J˙U˙D˙I˙C˙I˙A˙L˙A˙G˙E˙N˙T 2009 www.kjaa.or.kr 3 부동산 경매의 이론과 실제전략 제18대 협회장 및 부협회장 선거 등록안내 공고 상법개정(2009.2.4 시행)에따른 이사등기방법등안내 논 설 업무참고자료
대한법무사협회 제18대 협회장 및 부협회장 선거에 관한 입후보 등록절차를 아래와 같이안내합니다. - 아 래1. 입후보자등록기간: (1) 입후보등록신청서 제출 : 협회장및부협회장선거규칙에따라공고일로부터 2009년 3월 31일(화) 오후6시까지 선거관리위원회에 제출 (2) 기탁금 납부 : 등록시 금1,000만원을 선거관리위원회에 기탁 2. 선거운동기간: 2009년 4월 15일부터 가능 3. 선거운동방법: (1) 협회장 입후보자는 1회에 한하여 4월 6일(월)까지 자기소개 및 입후보소견서를 선거 관리위원회에 제출하여 선거권자에게 우송을 청구할 수 있음 (2) 협회장 입후보자는 지방회 총회 석상에서 등록순서에 따라 위원회가 정한 시간내에 소견발표가능 4. 투표일시: 각 지방회 정기총회시 2009. 3. 5. 대한법무사협회 선거관리위원회 위원장 대한법무사협회 제18대 협회장 및 부협회장 선거 등록안내 공고
공 고 제18대 협회장 및 부협회장 선거 등록안내 공고 논 설 부동산경매의이론과실제전략| 최진태 업무참고자료 상법 개정(2009.2.4 시행)에 따른 이사 등기 방법 등 안내 법 률 법률 (제9362, 9407, 9417, 9418호) 대통령령 대통령령 (제21288, 21291호) 공 고 국토해양부공고 (제2009-48호) 예 규 대법원 행정예규 (제789호) 대법원 등기예규 (제1275호) 수 상 인생십도(人生十盜) | 하 명 윤 역사속명사들과차한잔(Ⅱ)|민영규 협회·지방회동정 법무사등록공고 2 4 19 20 44 63 65 67 72 74 78 J˙U˙D˙I˙C˙I˙A˙L˙A˙G˙E˙N˙T 2009 | 3 CONTENTS
4 法務士3 월호 論說 부동산경매의이론과실제전략 目 次 제1장 부동산의 강제집행 제1절총칙 1. 의의 2. 집행방법 3. 집행의대상 4. 집행기관 제2절강제경매 1. 총설 2. 신청절차 3. 개시결정 4. 경매준비절차 5. 경매실시 6. 매각절차 7. 매각에관한재판 8. 매각허부에대한즉시항고 9. 대금납부기한지정및납부 10.배당절차 11.이전등기 등의 촉탁 12. 인도명령(引渡命令) 제3절강제관리 1. 의의 2. 강제관리절차의개요 3. 강제관리절차종결 제2장 실전(實戰)에 임한 전략 제1절개설 제2절사례별전략 1. 주택경매시의유의사항 2. 현장답사 3. 양질의경매물건 제3절함정피해가기 제1장부동산의강제집행 제1절총칙 1. 의의 가) 부동산에 대한 강제집행이라 함은 금전채권 의 만족을 얻기 위하여 채무자 소유의 부동산에 대한 강제집행을 말하고, 이를“부동산에 대한 금 전집행”이라고도 말한다. 나) 이는 부동산의 인도청구를 목적으로 하는 채권에 대한 집행(민사집행법§244, 이하 민사집 행법)과는 압류목적물이 다르고, 특정 부동산의 인도·명도를 목적으로 하는 청구권을 위한 집행 (§258)과는 그 집행 목적이 다르다. 2. 집행방법 부동산에 대한 금전집행의 방법에는 강제경매 와 강제관리의 2가지가 있다. 전자는 매각에 의하여 채무자가 집행 목적물의 소유권을 상실하나, 매각시까지는 사용수익권을 상실하지 않음에 반하여, 후자는 채무자가 그 소 유권을 상실하지는 아니하는 대신에 그 사용 수익 권을상실한다.
대한법무사협회 5 부동산 경매의 이론과 실제전략 3. 집행의대상 가. 토지, 건물 나. 공장재단, 광업재단 (공장저당법 §10, §14, 광업재단저당법§5) 다. 광업권, 어업권 (광업법§12, 수산업법§15 ②) 라. 소유권 보존등기된 입목<立木> (입목에관한 법률 §2, §3 ①) 마. 지상권 4. 집행기관 부동산 소재지의 지방법원이 집행법원으로서 집행기관이 된다(§79 ①). 제2절강제경매 1. 총설 가.「강제경매」라 함은 채무자 소유의 부동산을 압류, 환가(換價)하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻음을 목적으 로 하는 강제집행절차이다. 나. 강제경매절차는 대체로 ① 목적물(目的物)을 압류하여 ② 환가(換價)한 다음 ③ 채권(債 權)을 변제하는 3단계의 절차로 진행된다. 2. 신청절차 (1) 신청(§80) - 서면 강제경매 신청서에는 다음사항을 기재하여야 한다. ① 채권자, 채무자와 법원의 표시 ②부동산의표시 ③ 경매 원인된 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한집행권원 (2) 신청서의 첨부서류(§81) 신청서에는 다음 서류를 첨부하여야 한다. ① 집행정본(§80 ) ② 채무자의 소유로 등기된 등기부등본(§81 ① ) ③ 법인 ; 대표자격 증명서(등기부 초본) ④ 등록세 ; 채권액×2/1,000(지방세법§131 ①Ⅶ) 교육세 ; 등록세×20/100(교육세법§5 ①Ⅴ) 이상의영수증을첨부 ⑤송달료 납부서 ; 이해관계인 목록, 부동산 목 록, 비용예납서 (3) 비용예납(費用豫納) ①감정료 ② 경매공고비용(신문공고 실비〈實費〉) ③현황조사수수료 ④경매수수료 ⑤송달료 (4) 이해관계인 다음에 기재한 자를 경매절차의 이해 관계인으 로한다(§90). ① 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배 당을요구한채권자 ②채무자및소유자 ③ 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자(예컨대 저당권자, 전세권자 등) ④ 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자 예컨대, 대항요건(對抗要件)을 갖춘 임차 인(賃借人), 유치권자(留置權者) ※ 이해 관계인이 사망하여 절차에 관여할 수 없 더라도 경매절차가 중단되지 아니한다(1961. 10. 5자 대법원 4294 민재항 531호). 3. 개시결정 (1) 결정 •강제경매의 신청이 있으면 집행법원은 신청서 의 기재 및 첨부서류에 의하여 강제집행의 요
