20 法務士6 월호 論說 매수인이 명도확인서의 교부를 거부하는 경우에 는다른방법41)으로 명도하였다는 점을 입증하여 도무방하다. Ⅳ. 우선변제권과 매수인과의 관계 1. 매수인에 대한 대항력이 없는 경우 임대차보다 먼저 이루어진 근저당권에 터잡아 주택을 매수하여 소유권을 취득한 자(낙찰인)에 대 하여는 임차권으로써 대항할 수 없고, 설령 임차인 이 주택임대차보호법 소정의 소액임차보증금의 임 차인이라 할지라도 임차주택의 경매절차에서 보증 금을 지급받지 못한 이상 임차주택의 매수인에 대 하여 보증금의 우선변제를 요구할 수는 없다.42) 2. 매수인에 대한 대항력이 있는 경우 (=대항력 있는 임차인) 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인은 임대 차존속 주장과 우선변제권 중에서 선택적으로 행 사할 수 있으므로(겸유설)43) 임차인이경매절차에 서 우선변제권을 행사하지 아니하였다 하여 매수 인에게 임대차로써 대항할 수 없다거나 임차보증 금 반환채권을 포기한 것으로 볼 수 없다.44) Ⅴ. 소액보증금의 배당순위 1. 일반채권자와의 관계 일반채권자는 모두 소액보증금 채권보다 후순 위이다. 가압류채권자 역시 일반채권자로서 등기 의 선후에 관계없이 소액보증금보다 후순위이며, 따라서 주택임대차보호법 시행 전에 등기를 마친 가압류채권자에 대하여도 소액보증금 채권이 우 선한다. 다만, 가압류의 피보전권리가 우선변제권 있는 채권(예컨대, 근로자의 임금채권 등)임이 소 명된 경우에는 가압류채권으로서도 해당 법률에 근거한 우선변제를 받을 수 있다. 이 때 우선변제 권 있는 채권에 대하여는 배당표 확정시까지 소명 하여야한다.45) 2. 조세채권과의 관계 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금은 당해 세인지의 여부에 관계없이 국세, 지방세 및 그 가 산금보다 우선하여 변제를 받는다(국세기본법 제 36조 제1항 제4호, 지방세법 제31조 제2항 제4호). 다만 조세의 납부기한이 이미 1984. 12. 31. 이 전에 도래한 것에 대하여는 우선하지 못한다. 위 규정은 그 시행일인 1985. 1. 1. 이후 최초로 납부 기한이 도래하는 분부터 적용되기 때문이다(국세 기본법 부칙 제6조, 지방세법 부칙 제5조). 41)예컨대 통반장의 확인서, 아파트관리소장의 확인서, 집행 법원에의 사실조회신청 등을 통하여 명도사실을 확인하 는방법도있을것이다. 위방법중법원에사실조회를 신청하는 경우에는 법원에서 다시 관할 경찰서 등에 명 도확인을촉탁하는방법으로행하게될것이다(윤경, 민 사집행의실무, 육법사, 2008, 1440면). 다른모든방법 도 불가능할 경우 소를 통하여 명도확인을 받는 방법 밖 에는없을것이다. 42)대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카844 판결 43)대법원은 주택임대차보호법 소정의 요건을 갖춘 임차인 은 임차인의 보호를 위한 위 법의 취지에 비추어 볼 때 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 소 액의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변 제를 받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리 를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두 가지 권리 중 하나 를 선택하여 행사할 수 있다고 보아야 하며 임차인이 경 매절차에서 배당요구신청을 하였다가 이를 취하하였다 하여 이를 그 권리의 포기라고 볼 수는 없다고 판시하여 겸유설의입장을취하고있다(대법원1987. 2. 10. 선고 86다카2076 판결: 1992. 7. 14. 선고92다12827 판결: 1997. 8. 22. 선고96다53628 판결등). 44)대법원 1992. 7. 14. 선고 92다12827 판결 45)대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다4870 판결 註
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