대한법무사협회 23 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권 에 대하여는 우선변제를 받을 수 없다.52) 나. 토지및건물의경매신청후건물만취하된경우 다가구용 단독주택의 대지 및 건물에 관한 근저 당권자가 그 대지 및 건물에 관한 경매를 신청하 였다가 그 중 건물에 대한 경매신청만을 취하함으 로써 이를 제외한 대지부분만이 매각되었다 하더 라도 그 주택의 소액임차인은 대지에 관한 매각대 금 중에서 소액보증금을 담보물권자 보다 우선하 여변제받을수있다.53) 다. 미등기임차주택의경우(판례변경) 미등기 주택의 소액임차인이 그 대지의 매각대 금에 대하여도 우선변제권을 행사할 수 있는지가 문제된다. 종전의 판례는 토지나 토지상의 다른 지 상건물의 등기부 기재로써는 그 주택의 유무나 임 차인의 유무 등 대지의 부담사항이 파악되지 않으 므로 법 제8조의 규정에 의하여 건물이나 토지의 매각대금에서 우선변제를 받기 위해서는 그 임대 차의 목적물인 주택에 관하여 그 임대차 후라도 소 유권등기가 거쳐져 경매신청의 등기가 되는 경우 이어야 한다고 판시하였다.54) 그러나이와같은견 해는 최근의 대법원 전원합의체판결로 다음과 같 이변경되었는바,55) 그 판결요지는 다음과 같다. <대법원2007. 6. 21. 선고2004다26133 전원합 의체판결의요지> 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임 차인에게 우선변제권을 인정한 같은 법 제3조의 2 및 제8조가 미등기주택을 달리 취급하는 특별 한 규정을 두고 있지 아니하므로 대항요건 및 확 정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 관한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택 이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다. 이와달리 임차주택의 등기여부에 따라 그 인정여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거없이 그 적용대 상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고 민 법과 달리 임차권의 등기 없이도 대항력과 우선변 제권을 인정하는 위 법의 취지에 비추어 타당하지 아니하다. 다만, 소액임차인의 우선변제권에 관한 위 법 제8조 제1항이 그 후문에서‘이 경우 임차인은 주 택에 대한 경매신청의 등기 전에’대항요건을 갖 추어야 한다고 규정하고 있으나, 이는 소액보증금 을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하 여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한 다거나 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하 는 취지는 아니라 할 것이다. 대지에 대한 경매신 청등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법취 지를 충분히 달성할 수 있으므로 위 규정이 미등 기주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선 변제권을 배제하는 규정이라고 볼 수 없다. 52)대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결요지 : 주택 임대차보호법의 규정과 입법취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지부분의 이용을 수반하는 점 등을 종합하여 보면 대지에 관한 저당권의 실행으로 경 매가 진행된 경우에도 그 지상건물의 소액임차인은 대 지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제 받을 수 있다. 이와같은법리는대지에관한설정당시에이미 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이며 저당권설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에는 대지 의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 없다. 53)대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결 54)대법원 2001. 10. 30. 선고 2001다39657 판결 55)대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 판결 註
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