6 法務士3 월호 論說 건, 집행개시요건 및 강제경매에 특히 필요한 요건 (부동산이 채무자의 소유일 것, 압류금지 부동산이 아닐 것) 등에 관하여 형식적 심사 (形式的 審査)를 하여 신청이 적법하다고 인정 되면 강제경매 개시결정을 한다. •개시결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명 하여야 한다(§83). (2) 송달 강제경매 개시결정은 채무자에게 송달되어야 한다. 개시결정은 채무자에게 송달되어야만 효력 이 발생한다(§83 ④). (3) 경매신청의 기입등기(記入登記) 촉탁(§94) 법원은 직권으로 그 사유를 등기부에 기입할 것 을 등기 공무원(公務員)에게 촉탁하고, 등기 공무 원은 경매신청 기입등기를 한 후 등기부등본을 작 성하여 이를 집행법원에 송부한다(§95). (4) 개시결정에 대한 이의 경매개시결정에 대하여 이해관계인(§90)은 매 각대금을 완납할 때까지 경매개시결정에 대한 이 의로써 불복신청을 할 수 있다(§86 ①). 경매신청 요건의 흠결, 경매개시결정의 흠결 등 절차상의 하자를 이유로 하는 경우에만 이의신청 을 할 수 있고 실체상(實體上)의 이유로 이의사유 를 삼을 수 없다(대법원 1991. 2. 6자 90그 66호 결정). •이의신청은 집행정지의 효력이 없음. 다만, 집 행법원은 재판 전의 잠정처분으로 채무자에게 담보를 제공하게 하거나 제공하지 아니하고 집행의 일시정지를 명할 수 있다. •이의신청을 인용(認容)하는 재판 또는 각하(却 下)하는 재판에 대하여 이해관계인은 즉시항 고를 할 수 있으며(§86 ③), 강제경매신청을 각하하는 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다(§83 ⑤). (5) 이중개시결정(§87) 강제경매 또는 담보권의 실행을 위한 경매절차 의 개시를 결정한 부동산에 대하여 다른 강제경매 의 신청이 있는 때에는 법원은 다시 경매절차의 개시결정을 하고 먼저 개시결정한 집행절차에 따 라 경매한다(§87 ①). 먼저 개시결정한 경매신청이 취하되거나 그 절 차가 취소(取消) 또는 정지된 때에는 법원은 §91 ①의 우선권을 해하지 아니하는 한도 안에서 뒤의 강제경매 개시결정에 의하여 절차를 속행하여야 한다(§87 ②). 4. 경매준비절차 (1) 실황조사(實況調査) •법원 → 경매 개시결정을 한 후 지체없이 집행 관에게 부동산의 현상, 점유관계(占有關係), 차임(借賃) 또는 임대차보증금의 수액(數額), 기타 현황에 관하여 조사할 것을 명(命)한다 (§85 ①). •현황조사보고서는 매각물건명세서에 첨부되 어 일반에 공시(公示) 한다(민규 §150②). •집행관은 현황조사를 위하여 타인(他人)의 부 동산에 출입할 수 있고, 채무자 또는 점유자 (占有者)에게 질문(質問)하거나 문서(文書)의 제시를 요구할 수 있음(동 규칙 §150②). 집행 관은 부동산에 출입하기 위하여 필요한 때에 는잠긴문을여는등적절한처분을할수있 다(동 규칙, 同條 ③). (2) 공과주관 공무소(公課主管 公務所)에 대 한최고(催告) •법원은 경매개시 결정 후 조세(租稅) 기타 공
대한법무사협회 7 부동산 경매의 이론과 실제전략 과(公課)를 주관하는 공무소에 대하여 목적부 동산에 관한 채권(債權)의 유무(有無)와 금액 을 통지받아 잉여의 가망이 있는지 여부를 확 인함과 동시에(§102), 주관 공무소로 하여금 조세 등에 대한 교부청구(交付請求)의 기회를 주기위한것이다. (3) 채권신고의 최고(催告) •법원은 경매개시 결정일로부터 3일내에 제90 조 1호(압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하 여 배당을 요구한 채권자), 3호(등기부에 기입 된 부동산 위의 권리자), 4호(부동산 위의 권 리자로서 그 권리를 증명한 자)에 규정된 자에 대하여 계산서를 매각기일 전까지 제출할 것 을 최고(催告) 하여야 한다(민규 §147). (4) 최저매각가격(最低賣却價格)의 결정 •집행법원(執行法院)은 등기 공무원으로부터 기입등기(記入登記)의 통지를 받은 후 감정인 (鑑定人)으로 하여금 경매부동산을 평가하게 하고 (이를「평가명령」이라 함), 그 평가액을 참작하여 최저매각가액(最低賣却價格)을 정한 다(§97). •최저매각가격은 매각에 있어 경락을 허가하는 최저의 가격으로 그 액에 미달하는 매수신고 에 대하여는 매각이 허가되지 아니한다. (5) 매각물건명세서의 작성, 비치, 열람 •법원은 ① 부동산의 표시(表示) ② 부동산의 점유자(占有者)와 점유의 권원(權源), 점유 할 수 있는 기간(期間), 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 ③ 등기된 부동산에 관한 권리 (權利) 또는 가처분으로서 매각에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것 ④ 매각에 의하 여 설정된 것으로 보게 되는 지상권(地上權)의 개요 등을 기재한 매각물건명세서를 작성한다 •위 명세서를 경매기일의 1주일 전까지 법원에 비치하여 일반인이 열람할 수 있도록 하고 (§105의 2), 이에는 현황조사보고서와 평가서 의 사본을 함께 비치하여야 한다(§150). •이를 근거로 하여 원매자(願買者)로 하여금 신 중한 판단을 거쳐 매수신고(買受申告)를 하게 한다. •매각결정기일은 매각기일로부터 7일내로 정 한다. 그리고 매각절차는 법원 내에서 하여야 한다(§109). (6) 매각기일의 공고(公告) •법원은 매각기일 및 매각결정기일을 공고 하 여야 하고(§104), 이를 법원의 게시판에 게재 하고(§104 ①), 최초의 매각기일에 관한 공고 는 그 취지를 신문에 게재하여야 하며 법원이 필요하다고 인정할 때에는 그외의 매각기일에 관하여도 신문에 게재할 수 있다. (7) 매각기일의 통지 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통 지하여야 하고, 위 통지는 이해관계인의 주소에 등기우편으로 발송한다(§104 ②, ③). (8) 매각조건 가. 매각조건의의의(意義) 「매각조건」이라 함은 법원이 경매의 목적 부동 산을 매수인에게 취득시키는 조건을 말한다. 경매도 일종의 매매라 할 수 있으나, 통상의 매 매에서는 그 조건은 당사자가 자유롭게 정할 수 있는 반면, 강제경매는 소유자의 의사에 반하여 행하여지고 이해관계인도 많으므로 법은 매각조 건을 획일적으로 정하였는데 이를「매각조건 법정 주의」라고한다.
