22 法務士6 월호 論說 부를 판단하여야 하므로 구법하에서는 소액임차 인에 해당하지 아니하여 담보물권자에게 대항하 지 못하는 경우가 있게 된다. 담보가등기권리자 는 목적 부동산에 경매가 개시되면 그 순위에 관 하여 담보가등기권리를 저당권으로 보기 때문에 (가등기담보에 관한 법률 제13조) 저당권에 우선 하는 소액임차인은 담보가등기권리자보다 우선 한다. Ⅵ. 기타 쟁점사례 검토(판례중심) 1. 임차권등기명령에 기한 임차권등기를 마친임차인과의관계 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 마쳐진 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경 우에는 해당 부분에 한한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 주택임대차보호법 제8조에 의한 우선변 제를 받을 권리가 없다(위 법 제3조의 3 제6항). 즉, 소액임차인의 최우선변제권이 전면적으로 배 제된다. 이와 같이 임차권등기 후의 소액임차인에 대하여 최우선변제권을 배제한 입법취지는 임차 권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권 행 사로 인하여 임차권등기를 한 임차인이 입을지도 모르는 불측의 손해를 방지하기 위한 것이다. 왜 냐하면 임차인이 임차권등기 후 자신의 우선변제 권이 유지된다고 믿고 다른 곳으로 이사를 간 이 후에 소액임차인이 주택을 임차한 경우에는 소액 임차인의 최우선변제권 때문에 임차권등기를 하 고 퇴거한 임차인의 우선변제권이 유명무실화될 우려가 있기 때문이다. 2. 채권회수 목적의 소액임차인의 보호여부 주택임차인이 대항력을 갖는지의 여부는 법 제 3조 제1항에서 정한 요건 즉, 주택의 인도와 주민 등록을 갖추었는지의 여부에 따라 결정되는 것이 므로 임대차계약 당사자가 기존의 다른 채권을 임 대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였 다는 사실만으로는 대항력을 갖추지 못하였다고 볼수는없다.50) 다만, 양 당사자가 임대차계약을 체결하고 주민 등록을 마친 다음 주택을 인도받아 거주하는 등 형 식적으로는 주택임대차로서의 대항력을 갖추었다 고 하더라도 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사 용, 수익하려는데 있는 것이 아니라 소액임차인으 로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 주 택임대차보호법상의 대항력을 부여할 수 없다.51) 3. 대지의 환가대금으로부터 우선변제를 받을수있는지의여부 가. 대지의 저당권 설정 후에 지상건물이 신축 된경우 대지에 대한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우 또는 대지 및 건물에 대하여 경매가 신청되 었다가 대지부분만이 매각된 경우에 주택임차인 은 대지의 매각대금으로부터도 우선변제를 받을 수 있다. 다만 이는 대지에 관한 저당권설정 당시 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에는 소액임차인은 대지의 매각대금 50)대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결 51) 대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184, 24191 판결 ; 2005. 8. 8.자 2005마524 결정 ; 2007. 12. 13. 선고 2007다55088 판결 ; 2001. 5. 8. 2001다14733 판결 註
RkJQdWJsaXNoZXIy ODExNjY=