2009 법무사 6월호

대한법무사협회 19 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권 우선변제를받기위하여별도로배당요구를할필 요가없다. 33) � 나. 부당이득금반환청구권 임금채권, 주택임대차보증금(소액보증금 포함) 반환청구권 등 우선변제권이 있는 채권자라 하더 라도 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 아니하 면 매각대금으로부터 배당을 받을 수 없고, 그 뒤 배당을 받은 후순위 채권자들을 상대로 부당이득 금반환청구를할수도없다. 34) 이는최우선변제권 이 인정되는 소액임차인이나 임금채권자의 경우 에도 마찬가지이다. 35) 다만 예외적으로 체납처분 의 청산절차에서 절차주관자는 임금채권자에게 우선적으로 배분할 금액을 직권으로 확정하여야 하므로 압류재산 매각대금 배분시 까지 배분요구 를 하지 않은 우선변제권 있는 임금채권자는 그 뒤배분을받은후순위채권자를상대로부당이득 반환청구를할수있다. 36) 3. 기타관련문제 가. 경매 또는 공매절차에서의 매각 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖 춘 임차인의 경우에 대항력은 경매절차나 체납처 분(공매)에 의하여 매각된 경우는 물론이고 매매, 증여, 상속, 대물변제 등으로 인한 경우에도 인정 되는반면에, 우선변제권은민사집행법에의한경 매절차 또는 국세징수법에 의한 공매절차에 의하 여매각된경우에만인정된다. 37) � 나. 임대차의 종료여부 법 개정 전에는 법 제3조의 2 제1항 단서가 준 용되어양수인에게대항할수있는경우는임대차 의 종료를 요건으로 하였으나, 이번 개정으로 단 서가삭제되었으므로더이상요건이아니라는것 은확정일자를갖춘임차인의경우와동일하다. 38) 다. 소액보증금의수령과주택인도의무(명도확인서) 임차인은임차주택을양수인에게인도하지아니 하면 보증금을 수령할 수 없으므로(법 제3조의 2 제3항) 매수인이임차인으로부터주택을명도받았 다는 명도확인서를 제출하여야 집행법원으로부터 배당금을 수령할 수 있게 된다. 39) 즉, 우선변제권 이 있는 임차인은 임차주택의 매각대금으로부터 다른채권자들보다우선하여보증금을변제받음과 동시에 임차목적물을 인도할 의무가 있는 것이다. 그러나 임차인의 주택명도의무가 보증금반환의무 보다선행되어야한다는의미는아니다. 40) 전세권자의 경우에도 전세금의 지급과 목적물 의 인도가 동시이행관계에 있으므로 임차인과 마 찬가지로 매수인의 명도확인서가 필요하다 할 것 이다. 임차인이 주택을 매수인에게 인도하였음에 도 불구하고 임차인과의 감정대립 등으로 인하여 33) � 대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결 34) � 대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결 등 35) � 대법원 1996. 12. 20. 선고 95다28304 판결 ; 1997. 2. 25. 선고 96다10263 판결 ; 1997. 4. 25. 선고 96다55709 판결 36) � 대법원 2003. 1. 24. 선고 2002다64254 판결 37) � 사법연수원, 197면(각주 2번) 38) � 사법연수원, 198면(각주 2번) 39) � 이에 대하여 주택임대차보호법 제8조에서 같은 법 제3조 의 2 제3항을 준용한다는 규정이 없으므로 명도확인서가 필요없다는 견해가 있다. 그러나 임차보증금의 반환은 임 차목적물의 인도와 동시이행관계에 있으므로(대법원 1992. 5. 12. 선고 91다35823 판결 ; 1990. 12. 21. 선고 90다카 24076 판결 등) 이 견해는 타당하지 않다고 본다. 현재 법 원실무에서도 소액임차인에 대한 배당금 지급시 임대차계 약서, 주민등록등본, 명도확인서(매수인의 인감날인 및 매 수인의 인감증명서 첨부)의 제출을 요구하고 있다. 이때 임 차인이 명도확인서를 제출하지 아니하면 집행법원은 임차 인에게 배당금을 교부하지 않고 공탁절차를 취하게 된다. 40) � 대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결 등 다수. 註