2009 법무사 6월호

16 法務士 6월호 論 說 세채권자는해당하지않는다. 13) 이에 따르면 현행법상 소액임차인에 해당하는 경우라도 구법 하에서는 소액임차인에 해당하지 않는경우가있을수있으며, 따라서구법시행당 시에이미담보물권을취득한자에대하여는소액 임차인임을 이유로 대항할 수 없게 된다. 예를 들 어, 대전광역시 소재 주택에 대한 배당절차에서 배당권자가①근저당권자A(2007. 1. 1. 설정) ② 근저당권자 B(2008. 10. 10. 설정) ③ 임차인 C(보증금 4,000만원) ④ 임차인 D(보증금 3,000 만원)가있는경우의배당순위를보면, 1순위는임 차인 D(소액보증금 1,400만원, 선순위 근저당권 자A에게대항할수있으므로), 2순위는근저당권 자 A, 3순위는 임차인 D(소액보증금 잔액 300만 원,근저당권자 B에게대항할수있으므로), 4순위 는 임차인 C(소액보증금 1,700만원, A에게는 대 항할 수 없으나 B에게는 대항할 수 있으므로), 5 순위는근저당권자B가된다. � � � � � � � Ⅲ.우선변제권행사의요건 1. 법제3조제1항의대항요건을갖출것 가. 대항요건의 내용 주택임대차보호법 제3조 제1항은 대항력의 요 건으로서주택의인도와주민등록의두가지를규 정하고있다. 채권계약에불과한임대차에대하여 위 두 가지 대항력을 갖춘 경우에는 등기 없이도 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 점에 특색이 있다 할 것이다. 소액임차인이 우선 변제권을 행사하기 위하여는 첫 경매개시결정등 기‘전’에주택의인도와주민등록이라는두가지 의대항요건을갖추어야한다. 14) 대항력이 발생하는 시기는 주택의 인도와 주민 등록을마친다음날부터이다(법제3조1항) . � ‘다음 날’부터 대항력이 생긴다 함은 오전 0시부터 대항 력이 생긴다는 의미이다. 15) 따라서 임차인의 전입 신고일 다음날에 저당권이 설정된 경우, 대항력은 모두 같은 날 발생하게 되지만 전입신고의 효력은 다음날 0시부터발생하는반면저당권설정은빨라 야 법원에 접수할 수 있는 시각이 오전 9시이므로 임차권이저당권에우선하게된다. 16) 제3자가인도 와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등 기까지 경료하였음에도 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측의 피해 등을 방지하기 위하여 임차인보다 등기를 경 료한권리자를우선시키고자하는취지이다. 17) 이와 같이 주택임대차보호법에서 주택의 인도 와 주민등록(전입신고)을 대항요건으로 규정 18) 하 고 있는 것은 무엇보다도 거래의 안전을 위하여 제3자가 명백히 알 수 있도록 하는 공시방법으로 서입법화한제도라할것이다. (1) 주택의인도 주택의인도는점유의이전을말하며민법상인 13) � 확정일자를 갖춘 임차인도 여기에 포함되는가에 관하여 의견대립이 있으나 확정일 임차인은 부동산담보권자와 유사한 지위에 있다는 판례(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결)를 근거로 긍정함이 타당하다고 본다 (법원실무제요 민사집행Ⅱ, 469면). 법원실무도 이에 따 르고 있는 것으로 보인다. 14) � 확정일자를 갖춘 임차인으로서 배당받는 경우에는 소액 임차인으로서 배당받는 경우와는 달리 경매개시결정등 기 이후에 대항요건을 갖추어도 무방하다. � 15) � 상가건물의 경우에도 건물의 인도와 사업자등록을 마친 ‘다음날’부터 대항력이 발생한다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항). 16) � 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결, 2001. 9. 18. 선고 2001다30902 판결 17) � 사법연수원, 주택임대차보호법, 2008, 84면 18) � 일본의 경우 인도만을 대항력 취득의 요건으로 정하고 있으며(차지차가법 제31조 제1항), 독일의 경우에도 인도 만을 대항력의 취득요건으로 하고 있는 점(민법 제566 조)이 우리나라와 다르다. 註