대한법무사협회 19 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권 우선변제를 받기 위하여 별도로 배당요구를 할 필 요가없다.33) 나. 부당이득금반환청구권 임금채권, 주택임대차보증금(소액보증금 포함) 반환청구권 등 우선변제권이 있는 채권자라 하더 라도 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 아니하 면 매각대금으로부터 배당을 받을 수 없고, 그 뒤 배당을 받은 후순위 채권자들을 상대로 부당이득 금반환 청구를 할 수도 없다.34) 이는최우선변제권 이 인정되는 소액임차인이나 임금채권자의 경우 에도마찬가지이다.35) 다만 예외적으로 체납처분 의 청산절차에서 절차주관자는 임금채권자에게 우선적으로 배분할 금액을 직권으로 확정하여야 하므로 압류재산 매각대금 배분시 까지 배분요구 를 하지 않은 우선변제권 있는 임금채권자는 그 뒤 배분을 받은 후순위 채권자를 상대로 부당이득 반환청구를 할 수 있다.36) 3. 기타 관련 문제 가. 경매또는공매절차에서의매각 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖 춘 임차인의 경우에 대항력은 경매절차나 체납처 분(공매)에 의하여 매각된 경우는 물론이고 매매, 증여, 상속, 대물변제 등으로 인한 경우에도 인정 되는 반면에, 우선변제권은 민사집행법에 의한 경 매절차 또는 국세징수법에 의한 공매절차에 의하 여 매각된 경우에만 인정된다.37) 나. 임대차의종료여부 법 개정 전에는 법 제3조의 2 제1항 단서가 준 용되어 양수인에게 대항할 수 있는 경우는 임대차 의 종료를 요건으로 하였으나, 이번 개정으로 단 서가 삭제되었으므로 더 이상 요건이 아니라는 것 은 확정일자를 갖춘 임차인의 경우와 동일하다.38) 다. 소액보증금의수령과주택인도의무(명도확인서) 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니 하면 보증금을 수령할 수 없으므로(법 제3조의 2 제3항) 매수인이 임차인으로부터 주택을 명도받았 다는 명도확인서를 제출하여야 집행법원으로부터 배당금을 수령할 수 있게 된다.39) 즉, 우선변제권 이 있는 임차인은 임차주택의 매각대금으로부터 다른 채권자들보다 우선하여 보증금을 변제받음과 동시에 임차목적물을 인도할 의무가 있는 것이다. 그러나 임차인의 주택명도의무가 보증금반환의무 보다 선행되어야 한다는 의미는 아니다.40) 전세권자의 경우에도 전세금의 지급과 목적물 의 인도가 동시이행관계에 있으므로 임차인과 마 찬가지로 매수인의 명도확인서가 필요하다 할 것 이다. 임차인이 주택을 매수인에게 인도하였음에 도 불구하고 임차인과의 감정대립 등으로 인하여 33)대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결 34)대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결 등 35)대 법원 1996. 12. 20. 선고 95다28304 판결 ; 1997. 2. 25. 선고 96다10263 판결 ; 1997. 4. 25. 선고 96다55709 판결 36)대법원 2003. 1. 24. 선고 2002다64254 판결 37)사법연수원, 197면(각주 2번) 38)사법연수원, 198면(각주 2번) 39)이에 대하여 주택임대차보호법 제8조에서 같은 법 제3조 의 2 제3항을 준용한다는 규정이 없으므로 명도확인서가 필요없다는견해가있다. 그러나임차보증금의반환은임 차목적물의 인도와 동시이행관계에 있으므로(대법원 1992. 5. 12. 선고 91다35823 판결 ; 1990. 12. 21. 선고 90다카 24076 판결 등) 이 견해는 타당하지 않다고 본다. 현재 법 원실무에서도 소액임차인에 대한 배당금 지급시 임대차계 약서, 주민등록등본, 명도확인서(매수인의인감날인및매 수인의인감증명서첨부)의제출을요구하고있다. 이때임 차인이 명도확인서를 제출하지 아니하면 집행법원은 임차 인에게 배당금을 교부하지 않고 공탁절차를 취하게 된다. 40)대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결 등 다수. 註
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