2009 법무사 6월호

대한법무사협회 15 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권 나. 우선변제의 한도금액 우선변제를받을임차인및보증금중일정액의 범위와기준은주택가액의 2분의 1 범위내에서만 인정된다(법 제8조 제3항). 상가건물의 소액보증 금이임대건물가액(임대인소유의대지가액을포 함)의 3분의 1 범위 내에서 인정되는 것과 차이가 있다(상가건물임대차보호법 제14조 제3항). 따라 서우선변제를받을소액임차인이여러명인경우 그들이 받아야 할 소액보증금의 합산액이 배당할 금액의 1/2을초과하는때에는 1/2에해당하는금 액을 한도로 하여 각자의 보증금의 비율에 따라 안분배당을하게된다. 9) 여기에서‘주택가액’이라 함은 매각대금에 매각보증금에 대한 배당기일까 지의 이자, 몰수된 매각보증금 등을 포함한 금액 에서집행비용을공제한실제로배당할금액을말 한다. 10) 다. 시행령 개정 전의 담보물권자의 지위 주택임대차보호법시행령은 부칙에서 주택임대 차보호법이시행된후그시행령이개정되기전에 이미 임차주택에 관하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의하도록 하는 경과규정 을두고있다. 11) 따라서임차인이소액임차인에해 당하는지의 여부는 담보물권의 설정일자를 기준 으로하여결정하여야한다. 12) � 여기서의 담보물권자에 저당권자, 가등기담보 권자, 전세권자는 해당되지만 가압류채권자나 조 9 ) � 이 때 소액임차인 상호간에는 대항력(주택의 인도와 주민등 록)의 취득시기의 선후에 관계없이 모두 같은 순위가 된다. 10) � 대법원 2001. 4. 27. 선고 2001다8974 판결 1 1)� 법정담보물권이 갖는 우선특권의 효력은 법률에 특별히 정한 바 없는 이상, 그 우선특권을 설정한 법률이 제정 되기 전에 이미 성립한 질권이나 저당권에 대해서 까지 소급하여 미친다고 볼 수는 없다(대법원 1990. 7. 10. 선 고 89다카13155 판결). 12) � 대법원 1993. 9. 14. 선고 92다49539 판결 ; 2002. 3. 29. 선고 2001다84824 판결 註 구 분 지 역 소액임차인의 범위 우선변제금 시 기 서울특별시, 직할시 그밖의 지역 서울특별시, 직할시 그밖의 지역 서울특별시, 직할시 그밖의 지역 서울특별시, 광역시(군지역제외) 그밖의 지역 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역 광역시(군, 인천 제외) 그밖의 지역 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역 광역시(군, 인천 제외) 그밖의 지역 2,000 만원이하 1,500 만원이하 3,000 만원이하 2,000 만원이하 4,000 만원이하 3,500 만원이하 3,000 만원이하 6,000 만원이하 5,000 만원이하 4,000 만원이하 700 만원 500 만원 1,200 만원 800 만원 1,600 만원 1,400 만원 1,200 만원 2,000 만원 1,700 만원 1,400 만원 300 만원이하 200 만원이하 500 만원이하 400 만원이하 84. 1. 1. ~ 87. 11. 30. 87. 12. 1. ~ 90. 2. 18. 90. 2. 19. ~ 95. 10. 18. 95. 10. 19. ~ 2001. 9. 14. 2001. 9. 15. ~ 2008. 8. 20. 2008. 8. 21. ~ 현재