8 法務士3 월호 論說 이와 같이 민사집행법이 정한 매각조건은「법정 매각조건」이라 할 수 있다. 법정매각조건 중에서 공공의 이익이나 경매의 본질에 관계되지 않는 조건들은 관련되는 이해관 계인의 전원의 합의가 있으면 이를 변경할 수 있 는데(§110 ①), 이와 같이 변경된 매각조건을「특 별매각조건」이라고 한다. 또한 법원은 직권으로 법정매각조건을 변경할 수 있는데 그 변경된 매각 조건도「특별매각조건」이라 한다. 나. 법정매각조건 ① 최저매각가격 미만의 매각불허 강제경매에 있어서는 미리 결정, 공고된 최저매 각가격 미만의 가격으로 매각을 허가할 수 없으 며, 이 조건은 이해관계인의 합의로도 변경 할 수 없다(§110 ①). ② 부동산상의 물적부담의 소멸과 인수의 범위 목적 부동산상의 물적부담을 매각으로 인하여 소 멸시킨다는 원칙을「삭제주의」(削除主義)라 한다. 한편, 압류 채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산상의 부담이 있는 경우에 그 부담을 매수인이 인수하도록 하는 것을「인수주의(引受主 義)」라 하고, 매각대금으로 그 우선 대금과 경매비 용을 변제를 하고도 잉여가 있는 경우에 한하여 경매를 허용하고 압류채권자가 자기의 채권을 변 제 받을 가망이 없는 경매는 허용하지 않는다는 원칙을「잉여주의(剩餘主義)」라고 한다. •우리 법은 법정매각조건으로서 우선변제청구 권이 있는 담보물권에 관하여는 삭제주의를 취함과 동시에 잉여주의를 취하고 있다. 즉, 저당권 및 가등기담보권은 원칙적으로 매각으 로 인하여 소멸한다(§91②, 가등기담보 등에 관한 법률§15). 그러나, 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수 인에게 인수하게 하거나 매각대금으로 그 부 담을 변제함에 부족함이 없음이 인정된 때가 아니면 매각하지 못한다(§91 ①). •우리 법은 담보물권중 우선변제청구권이 없는 유 치권에 관하여는 인수주의를 취한다(§동조 ⑤). 또한 명문의 규정은 없으나 압류 채권자에게 대항할 수 있는 용익권(用益權)은 경락에 의하 여 소멸하여야 할 이유가 없으므로 매수인에 게인수된다. •지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권은 저 당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸되고(동조 ③), 위 제3 항의 경우외의 지상권, 지역권, 전세권 및 등기 된 임차권은 매수인이 인수한다(동조 ④). •가압류등기는 매각으로 말소의 대상이 되고, 압류권자에 우선하는 가처분등기는 매각에도 불구하고 존속한다. ③ 개별경매(분할경매)의 원칙 ⅰ) 수개의 부동산에 관하여 동시에 경매신청 이 있는 경우에는 각 부동산별로 최저매 각가격을 정하여 매각하여야 한다. 1개의 부동산의 매득금으로 각 채권자의 채권 및 집행비용의 변제에 충분한 때에는 다 른 부동산에 대한 매각을 허가하지 아니 하고 이 경우 채무자는 매각할 부동산을 지정 할 수 있다(§124). ⅱ) 분할매각의 원칙은 법원이 이해관계인의 합의에 구애받지 않고 일괄매각을 결정 할 수 있다는 점에서 법정매각조건이라 할 수 없으나(1964. 6. 24자, 대법원 64마 444호 결정) 이에 준하여 취급된다. ⅲ) 법원은 수개의 부동산의 위치, 형태, 이용 관계 등을 고려하여 동일인에게 일괄매수 시킴이 상당하다고 인정한 때에는 자유재
대한법무사협회 9 부동산 경매의 이론과 실제전략 량에 의하여 일괄매각 할 것을 정할 수 있 다(§98, 위 대법원 판례). 다. 매각조건의변경(특별매각조건) ① 합의에 의한 매각조건의 변경 최저매각가격 이외의 법정매각조건은 관련 이 해관계인 전원의 합의에 의하여 변경 할 수 있다 (§110 ①). ② 법원의 직권에 의한 매각조건의 변경 법원은 필요하다고 인정할 때에는 직권으로 법 정매각조건을 변경 할 수 있다(§111 ①). 실무상 일괄매각결정 외에 재매각으로 인한 절 차지연을 방지하기 위하여 매수신청의 보증금을 매수 신고액의 10분의 2나 10분의 3 정도로 증액 하는 경우, 농지 경매에 있어 매수신청인을 농지 취득자격 있는 자(농지법 §6~§8)로 제한하는 경 우등이있다. ③ 특별매각조건의 고지 매각기일에 집행관이 특별매각조건을 고지하여 야 한다(§112). 5. 경매실시 (1) 경매는 집행관이 실시한다. 집행관은 매각기일에 경매기록을 일반에게 열 람하게 할 기회를 주고 특별매각조건이 있으면 매 수신청의 최고 전에 이를 고지하여야 하고 그후 집행관은 매수가격을 신고하도록 최고한다(§112). (2) 매수신청인은 권리능력과 행위 능력이 필 요하다. 행위무능력자는 법정대리인에 의하여서만 매수 신청을 할 수 있다(1967. 7. 12자, 대법원 67마 507호 결정). 매수신청은 임의대리인에 의하여서 도 할 수 있고 매수신청의 대리인은 변호사가 아 니어도 무방하며 법원의 허가를 받을 필요가 없는 데 매수신청은 구 민사소송법 제80조(신법§87)의 재판상의 행위가 아니기 때문이다(1985. 10. 12 자, 대법원 85마 613호 결정). (3) 매수신청의 보증 매수신청인은 대법원 규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집 행관에게 제공하여야 한다(§113). (4) 매수신청의 효력 각 매수신고인은 다시 고가(高價)의 매수허가가 있을 때까지 그 신고가격에 구속을 받는다. (5) 매각기일의 종결 집행관은 최고가 매수 신고인의 성명과 그 가격 을 부르고 차순위 매수 신고인을 정하여 그 성명 과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지 하여야 한다(§115 ①). (6) 차순위 매수신고인 최고가 매수신고인 이외의 매수신고인은 그 신 고액이 최고가 매수신고액에서 그 보증을 공제한 금액을 넘을 때에는 경매의 종결 시까지 집행관에 게 최고가 매수신고인이 대금지급기일에 그 의무 를 이행하지 아니하는 경우에 자기의 매수신고에 대하여 매수를 허가하여 달라는 취지의 신고(이하 “차순위 매수신고”라 함.)를 할 수 있다(§114 ①). 부동산의 매각은 호가경매, 기일입찰, 기간입찰 의 세 가지 방법으로 한다(103 ②). 집행관은 적법한 차순위 매수신고가 있으면 그 신고인을 차순위 매수신고인으로 정하여 그 성명 과 가격을 호창하여야 한다(§115 ①). 매수 신고인이 매수신고를 함에 있어서는 보증
