2009 법무사 6월호

14 法務士 6월호 論 說 한다 4) (법시행령제3조제4항). 라. 소액전차인의 문제 소액보증금에 관한 우선변제의 권리는 법 제8 조에의하여물권적성질을가지는강력한권리로 승격되었다 할 것인 바, 서민보호를 위한 이러한 강력한 입법취지에 비추어 임차인으로부터 적법 하게전차한소액전차권자도보증금반환청구권에 관하여 소액임차인과 동일한 우선변제권을 가진 다. 다만임차인자신이제8조에의한우선변제권 있는소액임차인에해당하는경우에한한다. 5) 주택임차인이제3자에게전대한이후에도대항 력이 소멸되지 아니하고 그대로 존속하고 있다면 (즉, 전차인이 주민등록 전입신고를 마치고 주택 을 인도받아 점유를 계속하는 경우), 임차인은 그 임차권의 대항력을 취득한 후에 경료된 근저당권 의실행으로소유권을취득한자에대하여임대보 증금반환청구권에기한동시이행항변권을행사하 여반환을받을때까지는적법하게점유할권리를 갖게되고, 전차인또한임차인의동시이행항변권 을원용하여임차인이보증금을반환받을때까지 주택을적법하게점유, 사용할권리를갖게된다. 6) 2. 소액보증금 가. 우선변제 받는 금액 7) 2008년 8월 21일부터 시행하는 현행 주택임대 차보호법시행령에 따르면, 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역에서는 보증금 6,000만원 이하 임차인 중 2,000만원, 광역시(군 지역과 인천광역시 지역 제외)에서는 보증금 5,000원이하임차인중 1,700원, 그밖의지역에 서는 보증금 4,000만원 이하 임차인 중 1,400만 원을우선변제받는다. 이와 같이 소액임차인이 우선변제를 받는 금액 은소액보증금전액이아니라보증금중일정액이 다 8) (법제8조 1항). 주택임대차보호법시행령이 계속적으로 개정되 면서 소액임차인의 보증금과 최우선변제금액이 조금씩 상향되고 있지만 아직도 실제의 현실과는 거리가 먼 금액으로 보인다. 따라서 지역별 현실 을 고려, 상당한 금액으로 증액하는 방향으로의 개정작업이시급하다고본다. 주택임대차보호법상소액임차인및우선변제금 액의범위는다음과같다. 4 ) � 실무상 하나의 주택에 거주하는 임차인들이 각자 방 1개 씩에 거주함을 이유로 소액임차인으로서의 배당요구를 하는 경우가 종종 있는 바, 집행법원으로서는 이들이 가 정공동생활을 영위하고 있는지의 여부를 판단하기는 어 려울 것이다. 따라서 이 경우에는 다른 채권자들이 임차 인의 배당금에 대하여 이의를 하여 본안소송을 통하여 진 위를 가리게 되는 것이 보통이다. 5 ) � 대법원 재판예규 제866-41호 주택임대차보호법 제8조에 대한 질의회답(재민 84-10) 6 ) � 대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결 7 ) � 현행법상 소액임차인이 우선변제 받는 금액은 지역별로 세 종류로 나뉘어 차등적용되고 있는바, 인구, 교육, 문화, 경제, 기타 제반여건에 관한 지역현실을 감안하여 이들 지역을 더 세분화하는 방안이 적극적으로 검토되어야 할 필요성이 있다고 본다. 8 ) � 따라서 우선변제 받는 소액보증금을 초과하는 나머지 금 액에 대하여는, 계약서상 확정일자를 갖춘 경우에 법 제3 조의 2 제2항의 규정에 따라 후순위 권리자 보다 우선변 제를 받을 수 있다. 또한 별도로 전세권설정등기를 경료 한 경우에도 전세권설정등기의 순위에 따라 나머지 금액 에 대한 변제를 받을 수 있을 것이다. � 註