2009 법무사 4월호

判例評釋 48 法務士 4월호 경우의 임대차계약은 허위의 임대차계약이라 볼 수없으며따라서적법하고도정당한계약이된다 고판시하였다. 결론적으로 주택임대차보호법 제3조 제1항에 규정된 임차인의 대항요건인 주택의 인도와 주민 등록이라는 두 가지 요건을 갖춘 이상, 임대차보 증금을 실제로 교부하지 않고 기존채권을 보증금 으로 전환하기로 하고 임대차계약의 형식을 빌려 계약을하더라도이역시진정한임대차계약이되 고 따라서 주택임대차보호법의 적용을 받아 우선 변제권이인정된다는것이다. � � 임차인이 자신의 기존채권을 변제받기 위한 수 단으로임대차계약의형식을빌린것에불과하고, 실제로 임대차보증금을 교부하고 주택을 임차한 것이 아닐 뿐만 아니라 임차인의 주된 목적은 기 존채권의 실행행위이고 실제로 주택을 인도받아 사용, 수익하고 있다고 하더라도 주택의 사용, 수 익은 기존 채권의 실행수단에 불과하고, 따라서 임차인이 위 계약에 터잡아 집행법원에 배당요구 를 하고 배당금까지 교부받았다면 임차인에게 법 원을 기망하여 배당금을 편취할 의사가 있었다고 봄이타당하지않을까한다. 2. 사견 주택임대차계약이란임차인이임대인에게임대 차보증금을 교부하고 임차주택을 인도받아 주거 용으로사용, 수익하게되는것이통상적이다. 본 사안의 경우에 임차인이 임대인으로부터 주 택을인도받아사용, 수익하고있고주민등록까지 마치는 등 주택임대차보호법상의 대항력을 외형 적으로는 갖추고 있지만, 임대인에게 현실적으로 임대차보증금을교부한사실은없고, 임대인과임 차인의합의하에기존의다른채권을임대차보증 금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였고, 이에 기하여법원에배당요구를하여배당금을교부받 았는 바, 위 당사자간의 임대차계약은 주택을 사 용, 수익하기 위하여 체결된 계약이 아니라 임차 인및제3자가임대인에대하여가지고있던기존 의 다른 채권을 변제받기 위한 목적에 의한 행위 라고 밖에 볼 수 없으므로 진정한 의미의 임대차 계약이라고 할 수 없다고 판단된다. 따라서 위 당 사자간의임대차계약은허위의임대차계약이라고 보아야할것이다. 따라서임차인이위계약에터잡아집행법원에배 당요구를하고배당금을교부받은행위는법원을기 망하여 배당금을 편취함으로써 부당하게 재산상 이 익을취득하였음이인정되는바, 임차인에게형법상 사기죄의죄책을물음이타당하다고보여진다. 대법원은 임차인이 법원으로부터 배당을 받은 것이임대차보증금반환채권의실행행위라고판단 하고 있으나, 그것은 어디까지나 기존의 다른 채 권에 대한 실행행위로 봄이 타당하지 않을까 한 다. 본 사안에 대한 대법원의 판단은 주택임대차 보호법의 입법취지인 임차인의 주거생활의 안정 이라는측면에서보면상당히의미있는판결로보 여지나, 편법적 수단이라 판단되는 경우 즉, 기존 의다른채권을임차보증금으로대체하는등정상 적인임대차계약이라고할수없는경우까지보호 하여야하는것인지의심스럽다. � � � 따라서 사견으로는 원심법원의 판단이 타당하 다고사료되고이에동의하며, 대법원의판단에는 반대한다. 한 봉 상 │ 법무사(충북회) 한국 교정복지학회 이사 한국 법무평생교육원 법률실무반 교수