대한법무사협회 47 기존채권을 임대차보증금으로 전환하여 집행법원으로부터 배당을 받은 경우 사기죄의 성립여부 라. 대상판례의검토 본 사안의 경우 피고인들에게 집행법원 판사9)를기 망하여 배당금을 편취할 의사가 있었는지가 문제된다. 만일 본건의 당사자간의 임대차계약을 진정하 게 성립된 계약으로 보고 따라서 임차인이 정당하 게 대항력을 갖춘 것으로 인정한다면 피고인들에 게 기망행위가 존재하지 아니하므로 사기죄의 책 임을 물을 수는 없을 것이다. 본 사안의 경우에, 임대인과 임차인의 두 당사 자가 기존의 다른 채권을 변제받기 위한 수단으로 임대차계약의 형식을 빌린 것이고, 후일 경매가 들어오면 다른 채권자들보다 우선변제를 받기 위 하여 주택의 인도와 주민등록이라는 외형상의 대 항력을 갖춘 것에 불과하며, 이들이 작성한 임대 차계약서는 실제로 임대차보증금을 주고 받은 것 은 아닌 바, 그렇다면 이들의 임대차계약은 진정 한 임대차계약이라고는 볼 수 없을 것이고 따라서 피고인들에게 법원을 기망하여 배당금을 편취할 범의가 있었다고 봄이 타당할 것이다. 이 점에서 원심과 대법원은 견해가 갈리고 있다. 5. 주택임대차보호법상 대항력과 형법상 사기죄와의관계 본 사안의 경우 임차인인 피고인 2는 일단 주택 임대차보호법상의 대항력 즉, 주택의 인도와 주민 등록을 마침으로써 외형상으로는 대항력을 갖추 고 있음이 명백한 사실이다. 문제는, 임차인이 실제로 임대차보증금을 임대인 에게 교부하고 주택을 인도 받은 것이 아니라, 임차 인 및 제3자가 임대인에 대하여 가지고 있던 기존 의 다른 채권들을 임대차보증금으로 전환하여 계약 을 체결한 경우에도 대항력을 인정할 수 있는지의 여부이다. 만일 이 경우에 위 임대차계약을 허위의 계약으로 보아 대항력이 부정된다면 비로소 피고인 들에게 법원을 기망하여 배당금을 편취할 의사가 있었는지를 검토하여야 할 것이고, 이 경우에도 위 당사자간의 계약을 적법하고 또 진정한 임대차계약 으로 보아 대항력을 인정한다면 피고인들에게 사기 죄의 죄책을 논할 실익은 없을 것이다. Ⅲ. 결론 1. 판례가 갖는 의미와 비판 이미 살펴본 바와 같이 본 사안은 임차인이 임대 인에 대하여 가지고 있는 공사대금 채권과 자신이 수령을 위임받은 소외 박병우가 임대인에게 가지 고 있는 대여금 채권을 합하여 이 금액을 임대차보 증금으로 전환한 후, 이를 토대로 임대차계약을 체 결하고 법원에 배당요구를 하여 배당금을 교부받 은 경우로서, 다시 말하면 임차인이 기존채권을 변 제받기 위한 수단으로 임대차계약의 형식을 빌린 경우 과연 진정한 계약으로 볼 수 있는지, 진정한 계약으로 볼 수 없다면 임차인에게 법원을 기망하 여 배당금을 편취할 범의가 있었는지가 쟁점이다. 판례의 취지는, 임대차보증금이란 임차인이 임 대인에게 실제로 임대차보증금을 교부할 필요는 없고, 기존의 다른 채권을 임대차보증금으로 전환 하기로 합의하여 이루어진 계약도 진정한 의미의 임대차계약이며 따라서 임차인이 법원으로부터 배당금을 교부받은 행위를 임대차보증금반환채권 의 실행행위로 보았다는 것이다. 또한 전혀 아무런 권리도 없으면서 작성된 계약 서를 조작된 허위의 임대차계약서라 하였고, 본 사안처럼 기존채권을 임대차보증금으로 전환한 9) 현재는 법원조직법 제54조 및 사법보좌관규칙 제2조의 규정에 따라 부동산경매의 대부분의 사무는 사법보좌관 이업무를담당하고있다. 사법보좌관은자기의업무를 독립하여 처리한다(위 규칙 제2조 제2항). 註
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