 각 채권을 변제하고, 만약 각 채권자에게 변제가 불충분할 때에는 배당협의 기일을 통지하여 배당에 관한 협의 를하도록하고협의가되면각배당을실시하 고, 배당협의가 성립되지 아니하면 그 사유를 법원에신고한다(§169①). •위 신고가 있으면 법원은 배당표를 작성하여 관리인으로 하여금 배당표에 의하여 각 채권 자에게배당하도록한다(§동조②). 3. 강제관리절차 종결 부동산의 수익으로서 각 채권자가 전부변제를 받은 때에는 법원은 직권으로 강제관리 취소결정 을 하고 강제관리신청기입등기의 말소등기를 촉 탁하고강제관리절차를종료한다(§171). 제2장실전(實戰)에임한전략 제1절개설 부동산경매로재테크에성공하였다는성공담은 우리주위에서심심찮게들려오는화제이다. 그러 나, 실제로는 경매로 인하여 실패한 패잔병 또한 부지기수이다. 부동산을 매각 받을 때 토지공법상에 규정되어 있는제한사유등을등한시하고, 또한부동산상에 존재하고 있는 부담을 매수인이 고스란히 인수를 받게 된다면 이는“우환단지”를 인수 받는 격이 되어 불측의 손해를 입게 되며, 또한 토지의 공유 지분을 매각 받으면 훗날 처분시에 타 공유자의 동의를 필요로 한다는 점에서 속을 앓고 있는 사 람들도많이있다. 경매의 대중화 열기에도 불구하고 법원 경매시 장에안심하고참여할수있는것또한아니다. 경매자체의 불안정으로 인해 전문가들도 예측 하지못하는함정들이도처에산재하고있다. 법원경매의 함정을 피하려면 관련법규를 숙지 하고있어야한다. 민사집행법, 주택임대차보호법등을통달하고있 어야하고, 싼물건이라고매력을느낀나머지덥썩 낙찰을받으면후회막급일수가있는것이다. 제2절사례별전략 1. 주택 경매시의 유의사항 1) 인도목적물의조사 공동점유관계조사 입주자와임차인이동일인인지여부조사 입주자인적사항 2) 주민등록조사 전입신고일자확인 공동주택의경우; 동,호수의일치확인 주택소재지와전입신고된주소의일치여부 3) 보증금조사 액수, 우선변제여부 실제보증금과계약서상의보증금일치여부확인 확정일자확인 임차인의보증금배당요구여부 4) 기타부담비용조사 관리비, 필요비, 유익비등