16 法務士6 월호 論說 세채권자는 해당하지 않는다.13) 이에 따르면 현행법상 소액임차인에 해당하는 경우라도 구법 하에서는 소액임차인에 해당하지 않는 경우가 있을 수 있으며, 따라서 구법 시행 당 시에 이미 담보물권을 취득한 자에 대하여는 소액 임차인임을 이유로 대항할 수 없게 된다. 예를 들 어, 대전광역시 소재 주택에 대한 배당절차에서 배당권자가 ① 근저당권자 A(2007. 1. 1. 설정) ② 근저당권자 B(2008. 10. 10. 설정) ③ 임차인 C(보증금 4,000만원) ④ 임차인 D(보증금 3,000 만원)가 있는 경우의 배당순위를 보면, 1순위는 임 차인 D(소액보증금 1,400만원, 선순위 근저당권 자 A에게 대항할 수 있으므로), 2순위는 근저당권 자 A, 3순위는 임차인 D(소액보증금 잔액 300만 원,근저당권자 B에게 대항할 수 있으므로), 4순위 는 임차인 C(소액보증금 1,700만원, A에게는 대 항할 수 없으나 B에게는 대항할 수 있으므로), 5 순위는 근저당권자 B가 된다. Ⅲ. 우선변제권 행사의 요건 1. 법 제3조 제1항의 대항요건을 갖출 것 가. 대항요건의내용 주택임대차보호법 제3조 제1항은 대항력의 요 건으로서 주택의 인도와 주민등록의 두 가지를 규 정하고 있다. 채권계약에 불과한 임대차에 대하여 위 두 가지 대항력을 갖춘 경우에는 등기 없이도 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 점에 특색이 있다 할 것이다. 소액임차인이 우선 변제권을 행사하기 위하여는 첫 경매개시결정등 기‘전’에 주택의 인도와 주민등록이라는 두 가지 의 대항요건을 갖추어야 한다.14) 대항력이 발생하는 시기는 주택의 인도와 주민 등록을 마친 다음날부터 이다(법 제3조 1항) .‘다음 날’부터 대항력이 생긴다 함은 오전 0시부터 대항 력이 생긴다는 의미이다.15) 따라서임차인의전입 신고일 다음날에 저당권이 설정된 경우, 대항력은 모두 같은 날 발생하게 되지만 전입신고의 효력은 다음날 0시부터 발생하는 반면 저당권설정은 빨라 야 법원에 접수할 수 있는 시각이 오전 9시이므로 임차권이 저당권에 우선하게 된다.16) 제3자가인도 와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등 기까지 경료하였음에도 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측의 피해 등을 방지하기 위하여 임차인보다 등기를 경 료한 권리자를 우선 시키고자 하는 취지이다.17) 이와 같이 주택임대차보호법에서 주택의 인도 와 주민등록(전입신고)을 대항요건으로 규정18)하 고 있는 것은 무엇보다도 거래의 안전을 위하여 제3자가 명백히 알 수 있도록 하는 공시방법으로 서 입법화한 제도라 할 것이다. (1) 주택의 인도 주택의 인도는 점유의 이전을 말하며 민법상 인 13)확정일자를 갖춘 임차인도 여기에 포함되는가에 관하여 의견대립이 있으나 확정일 임차인은 부동산담보권자와 유사한 지위에있다는 판례(대법원1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결)를 근거로 긍정함이 타당하다고 본다 (법원실무제요민사집행Ⅱ, 469면). 법원실무도이에따 르고 있는 것으로 보인다. 14)확정일자를 갖춘 임차인으로서 배당받는 경우에는 소액 임차인으로서 배당받는 경우와는 달리 경매개시결정등 기 이후에 대항요건을 갖추어도 무방하다. 15)상가건물의 경우에도 건물의 인도와 사업자등록을 마친 ‘다음날’부터 대항력이 발생한다(상가건물임대차보호법 제3조제1항). 1 6 )대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결, 2001. 9. 18. 선고2001다30902 판결 17)사법연수원, 주택임대차보호법, 2008, 84면 18)일본의 경우 인도만을 대항력 취득의 요건으로 정하고 있으며(차지차가법제31조제1항), 독일의경우에도인도 만을 대항력의 취득요건으로 하고 있는 점(민법 제566 조)이 우리나라와 다르다. 註
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