대한법무사협회 17 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권 도방법에는 현실의 인도, 간이인도, 목적물반환청 구권의 양도에 의한 양도, 점유개정에 의한 양도19) 등 네 가지가 있다. 이 중에서 점유개정에 의한 인 도의 경우에는 인도로 볼 수 없다는 견해20)가있으 며, 대법원 판례는 제3자가 임차권의 존재를 외부 에서 용이하게 알 수 없어 공시방법으로서의 기능 을 다하지 못하므로 제3자가 임차권의 존재를 명 백하게 인식할 수 있는 경우에 한하여 인도로 볼 수 있다고 판시하였다.21) (2) 주민등록 주민등록이란 30일 이상 거주할 목적으로 대한 민국 내에 주소 또는 거소를 가진 자가 거주지를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장에게 일정한 사 항을 신고하여 주민등록표에 등록하는 것을 말한 다(주민등록법 제6조, 7조, 10조). 주민등록은 전 입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 본다 (법 제3조 제1항). 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존 재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방 법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 대항력의 요 건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계 가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식 할 수 있는 정도가 되어야 한다.22) 주민등록은 임차인 본인 뿐만 아니라 그 배우자 나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다.23) 따라서 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등 록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우에는 대항력을 상실하지아니한다. 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주 하지 않고 그 곳에 주민등록을 하지 아니한 경우 라 하더라도 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차 주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 주 민등록을 마친 때에는, 이로써 당해 주택이 임대 차의 목적이 되어 있다는 사실이 충분히 공시될 수 있으므로 임차인은 주택임대차보호법에서 정 한 요건을 적법하게 갖추었다고 할 것이다.24) 결국 임차인의 대항요건은 전차인의 직접점유 및 주민 등록으로써 적법, 유효하게 유지, 존속된다 할 것 이다. 다만 간접점유자인 임차인이 주민등록을 그 대로 두고 그 주택에 거주하는 직접점유자인 전차 인이 주민등록을 마치지 아니한 경우에는 대항력 을상실하게된다.25) 외국인의 경우 출입국관리법에 의한 외국인등록 및 체류지 변경신고는 주민등록 및 전입신고에 갈 음한다(출입국관리법 제88조의 2 제2항). 따라서 외 국인이 주택을 임차하여 출입국관리법에 의한 체류 지 변경신고를 하였다면 거래의 안전을 위하여 임 차권의 존재를 제3자가 명백하게 인식할 수 있는 공 시의 방법으로 마련된 주택임대차보호법 제3조 제1 항 소정의 주민등록을 마쳤다고 보아야 한다.26) 19)점유개정에 의한 인도란 소유자가 점유, 사용하던 주택을 매도하면서 그 매수인으로부터 당해주택을 임차하는 경 우로서, 주민등록이이미임차인앞으로되어있는상태 이므로 매수인 명의로 소유권이전등기가 경료된 경우에 한하여 임차인으로서의 주민등록이 공시될 수 있을 것이 다. 판례도같은취지로이경우매수인명의로소유권이 전등기가 경료된‘다음날’부터 대항력을 취득한다고 판 시하고 있다.(대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결) 20)이은영,“주택임대차보호법의 개정에 관한 연구”,「법조」 1982, 4, 20면; 이윤승, 전게논문(각주11), 159면 21) 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 2 2 )대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결 ; 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 ; 2000. 3. 23. 선고 99다 67690 판결; 2001. 1. 30. 선고2000다58026, 58033 판결; 2007. 2. 8. 선고2006다70516 판결 2 3 )대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정 2 4 )대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결 ; 1995. 6. 5.자94마2134 결정 25)대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결 26)서울지방법원 1993. 12. 16. 선고 93가합73367 판결, 1999. 7. 23. 전문개정되기전의주민등록법시행령제 6조 하에서도 외국인 등록 및 체류지 변경신고를 주민 등록 및 전입신고로 보았다. 註
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