2009 법무사 6월호

대한법무사협회 13 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권 하고, 기타 쟁점이 되는 사안에 대하여 판례를 중 심으로살펴보기로한다. � Ⅱ.소액보증금의범위 1. 소액임차인 가. 의의 현행주택임대차보호법상소액임차인이라함은 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권 역에서는보증금 6,000만원이하, 광역시(군지역 과 인천광역시 제외)에서는 보증금 5,000만원 이 하, 그밖의지역에서는보증금4,000만원이하인 임차인을 말한다(법 시행령 제4조). 이러한 소액 임차인은 법 제8조 및 시행령 제3조의 규정에 따 라보증금중일정액을다른채권자들보다우선하 여변제를받는다. � 헌법재판소는우선변제를인정받을소액임차인 및 보증금 범위의 기준을 정함에 있어 특별시 및 광역시(군지역 제외)와 기타 지역에 차이를 두고 있는 주택임대차보호법시행령 제3조 제1항, 제4 조의 취지는 대체로 인구 밀집도, 택지시세, 주택 임대차의 수요공급, 교통편의성, 교육여건, 생활 기반시설 및 주변환경 등에 따른 임대차보증금의 차이를고려하여차등을두면서한편으로다른담 보물권자나 주택소유자의 이해를 지나치게 해하 지 않는 범위 내에서 입법의 취지를 달성하기 위 한합리적인입법권의행사이므로, 우선변제를인 정받을소액임차인및보증금의범위와기준을정 함에 있어 특별시 및 광역시와 기타 지역에 차이 를두고있는것은재산권이나평등권을침해하는 것은아니라고판시하였다. 1) 나. 판단시점 소액보증금의최우선변제적용여부판단시점은 임차인이임대차계약을체결한시점이아니라원 칙적으로집행법원의배당시로보아야한다. 예컨 대 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 소액임차 인에 해당하지 않았다 하더라도 갱신과정에서 보 증금액이줄어배당시에는법에서정한한도이하 로 되는 경우라면 소액임차인에 해당한다. 다만, 경매개시결정기입등기후에임대차계약을갱신하 여보증금을낮추어소액임차인의요건을갖춘경 우에는임대인과짜고허위로보증금액을줄인것 으로추정하여도무방할것이다. 2) � 대법원도‘실제임대차계약의주된목적이주택 을 사용, 수익하려는 것인 이상 처음 임대차계약 을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 주택임대차 보호법상 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면 그 임 대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무 효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차 인은 소액임차인으로 보호 받을 수 있다’고 판시 하였다. 3) � 다. 임차인이 2인 이상인 경우 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들 을 1인의 임차인으로 보아 각 보증금을 합산하여 소액임차인에 해당하는지의 여부를 결정하여야 1 ) � 헌법재판소 2000. 6. 29. 자 98헌마36 전원재판부 결정 2 ) � 사법연수원, 주택임대차보호법, 2008, 193면 3 ) � 대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결 註