대한법무사협회 15 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권 나. 우선변제의한도금액 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택 가액의 2분의 1 범위내에서만 인정된다(법 제8조 제3항). 상가건물의 소액보증 금이 임대건물 가액(임대인 소유의 대지가액을 포 함)의 3분의 1 범위 내에서 인정되는 것과 차이가 있다(상가건물임대차보호법 제14조 제3항). 따라 서 우선변제를 받을 소액임차인이 여러 명인 경우 그들이 받아야 할 소액보증금의 합산액이 배당할 금액의 1/2을 초과하는 때에는 1/2에 해당하는 금 액을 한도로 하여 각자의 보증금의 비율에 따라 안분배당을 하게 된다.9) 여기에서‘주택가액’이라 함은 매각대금에 매각보증금에 대한 배당기일까 지의 이자, 몰수된 매각보증금 등을 포함한 금액 에서 집행비용을 공제한 실제로 배당할 금액을 말 한다.10) 다. 시행령개정전의담보물권자의지위 주택임대차보호법시행령은 부칙에서 주택임대 차보호법이 시행된 후 그 시행령이 개정되기 전에 이미 임차주택에 관하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의하도록 하는 경과규정 을두고있다.11) 따라서 임차인이 소액임차인에 해 당하는지의 여부는 담보물권의 설정일자를 기준 으로 하여 결정하여야 한다.12) 여기서의 담보물권자에 저당권자, 가등기담보 권자, 전세권자는 해당되지만 가압류채권자나 조 9 )이 때 소액임차인 상호간에는 대항력(주택의 인도와 주민등 록)의 취득시기의 선후에 관계없이 모두 같은 순위가 된다. 1 0 )대법원 2001. 4. 27. 선고 2001다8974 판결 11) 법정담보물권이 갖는 우선특권의 효력은 법률에 특별히 정한바없는이상, 그우선특권을설정한법률이제정 되기 전에 이미 성립한 질권이나 저당권에 대해서 까지 소급하여미친다고볼수는없다(대법원1990. 7. 10. 선 고89다카13155 판결). 1 2 )대법원 1993. 9. 14. 선고 92다49539 판결 ; 2002. 3. 29. 선고 2001다84824 판결 註 구분 지 역 소액임차인의 범위 우선변제금 시기 서울특별시, 직할시 그밖의지역 서울특별시, 직할시 그밖의지역 서울특별시, 직할시 그밖의지역 서울특별시, 광역시(군지역제외) 그밖의지역 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역 광역시(군, 인천제외) 그밖의지역 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역 광역시(군, 인천제외) 그밖의지역 2,000만원이하 1,500만원이하 3,000만원이하 2,000만원이하 4,000만원이하 3,500만원이하 3,000만원이하 6,000만원이하 5,000만원이하 4,000만원이하 700만원 500만원 1,200만원 800만원 1,600만원 1,400만원 1,200만원 2,000만원 1,700만원 1,400만원 300만원이하 200만원이하 500만원이하 400만원이하 84. 1. 1. ~ 87. 11. 30. 87. 12. 1. ~ 90. 2. 18. 90. 2. 19. ~ 95. 10. 18. 95. 10. 19. ~ 2001. 9. 14. 2001. 9. 15. ~ 2008. 8. 20. 2008. 8. 21. ~현재
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