10 法務士3 월호 論說 금액으로 최저매각가격의 10분의 1로 하여 정액 으로 하되, 법원이 상당하다고 인정하는 때에는 달리정할수있다. 우선변제청구권이 있는 저당권자가 매수신청을 하는 경우에도 매수신청의 보증을 제공하여야 한 다(1959. 5. 6자. 대법원 4291, 민재항189호 결 정). 최고가 매수신고인 및 차순위 매수신고인을 제외한 다른 매수신고인의 보증금은 즉시 반환한 다(§115 ③). 매수인은 대금지급기한까지 매각대금을 지급하 여야 한다(§142 ②). 차순위 매수신고인이 있는 경우에 매수인이 대 금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니할 때에 는 차순위 매수신고인에 대한 매각허부를 결정하 여야 한다(§137 ①). (7) 새 매각과 재매각 「새 매각」이라 함은 매각을 실시하였으나 매수 인이 결정되지 않았기 때문에 다시 기일을 지정하 여 실시하는 경매를 말한다. 매각기일에 허가할 매수가격의 신고가 없는 때 에는 제91조 제1항의 우선권을 해하지 아니하는 한도에서 법원은 최저매각가격을 상당히 저감하 고 새 매각기일을 정한다(§119). 제123조에 의하여 매각을 불허하거나 매각허가 결정을 취소한 때에는 목적물의 부동산으로서의 존재가 아직 남아 있으면 재평가를 명하여 최저매 각 가격을 다시 정한 다음 새 매각기일을 지정하 여 매각을 진행시켜야 한다(§125). 매수인이 대금지급 기한까지 그 의무를 완전히 이행하지 아니하고 차순위 매수신고인이 없는 때 에는 법원은 직권으로 부동산의「재매각(再賣却)」 을 명한다(138 ①). (8) 무잉여로 인한 경매절차 취소 법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제 하면 잉여가 없다고 인정한 때에는 압류채권자에 이를 연락하고 7일 이내에 압류채권자가 부담과 비용을 변제하고 잉여 있을 가격을 정하여 그 가 격에 응하는 매수신고가 없는 때에는 경매 절차를 취소 한다(§102). 6. 매각절차 (1) 매각기일 실시 가. 이해관계인의 진술 ; 법원은 매각결정기일 에 출석한 이해관계인에게 매각에 관한 의 견을 진술하게 한다(§120 ①). 나. 이의사유 ; 매각허가에 관한 이의는 다음 이 유에 의하여야 한다(§121). 여기에는 7가지 가있다. ① 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할수없을때 ② 최고가 매수신고인이 부동산을 매수할 능 력이나자격이없는때 ③ 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고 가 매수신고인을 내세워 매수 신고를 한때 ④ 최고가 매수신고인이나 그 대리인 또는 최 고가 매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조의 각 호의 1(다른 사람의 매수신청을 방해한 사람등)에 해당하는 때 ⑤최저 매각가격의 결정, 일괄매각의 결정, 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 하 자가있는때 ⑥천재지변, 그 밖의 자기가 책임질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또 는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동 된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때 ⑦ 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는때
대한법무사협회 11 부동산 경매의 이론과 실제전략 (2) 집행법원은 매각기일의 종결 후 미리 지정 된 기일에 매각기일을 열어 매각의 여부에 관하여 이상과 같이 이해관계인의 진술을 듣고 직권으로 법정의 이의 사유가 있는지 여부를 조사한 다음 매각의 허가 또는 불허가 결정을 선고한다. 법원은 직권으로 매각기일을 변경할 수 있으며 이때에는 이해관계인에게 통지하면 되고 변경된 기일을 공고할 필요는 없다(1981. 1. 19자, 대법원 80마 96호 결정). 7. 매각에관한재판 매각의 허부는 결정으로 선고하고 매각기일에 선고하여야 한다(§126 ①). (1) 매각 불허가 결정 다음의 경우에는 매각불허가 결정을 하여야 한다. 가. 이해 관계인의 이의(異議)가 정당하다고 인 정할 때(§123 ①) 나. 직권으로 매각을 불허가 할 사유가 있을 때 (§123 ②) ; 법원이 직권으로 조사를 한 결과 제121조에 규정한 사유가 있는 때에는 직권 으로 매각을 허가하지 아니한다. 다만, 같은 조 제2호 또는 제3호의 경우에는 능력 또는 자격의 흠이 제거되지 아니한 때에 한한다. 다. 과잉매각으로 되는 때 수개의 부동산을 동시에 매각한 경우에 1개 의 부동산의 매득금으로 각 채권자의 채권을 변제하고 집행비용의 충당에 충분한 때에는 다른 부동산에 대한 매각을 허가하여서는 아 니 된다(§124 ①). 제124조 1항은 수개의 부동산을 개별경매하 는 경우에만 적용되고 다만, 제101조 제3항 단서에 따른 일괄매각의 경우에는 적용되지 아니한다. 토지와 그 지상건물은 동일인에게 귀속시키 는 것이 부동산의 경제적 효용을 발휘시키 는데 유리하므로 토지와 지상건물을 동시에 매각하여 동일인이 그 전부에 관하여 최고 가매수인으로 정하여진 경우에 일괄매각의 결정이 없었다 하더라도 일괄매각의 경우에 준하여 취급하여 그중 어느 하나의 매득금 만으로 채권액과 집행비용을 변제 할 수 있 는 경우라도 나머지 부동산에 대하여 과잉 매각을 이유로 매각을 불허가 할 것은 아니 라는 것이다(1969. 8. 1자, 대법원 69마 88 호결정). 