2009 법무사 6월호

대한법무사협회 17 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권 도방법에는현실의인도, 간이인도, 목적물반환청 구권의양도에의한양도, 점유개정에의한양도 19) 등네가지가있다. 이중에서점유개정에의한인 도의경우에는인도로볼수없다는견해 20) 가있으 며, 대법원판례는제3자가임차권의존재를외부 에서용이하게알수없어공시방법으로서의기능 을 다하지 못하므로 제3자가 임차권의 존재를 명 백하게 인식할 수 있는 경우에 한하여 인도로 볼 수있다고판시하였다. 21) � (2) 주민등록 주민등록이란 30일이상거주할목적으로대한 민국 내에 주소 또는 거소를 가진 자가 거주지를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장에게 일정한 사 항을 신고하여 주민등록표에 등록하는 것을 말한 다(주민등록법 제6조, 7조, 10조). 주민등록은 전 입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 본다 (법제3조제1항). 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존 재를제3자가명백히인식할수있게하는공시방 법으로마련된것으로서, 주민등록이대항력의요 건을충족시킬수있는공시방법이되려면단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계 가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식 할수있는정도가되어야한다. 22) 주민등록은임차인본인뿐만아니라그배우자 나자녀등가족의주민등록을포함한다. 23) 따라서 가족의주민등록은그대로둔채임차인만주민등 록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우에는 대항력을 상실하지아니한다. 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주 하지 않고 그 곳에 주민등록을 하지 아니한 경우 라하더라도임대인의승낙을받아적법하게임차 주택을전대하고그전차인이주택을인도받아주 민등록을 마친 때에는, 이로써 당해 주택이 임대 차의 목적이 되어 있다는 사실이 충분히 공시될 수 있으므로 임차인은 주택임대차보호법에서 정 한요건을적법하게갖추었다고할것이다. 24) 결국 임차인의 대항요건은 전차인의 직접점유 및 주민 등록으로써 적법, 유효하게 유지, 존속된다 할 것 이다. 다만간접점유자인임차인이주민등록을그 대로두고그주택에거주하는직접점유자인전차 인이 주민등록을 마치지 아니한 경우에는 대항력 을상실하게된다. 25) 외국인의 경우 출입국관리법에 의한 외국인등록 및 체류지 변경신고는 주민등록 및 전입신고에 갈 음한다(출입국관리법제88조의2제2항). 따라서외 국인이주택을임차하여출입국관리법에의한체류 지 변경신고를 하였다면 거래의 안전을 위하여 임 차권의존재를제3자가명백하게인식할수있는공 시의방법으로마련된주택임대차보호법제3조제1 항소정의주민등록을마쳤다고보아야한다. 26) 19) � 점유개정에 의한 인도란 소유자가 점유, 사용하던 주택을 매도하면서 그 매수인으로부터 당해주택을 임차하는 경 우로서, 주민등록이 이미 임차인 앞으로 되어 있는 상태 이므로 매수인 명의로 소유권이전등기가 경료된 경우에 한하여 임차인으로서의 주민등록이 공시될 수 있을 것이 다. 판례도 같은 취지로 이 경우 매수인 명의로 소유권이 전등기가 경료된‘다음날’부터 대항력을 취득한다고 판 시하고 있다.(대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결) 20) � 이은영,“주택임대차보호법의 개정에 관한 연구”,「법조」 1982, 4, 20면; 이윤승, 전게논문(각주 11), 159면 21)� 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 22) � 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결 ; 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 ; 2000. 3. 23. 선고 99다 67690 판결 ; 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결 ; 2007. 2. 8. 선고 2006다70516 판결 23) � 대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정 24) � 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결 ; 1995. 6. 5.자 94마2134 결정 25) � 대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결 26) � 서울지방법원 1993. 12. 16. 선고 93가합73367 판결, 1999. 7. 23. 전문 개정되기 전의 주민등록법 시행령 제 6조 하에서도 외국인 등록 및 체류지 변경신고를 주민 등록 및 전입신고로 보았다. 註