2009 법무사 6월호

20 法務士 6월호 論 說 매수인이 명도확인서의 교부를 거부하는 경우에 는 다른 방법 41) 으로 명도하였다는 점을 입증하여 도무방하다. � � Ⅳ.우선변제권과매수인과의관계 1. 매수인에대한대항력이없는경우 임대차보다 먼저 이루어진 근저당권에 터잡아 주택을매수하여소유권을취득한자(낙찰인)에대 하여는임차권으로써대항할수없고, 설령임차인 이주택임대차보호법소정의소액임차보증금의임 차인이라할지라도임차주택의경매절차에서보증 금을 지급받지 못한 이상 임차주택의 매수인에 대 하여보증금의우선변제를요구할수는없다. 42) 2. 매수인에대한대항력이있는경우 (=대항력있는임차인) 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인은 임대 차존속 주장과 우선변제권 중에서 선택적으로 행 사할 수 있으므로(겸유설) 43) 임차인이 경매절차에 서 우선변제권을 행사하지 아니하였다 하여 매수 인에게 임대차로써 대항할 수 없다거나 임차보증 금반환채권을포기한것으로볼수없다. 44) Ⅴ.소액보증금의배당순위 1. 일반채권자와의관계 일반채권자는 모두 소액보증금 채권보다 후순 위이다. 가압류채권자 역시 일반채권자로서 등기 의 선후에 관계없이 소액보증금보다 후순위이며, 따라서 주택임대차보호법 시행 전에 등기를 마친 가압류채권자에 대하여도 소액보증금 채권이 우 선한다. 다만, 가압류의피보전권리가우선변제권 있는 채권(예컨대, 근로자의 임금채권 등)임이 소 명된 경우에는 가압류채권으로서도 해당 법률에 근거한 우선변제를 받을 수 있다. 이 때 우선변제 권있는채권에대하여는배당표확정시까지소명 하여야한다. 45) � 2. 조세채권과의관계 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금은 당해 세인지의 여부에 관계없이 국세, 지방세 및 그 가 산금보다 우선하여 변제를 받는다(국세기본법 제 36조제1항제4호,지방세법제31조제2항제4호). 다만 조세의 납부기한이 이미 1984. 12. 31. 이 전에 도래한 것에 대하여는 우선하지 못한다. 위 규정은그시행일인 1985. 1. 1. 이후최초로납부 기한이 도래하는 분부터 적용되기 때문이다(국세 기본법부칙제6조, 지방세법부칙제5조). 41) � 예컨대 통반장의 확인서, 아파트관리소장의 확인서, 집행 법원에의 사실조회신청 등을 통하여 명도사실을 확인하 는 방법도 있을 것이다. 위 방법 중 법원에 사실조회를 신청하는 경우에는 법원에서 다시 관할 경찰서 등에 명 도확인을 촉탁하는 방법으로 행하게 될 것이다(윤경, 민 사집행의 실무, 육법사, 2008, 1440면). 다른 모든 방법 도 불가능할 경우 소를 통하여 명도확인을 받는 방법 밖 에는 없을 것이다. 42) � 대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카844 판결 43) � 대법원은 주택임대차보호법 소정의 요건을 갖춘 임차인 은 임차인의 보호를 위한 위 법의 취지에 비추어 볼 때 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 소 액의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변 제를 받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리 를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두 가지 권리 중 하나 를 선택하여 행사할 수 있다고 보아야 하며 임차인이 경 매절차에서 배당요구신청을 하였다가 이를 취하하였다 하여 이를 그 권리의 포기라고 볼 수는 없다고 판시하여 겸유설의 입장을 취하고 있다(대법원 1987. 2. 10. 선고 86다카2076 판결 : 1992. 7. 14. 선고 92다12827 판결 : 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결 등). 44) � 대법원 1992. 7. 14. 선고 92다12827 판결 45) � 대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다4870 판결 註