2009 법무사 6월호

대한법무사협회 23 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권 에대하여는우선변제를받을수없다. 52) � � � � � � � 나. 토지및건물의경매신청후건물만취하된경우 다가구용단독주택의대지및건물에관한근저 당권자가 그 대지 및 건물에 관한 경매를 신청하 였다가그중건물에대한경매신청만을취하함으 로써 이를 제외한 대지부분만이 매각되었다 하더 라도그주택의소액임차인은대지에관한매각대 금 중에서 소액보증금을 담보물권자 보다 우선하 여변제받을수있다. 53) 다. 미등기 임차주택의 경우(판례변경) 미등기 주택의 소액임차인이 그 대지의 매각대 금에 대하여도 우선변제권을 행사할 수 있는지가 문제된다. 종전의판례는토지나토지상의다른지 상건물의 등기부 기재로써는 그 주택의 유무나 임 차인의 유무 등 대지의 부담사항이 파악되지 않으 므로 법 제8조의 규정에 의하여 건물이나 토지의 매각대금에서 우선변제를 받기 위해서는 그 임대 차의목적물인주택에관하여그임대차후라도소 유권등기가 거쳐져 경매신청의 등기가 되는 경우 이어야한다고판시하였다. 54) 그러나이와같은견 해는 최근의 대법원 전원합의체판결로 다음과 같 이변경되었는바, 55) 그판결요지는다음과같다. <대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합 의체 판결의 요지> 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임 차인에게 우선변제권을 인정한 같은 법 제3조의 2 및 제8조가 미등기주택을 달리 취급하는 특별 한 규정을 두고 있지 아니하므로 대항요건 및 확 정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 관한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택 이미등기인경우에도그대로적용된다. 이와달리 임차주택의 등기여부에 따라 그 인정여부를 달리 해석하는것은합리적이유나근거없이그적용대 상을축소하거나제한하는것이되어부당하고민 법과달리임차권의등기없이도대항력과우선변 제권을인정하는위법의취지에비추어타당하지 아니하다. 다만, 소액임차인의 우선변제권에 관한 위 법 제8조제1항이그후문에서‘이경우임차인은주 택에 대한 경매신청의 등기 전에’대항요건을 갖 추어야한다고규정하고있으나, 이는소액보증금 을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하 여임차주택자체에경매신청의등기가되어야한 다거나 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하 는 취지는 아니라 할 것이다. 대지에 대한 경매신 청등기전에위대항요건을갖추도록하면입법취 지를 충분히 달성할 수 있으므로 위 규정이 미등 기주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선 변제권을배제하는규정이라고볼수없다. � � � � � 52) � 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결요지 : 주택 임대차보호법의 규정과 입법취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지부분의 이용을 수반하는 점 등을 종합하여 보면 대지에 관한 저당권의 실행으로 경 매가 진행된 경우에도 그 지상건물의 소액임차인은 대 지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제 받을 수 있다. 이와 같은 법리는 대지에 관한 설정 당시에 이미 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이며 저당권설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에는 대지 의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 없다. � 53) � 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결 54) � 대법원 2001. 10. 30. 선고 2001다39657 판결 55) � 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 판결 註