대한법무사협회 43 기존채권을 임대차보증금으로 전환하여 집행법원으로부터 배당을 받은 경우 사기죄의 성립여부 택임대차보호법상의 대항력을 갖추어 다른 채권자 들보다 우선변제받기로 임대인과 공모하고, 집행 법원에 배당요구를 하여 그 배당금을 교부받은 경 우에, 양 당사자가 집행법원을 기망하여 재산상의 이익을 취득(배당금의 편취)한 사실을 인정할 수 없게 되고, 따라서 적법한 임대차계약으로 간주되 어 형법상 사기죄의 책임을 물을 수가 없게 된다. Ⅱ. 평석 1. 사안의 쟁점 본 사안의 쟁점은 다음의 세 가지로 나누어 볼 수있다. 첫째, 임차인이 갖추어야 할 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력의 요건은 무엇인지 둘째, 임차인이 실제로 임대차보증금을 임대인 에게 교부하고 목적물을 임차한 것이 아니라, 기 존의 다른 채권을 임대차보증금으로 대체(전환)하 기로 한 경우에도 대항력을 인정할 수 있는지 셋째, 위와 같은 경우의 임대차계약을 허위의 임대차계약으로 보고 임차인에게 집행법원을 기 망하여 배당금을 편취할 범의가 있었다는 점을 인 정, 사기죄로 처벌할 수 있는지의 여부이다. 2. 주택임대차보호법상 대항력 가. 대항력의의의 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 말하는“제 3자에의 대항력”이라는 말은 임차인이 임차주택 의 양수인, 임대할 권리를 계승한 자, 기타 임차주 택에 관하여 이해관계를 가진 자에 대하여 임대차 의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 말하 고, 대항력이 있다는 말은 그러한 권능을 가지고 있다는의미이다. 임차주택의 양수인이 양도인인 임대인의 지위 를 승계하게 되는 결과 임차인은 양수인에게 임대 차의 내용을 주장할 수 있고, 제3자의 임차주택에 대한 침해에 대하여 방해배제청구권 등을 행사할 수 있으며, 확정일자를 구비하게 되면 우선변제권 또는최우선변제권2)을 주장할 수 있는 법률상의 권능을가진다. 나. 대항력의요건및성립시기 임차인이 주택임대차보호법상의 대항력의 요건 을 취득하기 위한 요건은 주택의 인도와 주민등록 이다. 즉, 임차인이 임차주택을 인도받고 주민등 록전입신고를 마친 다음날에 제3자에 대한 대항 력을 취득하게 된다. 주택의 인도와 주민등록이라는 대항력 취득의 요건은 배당요구 종기까지 계속하여 구비하여야 하는 대항력의 존속요건이기도 하다. 또한 임차인이 임차권에 기한 소액임차인으로서 의 최우선변제를 받기 위하여는 주택에 대한 경매 신청의 등기 전에 위 대항요건을 구비하여야 한다. 다. 대상판례의검토 전술한 바와 같이 주택임대차보호법상 임차인 이 갖추어야 할 대항력의 요건은 주택의 인도와 2) 우선변제권과 최우선변제권은 서로 다른 개념이다. 우선변제 권이란 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 권능으로서 보증금 전액을 순위에 따라 배당받게 되며, 최우선변제권이란 선순위권리자보다도 우선하여 소액보증금 을 배당받을 수 있는 권능으로서 주택임대차보호법시행령이 정하는 바에 따라 보증금 중 일정액만을 최우선변제 받게 된 다. 우선변제권의요건으로는주택의인도, 주민등록전입신 고, 계약서상확정일자를갖출것등의3가지이고최우선변 제권의 요건으로는 반드시 경매개시결정등기 기입전에 주택 의 인도와 주민등록전입신고를 마칠 것 등의 두 가지이다. 2008년 8월 21일부터 시행되고 있는 개정 주택임대차보호법 시행령에따르면, 수도권과밀억제권역은보증금6천만원이 하의임차인중2천만원을최우선변제받게되고, 광역시(군, 인천 제외)지역에서는 보증금 5천만원 이하의 임차인 중 1700만원을최우선변제받게되며, 기타지역에서는4천만원 이하의 임차인 중 1400만원만을 최우선변제 받게 된다. 註
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