대한법무사협회 13 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권 하고, 기타 쟁점이 되는 사안에 대하여 판례를 중 심으로 살펴 보기로 한다. Ⅱ. 소액보증금의 범위 1. 소액임차인 가. 의의 현행 주택임대차보호법상 소액임차인이라 함은 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권 역에서는 보증금 6,000만원 이하, 광역시(군 지역 과 인천광역시 제외)에서는 보증금 5,000만원 이 하, 그 밖의 지역에서는 보증금 4,000만원 이하인 임차인을 말한다(법 시행령 제4조). 이러한 소액 임차인은 법 제8조 및 시행령 제3조의 규정에 따 라 보증금 중 일정액을 다른 채권자들보다 우선하 여변제를받는다. 헌법재판소는 우선변제를 인정받을 소액임차인 및 보증금 범위의 기준을 정함에 있어 특별시 및 광역시(군지역 제외)와 기타 지역에 차이를 두고 있는 주택임대차보호법시행령 제3조 제1항, 제4 조의 취지는 대체로 인구 밀집도, 택지시세, 주택 임대차의 수요공급, 교통편의성, 교육여건, 생활 기반시설 및 주변환경 등에 따른 임대차보증금의 차이를 고려하여 차등을 두면서 한편으로 다른 담 보물권자나 주택소유자의 이해를 지나치게 해하 지 않는 범위 내에서 입법의 취지를 달성하기 위 한 합리적인 입법권의 행사이므로, 우선변제를 인 정받을 소액임차인 및 보증금의 범위와 기준을 정 함에 있어 특별시 및 광역시와 기타 지역에 차이 를 두고 있는 것은 재산권이나 평등권을 침해하는 것은 아니라고 판시하였다.1) 나. 판단시점 소액보증금의 최우선변제 적용여부 판단시점은 임차인이 임대차 계약을 체결한 시점이 아니라 원 칙적으로 집행법원의 배당시로 보아야 한다. 예컨 대 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 소액임차 인에 해당하지 않았다 하더라도 갱신과정에서 보 증금액이 줄어 배당시에는 법에서 정한 한도 이하 로 되는 경우라면 소액임차인에 해당한다. 다만, 경매개시결정기입등기 후에 임대차계약을 갱신하 여 보증금을 낮추어 소액임차인의 요건을 갖춘 경 우에는 임대인과 짜고 허위로 보증금액을 줄인 것 으로 추정하여도 무방할 것이다.2) 대법원도‘실제 임대차계약의 주된 목적이 주택 을 사용, 수익하려는 것인 이상 처음 임대차계약 을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 주택임대차 보호법상 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면 그 임 대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무 효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차 인은 소액임차인으로 보호 받을 수 있다’고 판시 하였다.3) 다. 임차인이2인이상인경우 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들 을 1인의 임차인으로 보아 각 보증금을 합산하여 소액임차인에 해당하는지의 여부를 결정하여야 1) 헌법재판소2000. 6. 29. 자98헌마36 전원재판부결정 2 )사법연수원, 주택임대차보호법, 2008, 193면 3 )대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결 註
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