과잉매각의 경우에는 채무자는 그 부동산중 매각할 것을 지정할 수 있다(§124 ②). 라. 부동산의 훼손을 이유로 매각불허가 신청을 할 때 ; 매수신고 후에 천재지변, 기타 자기 가 책임질 수 없는 사유로 인하여 부동산이 훼손된 때에는 최고가 매수인은 매각허가 결정의 취소신청을 할 수 있는바(§127 ①), 이 경우 법원은 부동산의 훼손이 경미한 때 를 제외하고는 매각을 불허가 하여야 한다. 마. 제123조에 의하여 매각을 불허가 하는 경우 에 그 불허가가 종국적으로 매각을 불허할 사유에 기인한 것이 아니고, 다시 매각을 명 하여야 할 경우에는 매각불허가 결정이 확 정되면 직권으로 새 경매기일을 지정한다. •매각을 허가하지 아니한 결정이 확정된 때에는 매수인과 매각허가를 주장한 매수 신고인은 매수에 관한 책임이 면제 된다 (§133). (2) 매각허가 결정 법원은 이해관계인의 이의가 이유 없다고 인정 되고 기타 직권으로 매각을 불허가 할 사유가 없 다고 인정되는 때에는 최고가 매수신고인에게 매 각을 허가하는 결정을 하고, 매각허가결정을 선고
12 法務士3 월호 論說 하는 외에 공고도 하여야 하나(§128 ②), 이해관계 인에게 송달할 필요는 없다(1968. 9. 27자, 대법 원 68마 1528호 결정). 8. 매각허부에대한즉시항고 (1) 이해관계인은 매각허가 또는 불허가의 결정 에 의하여 손해를 받은 경우에는 즉시항고(卽時抗 告)를 할 수 있고(§129 ①), 매각허가의 이유가 없 거나 허가 결정에 기재한 이외의 조건으로 허가 할 것임을 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장 하는 매각 받지 못한 매수신고인도 즉시항고를 할 수 있다(§129 ②). 즉시항고는 원결정을 고지한 날로부터 1주일내 에 제기하여야 하는 바(민사소송법§444 ①), 매각 허부의 결정은 이해관계인이 매각기일에 출석하 였는지 여부를 묻지 않고 이를 선고한 때에는 고 지의 효력이 발생하므로(민규 §155의 3) 위 1주일 의 기간은 매각허부 결정 선고일로부터 일률적으 로 진행 된다(불변기간). (2) 매각허가 결정에 대한 항고는 민사집행법에 규정한 매각허가에 대한 이의신청사유가 있다거 나, 그 결정절차에 중대한 잘못이 있다는 것을 이 유로 드는 때에만 가능하고(§130 ①), 민사소송법 제451조 제1항 각호의 사유는 민사집행법 제130조 제1항의 규정에 불구하고 매각허가 또는 불허가 결 정에 대한 항고의 이유로 삼을 수 있다(동조 ②). (3) 채무자, 소유자 또는 매수인이 항고하는 경 우에는 보증으로 경락대금의 10분의 1에 해당하 는 현금 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁하여 야 하고(동조 ③), 항고를 제기함에 있어 항고장에 제3항의 규정에 의한 보증의 제공이 있음을 증명 하는 서류를 첨부하지 아니한 때에는 원심법원은 그 항고장을 접수한 날부터 7일 이내에 결정으로 이를 각하 하여야 한다(동조 ④). 채무자 또는 소유자가 한 제3항의 항고가 기각 된 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나 유 가증권의 반환을 청구하지 못한다(동조 ⑥). •집행법원의 결정을 변경하거나 파기한 항고법 원의 재판은 집행법원이 법원게시판에 공고하 여야 한다(§132). 9. 대금납부기한지정및납부 매각허가 결정이 확정되면 법원은 대금지급기 한을 정하고 매수인과 차순위 매수신고인을 통지 하여야 한다(§142 ①). 매수인은 위 기한까지 매각 대금을 지급하여야 하고(동조 ②), 차순위 매수신 고인은 매수인이 대금을 지급함으로써 매수의 책 임을 면하고 즉시 보증금의 반환을 청구할 수 있 다(동조⑥). •제142조 대금지급기한은 매각허가결정이 확정 된 날로부터 1월이내의 날로 정하여야 한다. 다 만 경매 사건기록이 상소법원에 있는 때에는 그 기록의 송부를 받은 날로부터 1월이내의 날로 정하여야 한다(민규 §156). •소유권의 취득시기(§135) 매수인은 매각대금을 다 낸 때에는 경매의 목적 인 권리를 취득한다. 10. 배당절차 (1) 배당요구 가. 배당요구할수있는채권자(§88) ①민법, 상법, 기타 법률에 의하여 우선변제청 구권이 있는 채권자(소액주택임차인, 임금채 권자등) ② 집행력 있는 정본을 가진 채권자 ③ 경매신청의 등기 후에 가압류를 한 채권자 ④ 당연히 배당 요구한 것으로 보는 자(이중압류 채권자, 先 가압류채권자, 先 담보채권자 등)
대한법무사협회 13 부동산 경매의 이론과 실제전략 나. 배당요구종기(終期) 첫매각기일이전 다. 배당이의의소 배당요구채권자의 채권에 대해 이의가 있는 경 우, 채무자는 배당기일에 배당이의로 다툰 후 배 당이의의 소를 제기 하여야 한다(§256, §154 ①). (2) 계산서 제출(민사집행규칙§81) •배당기일이 정하여 진 때에는 법원사무관등 이 각 채권자에 대하여 계산서를 제출할 것을 최고. 원금＋이자＋비용＋기타 부대채권 → 계산서 를 작성하여 1주일 안에 제출 한다. (3) 배당기일지정 실시 매수인이 대금을 지급하면 법원은 배당기일을 정하고 이해관계인과 배당요구 채권자에게 통지 하여야 한다(§146). (4) 배당순위 ①집행비용 ②소액주택임차보증금채권, 최종 3개월 임금, 퇴직금(원칙적으로 3년치), 재해보상금) ③ 물적세(당해세) → 상속세, 증여세 등 ④ 피담보채권(국세채권 발생전 설정분) ⑤기타임금채권 ⑥일반국세 ⑦피담보채권(국세채권 발생 후 설정분), 의료보 험료, 산업재해보상보험료, 위와 같은 공과금 은 저당권에 의하여 담보되는 채권보다는 후순 위로, 일반채권보다는 선순위로 다룬다(1990. 3. 9자, 대법원 89다카 17898호 판결). ⑧일반채권 국세기본법§35, 근로기준법§30의 2, 주택임 대차보호법§8, 의료보험법§56 (5) 배당표에 대한 이의 채무자는 각 채권자의 채권의 존부(存否), 범위, 순위에 관하여 실체상의 사유가 있으면 이의를 할 수 있다(§151 ①). 각 채권자는 자기의 이해에 관하여는 다른 채권 자의 채권의 존부, 범위, 순위에 관하여 이의를 할 수있다(동조②). 