2009 법무사 6월호

22 法務士 6월호 論 說 부를 판단하여야 하므로 구법하에서는 소액임차 인에 해당하지 아니하여 담보물권자에게 대항하 지 못하는 경우가 있게 된다. � 담보가등기권리자 는 목적 부동산에 경매가 개시되면 그 순위에 관 하여 담보가등기권리를 저당권으로 보기 때문에 (가등기담보에 관한 법률 제13조) 저당권에 우선 하는 소액임차인은 담보가등기권리자보다 우선 한다. � � � � Ⅵ.기타쟁점사례검토(판례중심) 1. 임차권등기명령에 기한 임차권등기를 마친임차인과의관계 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 마쳐진주택(임대차의목적이주택의일부분인경 우에는 해당 부분에 한한다)을 그 이후에 임차한 임차인은주택임대차보호법제8조에의한우선변 제를 받을 권리가 없다(위 법 제3조의 3 제6항). 즉, 소액임차인의 최우선변제권이 전면적으로 배 제된다. 이와같이임차권등기후의소액임차인에 대하여 최우선변제권을 배제한 입법취지는 임차 권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권 행 사로 인하여 임차권등기를 한 임차인이 입을지도 모르는 불측의 손해를 방지하기 위한 것이다. 왜 냐하면 임차인이 임차권등기 후 자신의 우선변제 권이 유지된다고 믿고 다른 곳으로 이사를 간 이 후에 소액임차인이 주택을 임차한 경우에는 소액 임차인의 최우선변제권 때문에 임차권등기를 하 고 퇴거한 임차인의 우선변제권이 유명무실화될 우려가있기때문이다. � 2.채권회수목적의소액임차인의보호여부 주택임차인이 대항력을 갖는지의 여부는 법 제 3조 제1항에서 정한 요건 즉, 주택의 인도와 주민 등록을 갖추었는지의 여부에 따라 결정되는 것이 므로임대차계약당사자가기존의다른채권을임 대차보증금으로전환하여임대차계약을체결하였 다는 사실만으로는 대항력을 갖추지 못하였다고 볼수는없다. 50) 다만, 양 당사자가 임대차계약을 체결하고 주민 등록을마친다음주택을인도받아거주하는등형 식적으로는 주택임대차로서의 대항력을 갖추었다 고 하더라도 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사 용, 수익하려는데 있는 것이 아니라 소액임차인으 로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 주 택임대차보호법상의대항력을부여할수없다. 51) 3. 대지의 환가대금으로부터 우선변제를 받을수있는지의여부 가. 대지의 저당권 설정 후에 지상건물이 신축 된 경우 대지에 대한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우 또는 대지 및 건물에 대하여 경매가 신청되 었다가 대지부분만이 매각된 경우에 주택임차인 은 대지의 매각대금으로부터도 우선변제를 받을 수 있다. 다만 이는 대지에 관한 저당권설정 당시 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에는 소액임차인은 대지의 매각대금 50) � 대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결 51) � 대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184, 24191 판결 ; 2005. 8. 8.자 2005마524 결정 ; 2007. 12. 13. 선고 2007다55088 판결 ;� 2001. 5. 8. 2001다14733 판결 註