2009 법무사 4월호

대한법무사협회 43 기존채권을 임대차보증금으로 전환하여 집행법원으로부터 배당을 받은 경우 사기죄의 성립여부 택임대차보호법상의 대항력을 갖추어 다른 채권자 들보다 우선변제받기로 임대인과 공모하고, 집행 법원에 배당요구를 하여 그 배당금을 교부받은 경 우에, 양 당사자가 집행법원을 기망하여 재산상의 이익을 취득(배당금의 편취)한 사실을 인정할 수 없게 되고, 따라서 적법한 임대차계약으로 간주되 어형법상사기죄의책임을물을수가없게된다. � � Ⅱ.평석 1. 사안의쟁점 본 사안의 쟁점은 다음의 세 가지로 나누어 볼 수있다. 첫째, 임차인이 갖추어야 할 주택임대차보호법 제3조제1항의대항력의요건은무엇인지 둘째, 임차인이 실제로 임대차보증금을 임대인 에게 교부하고 목적물을 임차한 것이 아니라, 기 존의다른채권을임대차보증금으로대체(전환)하 기로한경우에도대항력을인정할수있는지 셋째, 위와 같은 경우의 임대차계약을 허위의 임대차계약으로 보고 임차인에게 집행법원을 기 망하여배당금을편취할범의가있었다는점을인 정, 사기죄로처벌할수있는지의여부이다. � � � � � � � 2. 주택임대차보호법상대항력 가. 대항력의 의의 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 말하는“제 3자에의 대항력”이라는 말은 임차인이 임차주택 의양수인, 임대할권리를계승한자, 기타임차주 택에관하여이해관계를가진자에대하여임대차 의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 말하 고, 대항력이 있다는 말은 그러한 권능을 가지고 있다는의미이다. 임차주택의 양수인이 양도인인 임대인의 지위 를승계하게되는결과임차인은양수인에게임대 차의내용을주장할수있고, 제3자의임차주택에 대한 침해에 대하여 방해배제청구권 등을 행사할 수있으며, 확정일자를구비하게되면우선변제권 또는 최우선변제권 2) 을 주장할 수 있는 법률상의 권능을가진다. � � � � � � � 나. 대항력의 요건 및 성립시기 임차인이주택임대차보호법상의대항력의요건 을취득하기위한요건은주택의인도와주민등록 이다. 즉, 임차인이 임차주택을 인도받고 주민등 록전입신고를 마친 다음날에 제3자에 대한 대항 력을취득하게된다. 주택의 인도와 주민등록이라는 대항력 취득의 요건은 배당요구 종기까지 계속하여 구비하여야 하는대항력의존속요건이기도하다. 또한임차인이임차권에기한소액임차인으로서 의 최우선변제를 받기 위하여는 주택에 대한 경매 신청의등기전에위대항요건을구비하여야한다. 다. 대상판례의 검토 전술한 바와 같이 주택임대차보호법상 임차인 이 갖추어야 할 대항력의 요건은 주택의 인도와 2) 우선변제권과 최우선변제권은 서로 다른 개념이다. 우선변제 권이란 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 권능으로서 보증금 전액을 순위에 따라 배당받게 되며, 최우선변제권이란 선순위권리자보다도 우선하여 소액보증금 을 배당받을 수 있는 권능으로서 주택임대차보호법시행령이 정하는 바에 따라 보증금 중 일정액만을 최우선변제 받게 된 다. 우선변제권의 요건으로는 주택의 인도, 주민등록전입신 고, 계약서상 확정일자를 갖출 것 등의 3가지 이고 최우선변 제권의 요건으로는 반드시 경매개시결정등기 기입전에 주택 의 인도와 주민등록전입신고를 마칠 것 등의 두 가지이다. 2008년 8월 21일부터 시행되고 있는 개정 주택임대차보호법 시행령에 따르면, 수도권과밀억제권역은 보증금 6천만원 이 하의 임차인 중 2천만원을 최우선변제 받게 되고, 광역시(군, 인천 제외)지역에서는 보증금 5천만원 이하의 임차인 중 1700만원을 최우선변제 받게 되며, 기타지역에서는 4천만원 이하의 임차인 중 1400만원만을 최우선변제 받게 된다. � 註