11. 이전등기등의촉탁 (1) 총설 매수인이 대금을 완납하면 매각부동산의 소유 권을 취득하므로(§135), 집행법원은 매수인을 위 하여 소유권 이전등기를, 매수인이 인수하지 아니 하는 부동산 위의 부담의 기입의 말소를 등기공무 원에게 촉탁하고(§144 ①), 그 등기의 비용은 매수 인의 부담으로 한다(동조 ②). (2) 촉탁의 시기 집행법원은 매각대금이 완납되면 등기촉탁을 하게 되는데, 실무상 대금 완납후 매수인으로부터 등기촉탁에 필요한 첨부서류가 제출되었을 때 촉 탁하게된다. (3) 촉탁할 등기 가. 매수인 명의로의 소유권 이전등기(§144 ① 1호) 매수인이 사망한 경우 → 사망이 대금 완납전이 면 상속인 명의로, 그 후이면 매수인 명의로 소유 권 이전등기를 촉탁하는 것이 원칙이다. 나. 매수인이 인수하지 아니한 부동산상 부담의 기입의말소(§144 ①2호) 이에 해당하는 것은 다음과 같다. ①저당권 설정등기(§91 ②) 및 그 이후의 가등
14 法務士3 월호 論說 기, 용익물권, 임차권 등기 ② 경매신청기입등기 후에 경료된 소유권이전 등기, 지상권 등 용익물권의 등기 및 임차권 의등기 ③ 전세권의 등기(§91 ③) ④가압류등기 ⑤ 경매신청 기입등기후에 경료된 가처분등기 ⑥국세체납처분에 의한 압류등기(1961. 2. 9 자, 선고 대법원 4293민상 124호 판결) ⑦ 담보 가등기 (가등기 담보등에 관한법률 §15, §16) 다. §94 (경매신청의 등기) 및 §139 ①(공유물 지 분의 경매)의 규정에 의한 등기신청의 기입등 기의 말소(§144 ① 3호) 12. 인도명령(引渡命令) (1) 총설 법원은 대금을 납부한 후 6개월 내에 매수인의 신청이 있는 때에는 부동산 점유자에 대하여 부동 산을 매수인에게 인도할 것을 명한다(§136 ①). (2) 당사자 ①신청인 ; 매수인, 매수인의 일반승계인(상속 인) 단, 특정 승계인은 인정하지 아니한다. ②상대방 ; 채무자, 소유자, 일반 승계인, 압류 효력 발생 후 점유를 시작한 제3자. 다만, 점 유자가 매수인에게 대항 할 수 있는 권원을 가진경우에는제외 (3)신청기한 ; 대금 지급일로부터 6월내 (§136 ①) (4) 집행문 요부(要否) ; 불필요 ① 매수인의 특정 승계인은 인도·명도 소송을 하여야한다. ② 압류효력 발생 전에 점유 개시한 제3자에 대 하여는 명도(明渡) 소송을 해야 한다. (5) 관리인 선임 법원은 매수인 또는 채권자의 신청이 있는 때에 는 매각허가 결정후 인도할 때까지 관리인에게 부 동산을 관리 할 것을 명할 수 있다(동조②). 이를 “관리명령(管理命令)”이라 한다. 제3절강제관리 1. 의의 「강제관리(强制管理)」라 함은 채무자로부터 부 동산의 소유권을 박탈하지 아니하고 그 부동산의 수익을 가지고 금전채권의 만족을 얻는 부동산에 대한 강제집행 방법이다. 즉, 강제관리는 채무자 소유의 부동산으로부터 생기는 천연과실이나 법정과실 등의 수익을 총괄 하여 집행의 목적물로 삼아 부동산을 압류하고 국 가가 관리수익 권능을 박탈하여 관리인으로 하여 금 그 부동산을 관리케 하고 그 수익을 추심, 환가 하여 변제에 충당하는 강제 집행절차라 할 수 있 다(§163~§171). 2. 강제관리절차의개요 •① 목적물을 압류하여 ② 그 수익금으로 ③ 채 권자의 채권을 변제하는 단계의 절차로 이루 어진다. •채권자의 신청이 있으면 집행법원은 강제관리 개시결정을 하여 목적부동산을 압류하고 채무 자에 대하여 관리사무에 대한 간섭과 부동산 수익의 처분을 금하고 동시에 수익을 채무자 에 대하여 지급할 제3자에 대하여는 그후 관 리인에게 지급할 것을 명하고, 관할등기소에
대한법무사협회 15 부동산 경매의 이론과 실제전략 강제관리신청의 기입등기를 촉탁한 다음, 채 무자 및 위 제3자에게 강제관리개시결정 정본 을 송달하고, 목적부동산을 관리 수익할 관리 인을 임명한다(§164 ①②③, §166). •관리인은 부동산의 수익에서 조세 기타 공과 (公課)를 공제한 후 관리 비용을 변제하고 그 잔액으로 각 채권자에게 각 채권을 변제하고, 만약 각 채권자에게 변제가 불충분할 때에는 배당협의 기일을 통지하여 배당에 관한 협의 를 하도록 하고 협의가 되면 각 배당을 실시하 고, 배당협의가 성립되지 아니하면 그 사유를 법원에 신고한다(§169 ①). •위 신고가 있으면 법원은 배당표를 작성하여 관리인으로 하여금 배당표에 의하여 각 채권 자에게 배당하도록 한다(§동조 ②). 3. 강제관리절차종결 부동산의 수익으로서 각 채권자가 전부변제를 받은 때에는 법원은 직권으로 강제관리 취소결정 을 하고 강제관리신청기입등기의 말소등기를 촉 탁하고 강제관리절차를 종료한다(§171). 제2장 실전(實戰)에 임한 전략 제1절개설 부동산경매로 재테크에 성공하였다는 성공담은 우리 주위에서 심심찮게 들려오는 화제이다. 그러 나, 실제로는 경매로 인하여 실패한 패잔병 또한 부지기수이다. 부동산을 매각 받을 때 토지공법상에 규정되어 있는 제한사유 등을 등한시하고, 또한 부동산상에 존재하고 있는 부담을 매수인이 고스란히 인수를 받게 된다면 이는“우환단지”를 인수 받는 격이 되어 불측의 손해를 입게 되며, 또한 토지의 공유 지분을 매각 받으면 훗날 처분시에 타 공유자의 동의를 필요로 한다는 점에서 속을 앓고 있는 사 람들도많이있다. 경매의 대중화 열기에도 불구하고 법원 경매시 장에 안심하고 참여할 수 있는 것 또한 아니다. 경매자체의 불안정으로 인해 전문가들도 예측 하지 못하는 함정들이 도처에 산재하고 있다. 법원경매의 함정을 피하려면 관련법규를 숙지 하고있어야한다. 민사집행법, 주택임대차보호법 등을 통달하고 있 어야 하고, 싼 물건이라고 매력을 느낀 나머지 덥썩 낙찰을 받으면 후회막급 일 수가 있는 것이다. 제2절사례별전략 1. 주택경매시의유의사항 1) 인도목적물의 조사 공동점유관계조사 입주자와 임차인이 동일인 인지 여부조사 입주자인적사항 2) 주민등록 조사 전입신고일자확인 공동주택의 경우; 동,호수의 일치확인 주택 소재지와 전입신고된 주소의 일치여부 3) 보증금 조사 액수, 우선변제 여부 실제 보증금과 계약서상의 보증금 일치 여부 확인 확정일자확인 임차인의 보증금 배당요구 여부 4) 기타 부담비용 조사 관리비, 필요비, 유익비 등
