14 法務士6 월호 論說 한다4)(법 시행령 제3조 제4항). 라. 소액전차인의문제 소액보증금에 관한 우선변제의 권리는 법 제8 조에 의하여 물권적 성질을 가지는 강력한 권리로 승격되었다 할 것인 바, 서민보호를 위한 이러한 강력한 입법취지에 비추어 임차인으로부터 적법 하게 전차한 소액전차권자도 보증금반환청구권에 관하여 소액임차인과 동일한 우선변제권을 가진 다. 다만 임차인 자신이 제8조에 의한 우선변제권 있는 소액임차인에 해당하는 경우에 한한다.5) 주택임차인이 제3자에게 전대한 이후에도 대항 력이 소멸되지 아니하고 그대로 존속하고 있다면 (즉, 전차인이 주민등록 전입신고를 마치고 주택 을 인도받아 점유를 계속하는 경우), 임차인은 그 임차권의 대항력을 취득한 후에 경료된 근저당권 의 실행으로 소유권을 취득한 자에 대하여 임대보 증금반환청구권에 기한 동시이행항변권을 행사하 여 반환을 받을 때까지는 적법하게 점유할 권리를 갖게 되고, 전차인 또한 임차인의 동시이행항변권 을 원용하여 임차인이 보증금을 반환받을 때 까지 주택을 적법하게 점유, 사용할 권리를 갖게 된다.6) 2. 소액보증금 가. 우선변제받는금액7) 2008년 8월 21일부터 시행하는 현행 주택임대 차보호법시행령에 따르면, 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역에서는 보증금 6,000만원 이하 임차인 중 2,000만원, 광역시(군 지역과 인천광역시 지역 제외)에서는 보증금 5,000원 이하 임차인 중 1,700원, 그 밖의 지역에 서는 보증금 4,000만원 이하 임차인 중 1,400만 원을 우선변제 받는다. 이와 같이 소액임차인이 우선변제를 받는 금액 은 소액보증금 전액이 아니라 보증금 중 일정액이 다8)(법제8조1항). 주택임대차보호법시행령이 계속적으로 개정되 면서 소액임차인의 보증금과 최우선변제금액이 조금씩 상향되고 있지만 아직도 실제의 현실과는 거리가 먼 금액으로 보인다. 따라서 지역별 현실 을 고려, 상당한 금액으로 증액하는 방향으로의 개정작업이 시급하다고 본다. 주택임대차보호법상 소액임차인 및 우선변제금 액의 범위는 다음과 같다. 4 )실무상 하나의 주택에 거주하는 임차인들이 각자 방 1개 씩에 거주함을 이유로 소액임차인으로서의 배당요구를 하는경우가종종있는바, 집행법원으로서는이들이가 정공동생활을 영위하고 있는지의 여부를 판단하기는 어 려울것이다. 따라서이경우에는다른채권자들이임차 인의 배당금에 대하여 이의를 하여 본안소송을 통하여 진 위를 가리게 되는 것이 보통이다. 5 )대법원 재판예규 제866-41호 주택임대차보호법 제8조에 대한 질의회답(재민 84-10) 6 )대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결 7 )현행법상 소액임차인이 우선변제 받는 금액은 지역별로 세종류로나뉘어차등적용되고있는바, 인구, 교육, 문화, 경제, 기타제반여건에 관한지역현실을 감안하여이들 지역을 더 세분화하는 방안이 적극적으로 검토되어야 할 필요성이 있다고 본다. 8 )따라서 우선변제 받는 소액보증금을 초과하는 나머지 금 액에대하여는, 계약서상확정일자를갖춘경우에법제3 조의 2 제2항의 규정에 따라 후순위 권리자 보다 우선변 제를받을수있다. 또한별도로전세권설정등기를경료 한 경우에도 전세권설정등기의 순위에 따라 나머지 금액 에 대한 변제를 받을 수 있을 것이다. 註
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