16 法務士3 월호 論說 * 주택임대차보호법상 소액보증금 및 최우선 변제 금의범위 (2008. 8. 21. 개정~현재) 2. 현장답사 1) 부동산 경매에 있어 경매 목적물의 현장답 사는필수적이다. 집행관이 현황조사보고서를 작성하여 매각물건 명세서에 첨부하도록 되어 있다. 그러나 이 현황 보고서가 100% 정확하다고 할 수는 없다. 집행관 이 현장에 나가보면 소유자 및 임차인을 만날 수 없는 경우가 허다하고 만약 만나더라도 허위신고 를하는수가많다. 그렇기 때문에 경매에 참가하기 이전에 목적 부 동산을 직접 찾아가서 주변시세를 알아보고 감정 가와 비교를 해보고 부동산의 상태와 주변환경, 장래의 전망, 주변도로 사정을 꼼꼼히 조사함이 필요하다. 2) 주택이 자리잡고 있는 방향 또한 중요하다. 우리나라는 겨울에는 북서풍이 불고 여름에는 동남풍이 불어오기 때문에 주택의 방향은 남쪽 또 는 동남쪽을 향하고 있어야 겨울에는 따뜻하고 여 름에는 시원하며, 아침에 뜨는 태양에서 자외선이 풍부하여 살균 작용을 하며 오후에는 적외선이 많 아 음식을 부패시킨다. 3. 양질의경매물건 1) 부가가치가 높은 주택 (1) 단독주택은 북쪽이 높고 남쪽이 낮은 대지에 축조된 남향집이고 동쪽에 대문이 있는 집이 좋다. (2) 일반주거지역, 상업지역, 준주거지역에 있 는 100평 이상의 토지가 좋다. (3) 진입로가 좁거나 막다른 골목의 주택은 피 하는 것이 좋은데 이런 주택은 도난사고가 빈번하다. (4) 주택의 도시계획을 확인한 결과 개발가능성 이 있는 지역은 양질의 부동산이다. (5) 대지형태는 정방형, 장방형이 좋다 (6) 그린벨트내에 있는 낡은 주택을 경락 받아 증개축을 하여 가치를 높일 수도 있다. 2) 경매를 받아 리모델링을 하여 새로운 물건 을 창조할 수가 있다. 한때, 대구 동부터미널 부근에 있는 오래된 여 관이 매물로 나왔는데, 그 당시에 건물이 낡고 흉 하여 경매시 최저가격을 이루었고 약 3회 유찰하 여 감정가격이 1/2 정도 하락하고 여관으로서 최 저가격이고 향후 비젼이 없는 물건이었다. 그런데, 이 건물을 리모델링을 하여 사무실로 개조하여 사용하게 되었는데, 그후 도시계획후에 교통이 편리하고 주민이 많이 살게 되어 사무실이 나 상가로서 최적지가 되었고 금상첨화로 부근에 고급 아파트 단지가 생겨 시간이 지날수록 금 싸 라기땅이되었다. 3) 명도 받기 쉬운 부동산 낙찰자의 입장에서는 부동산을 빨리 명도 받아 야만 비용이 절감되는데, 명도하기 쉬운 부동산은 다음과같다. (1) 비어 있는 물건 (2) 소유자와 채무자가 점유하고 있는 건물 (3) 소액 임차인이 배당 받을 수 있는 건물 수도권중 6,000만원 이하 2,000만원 수도권 과밀억제권역 정비계획법 광역시(군지역과 5,000만원 이하 1,700만원 인천광역시제외) 기타 지역 4,000만원 이하 1,400만원 대상지역 보증금 최우선 비 고 변제액
대한법무사협회 17 부동산 경매의 이론과 실제전략 (4) 점유자나 채무자가 소유자와 친인척 관계로 서 위장 임차인의 가능성이 농후한 건물 (5) 임차인의 수가 적은 건물 (6) 경매개시 결정 이후에 점유자가 있는 건물 4) 재테크 물건 (1) 하자 있는 물건으로 남들의 관심 밖에 있을 것. 대항력, 지상권, 노후된 건물 등으로 권리관계 가 복잡하니까 일반인들이 꺼리는 물건이다. (2) 오지나 지방까지 범위를 넓혀서 살펴 보는 것. 첫째 경쟁자가 없어 홀가분하다; 성주, 고령, 의성, 상주 등 5) 경락 부동산에 관리명령신청 경락이 확정되면 채무자 겸 소유자는 자기의 소 유물을 상실할 수 있다는 강박관념에서 집을 비우 고 부동산의 내부 기자재를 파손 및 이전할 우려 가 있어 경락인 또는 채권자는 관리명령을 신청 하는 수가 있는데 이런 경우 법원은 관리인을 선 임하여 목적물을 인도할 때까지 관리를 위임할 수 있다. 6) 외견상 함정이 있어 보이는 물건 경매물건에는 부모, 형제가 선순위 세입자로 등 재된 경우가 있는데, 이는 사실상 법률적으로 인 정할 수 없는 경우가 허다하여 낙찰후에 권리가 소멸된다. 또한 법정지상권이 있으나 낙찰 후에 소멸되는 경우가 있어 이런 물건은 특히 수익이 높다. 제3절함정피해가기 1) 권리분석 통달 최초 저당권설정일보다 전입신고가 늦은 세입 자라면 낙찰자가 물어주지 않아도 된다는 권리관 계의 파악을 위시하여 지상권, 유치권, 전세권등 의 분석, 주택임대차보호법상 세입자의 대항력 유 무와 배당요구, 확정일자등의 파악은 경매참여에 있어 매우 중요한 고려사항이다. 경매시장에서는 유찰된 물건은 권리상 어떠한 함정이 도사리고 있다는 문제의식을 가지고 경매 에 임하고 그래도 의문이 생기면 전문가의 자문을 받아 보는 것이 실수를 없애는 길이다. 2) 피상적인 상식을 가지고 입찰에 응하려는 태도는금기사항 일반 투자자들은 몇 번의 경험과 상식으로 혼 자 경매입찰에 참여하는 경우가 많다. 그러나, 상 업시설 및 특수한 물건은 철저한 사전조사가 필 요하다. 특히 외관상 흠이 없을 듯한 물건중에도 지분등 기, 유치권, 법정지상권 등 제한 사유 때문에 낙찰 받은 부동산에 대하여 보증금을 버리고 포기 하는 수도 있다. 그리고 일부 대지와 농지가 섞여 있는 경우 농지취득자격증명이 필요하다. 3) 낙찰로말소되지아니하고낙찰자에게인 수되는 권리가 있다. 제일 먼저 설정된 저당권보다 선순위에 있는 권 리들 지상권, 가처분 순위 가등기 등은 낙찰자에 게 인수되며, 법정지상권이나 유치권자는 등기부 상 등재되어 있지 아니 하는데도 순위에 관계없이 낙찰자에게 대항할 수 있는 권리이다. 최선순위의 저당권보다 빠르고 경매신청등기 보다 빠른 권리들 가등기, 가처분, 지상권, 전세 권, 선순위 보증금 등은 경락인에게 인수된다. 가압류는 저당권보다 선순위라 하더라도 순위 와 관계없이 소멸되고, 후순위의 가등기, 가처분 도 소멸된다. 담보물권보다 후순위의 용익물권 즉, 전세권, 지상권, 지역권 등은 모두 소멸된다.
18 法務士3 월호 論說 4) 대위변제되어 낙찰자의 부담이 증가하는 경우 선순위 근저당권이 대위변제로 소멸되고 후순 위의 임차권자가 최선순위가 되었을 때, 낙찰자는 낙찰허가결정 전일 때에는 낙찰에 대한 이의 및 낙찰 불허가 신청을 하고, 낙찰허가 결정이 났을 때에는 즉시항고를 할 수 있다. 5) 명도소송에는 비용과 시간이 필요하다. 소유자 및 임차인이 부동산을 인도하지 아니 할 때에는 장시간이 소요되고 소송비용도 많이 소요 됨으로 경매시에 비용과 시간을 미리 유념하여야 한다. 6) 소액 근저당권자가 있고 2순위로 대항력 을갖춘세입자의경우 이러한 경우, 세입자가 선순위 저당권을 변제하 면(대위변제) 1순위 임차인으로서 대항력을 갖추 게 된다. 이때 이 사실을 모르고 경락을 받은 경락 인은 세입자의 보증금 전액을 부담하여야 한다. 7) 최초 근저당권자보다 먼저 주민등록 전입 을 마치고 임대차 계약서에 확정일자를 받 은 선순위 세입자의 경우 임차인은 경락인에게 대항력을 주장 하거나 경 락대금에서 우선변제 등 양자택일하여 변제 받을 수있다. 8) 유치권에 대하여 신중한 검토 준공된지 얼마 안된 건물의 경우, 공사대금을 받지 못한 채권자가 유치권을 행사하는 경우가 허 다하다. 낙찰자는 유치권자에게 그 유치권으로 담보되 는 채권을 변제할 책임이 있다. 따라서 유치권자 는 낙찰자에게 채권의 변제가 있을 때까지 목적물 의 인도를 거절할 수가 있다. 그러나 직접 그 담보 채권의 변제를 청구할 수는 없다. 9) 밀린 관리비 부담 문제 아파트 관리규약에 기반을 둔 체납 관리비는 매 수자가 부담하여야 한다는 판례가 다수 있다(부산 지법 98나12444호 판결). 10) 법정 지상권 문제 매매나 경매에 의하어 토지와 건물의 소유자가 다를 경우 법정지상권이 성립된 것으로 본다. 석조, 석회조, 수목은 30년간, 불에 타는 건물 은 15년간, 기타 공작물에 대여는 5년간 법정지상 권이존속한다. 이상에서 서술한 것 이외에도 수많은 함정이 있 으나 시간과 지면의 사정상 도저히 열거할 수 없 을정도이다. 마지막으로, 경매에 대한 해박한 지식을 함양함 이 끽긴(喫緊)하고 그렇지 못할 경우에는 전문지 식을 가진 사람에게 자문을 하여“단단한 돌다리 도 두들겨 가면서 가는 자세”가 필요하다고 부언 하고싶다. 최 진 태│법무사(대구회) 경운대 겸임교수 법학박사
대한법무사협회 19 상법 개정(2009.2.4 시행)에 따른 이사 등기 방법 등 안내 사법등기국 업무참고자료 ■상법규정 ○개정전상법규정 제317조 (설립의 등기) ② 제1항의 설립등기에 있어서는 다음의 사항을 등기하여야 한다. 8. 이사와 감사의 성명 및 주민등록번호 ○개정상법규정(2009. 2. 4. 시행) 제317조 (설립의 등기) ② 제1항의 설립등기에 있어서는 다음의 사항을 등기하여야 한다. 8. 사내이사, 사외이사, 그 밖에 상무에 종사하지 아니하는 이사, 감사의 성명과 주민등록번호 ■주식회사의 이사를 등기부에 기재하는 방법 1. 원칙적으로‘사내이사’,‘사외이사’,‘기타비상무이사’로 등기부 기재 ○개정상법 시행일인 2. 4.부터는 상법상 주식회사의 이사변경등기시 사내이사, 사외이사, 기타비상무이 사로 구분하여 등기하여야 하고“이사”로 등기할 수 없음. ○ 따라서 신청서에 첨부된 주주총회의사록 등에‘사내이사’,‘사외이사’,‘기타비상무이사’로 구분하여 선 임한 사실이 기재되어 있어야 함. 특히 사외이사, 기타비상무이사는 명확히 의사록에 나타나 있어야 함. ○등기신청시를 기준으로 적용. 따라서 개정상법 시행전에 이사를 선임하였으나, 등기신청을 개정상법 시행 후 신청하는 경우에도 동일하게 적용됨. 2. 단순히이사로선임한사실의의사록이첨부된경우처리방법 등기신청서에 첨부된 이사선임 등의 의사록에 이사의 종류를 구분하지 않고 단순히‘이사’로 선임한 사 실이 기재된 경우에는 아래와 같이 처리함. ○ 사내이사로 등기신청한 경우에는 이를 수리하여 사내이사로 등기를 함. ○ 단지‘이사’로 등기신청한 경우에는 사내이사로 신청서를 보정하도록 하여 사내이사로 등기하여야 함. ○“사내이사”로 등기를 신청하는 이상의 경우에는 어느 경우나 첨부서면인 의사록을“사내이사”선임한 것으로 다시 작성하게 할 필요는 없음. 다만, 사내이사가 아닌“사외이사”나“기타비상무이사”로 등기 를 신청하는 경우에는 첨부된 의사록에도“사외이사”나“기타비상무이사”를 선임하는 내용이 기재되 어있어야함.
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