2009 법무사 6월호

대한법무사협회 25 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권 따라서 이 경우에는 집행법원에서 임차인에게 별 도의 배당요구를 하도록 하는 임차인통지절차는 필요 없을 것으로 보인다. 다만, 임차인이 집행력 있는판결정본등만제출하고임대차계약서사본과 주민등록등본을 제출하지도 않고, 또 별도로 배당 요구도하지않은경우에임차인에대한아무런통 지 내지 확인절차 없이 임차인으로서의 우선배당 을 배제하고 일반채권자로서의 배당을 실시하는 실무의태도는잘못된것으로보인다. 이때집행법 원으로서는보완서류제출명령등을통하여계약서 와주민등록등본의제출을요구하거나유선등적 당한방법으로서류를보완하도록하는절차를반 드시거쳐야할것으로생각된다. 임차인이이러한 법원의 명령 등에 응하지 않는다면 임차인으로서 의우선변제권을인정할수없을것이다. � � � � 5. 배당표의확정과임차권소멸 특별한 사정이 없는 한 임차인이 그 배당금을 지급받을 수 있는 때 즉, 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권이 소멸하지 않는다고 해 석함이 상당하다 할 것이므로 매수인이 매각대금 을납부하여임차주택에대한소유권을취득한이 후에 임차인이 임차주택을 계속 점유하여 사용, 수익하였다고 하더라도 임차인에� 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용, 수익은 소멸하지 아니한 임차권에 기한 것이어서 매수인에 대한 관계에서 부당이득이 성립되지 아니한다. 59) 그러나 배당이 의가 제기됨이 없이 배당표가 확정되었다면 배당 받은 금액 부분에 대하여는 매수인에게 대항하여 임대차관계의 존속을 주장할 수 없다. 따라서 보 증금중일부만을배당받은후임차목적물전부를 계속하여사용, 수익하는경우배당받은보증금에 해당하는 부분에 대한 임료상당의 부당이득반환 의무를 지게 된다. 배당받지 못한 보증금에 상응 하는 부분에 관하여는 임대차가 존속하는 것이므 로 임차인의 사용, 수익을 부당이득이라고 할 수 없지만배당받은부분에관하여는임차인이사용, 수익하는만큼임료상당의부당이득을하고있는 것이므로임차인이이를반환하여야한다. 60) � 6.채무초과상태에서의소액임차권설정행위 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선 변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하 여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이므로 61) 채무자가 채무초과 상태에서 채무자 소유의 유일 한 주택에 관하여 위 법조 소정의 임차권을 설정 해 준 행위는 채무초과 상태에서의 담보제공행위 로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는것이고, 따라서그임차권설정행위는사해행 위취소의대상이된다. 62) Ⅴ.맺는말 우리나라의 임차보증금은 외국에 비하여 금액이 워낙크다고할것인바, 임차보증금의반환확보가 무엇보다도 절실하므로 비교법적으로도 유례를 찾 아 볼 수 없을 정도로 임차인의 지위를 강력하게 보호하고있음은본문에서살펴본바와같다. 법개정시보완내지는수정이필요하다고생각 되는몇가지를언급한다. 우리주택임대차보호법은대항력의발생시기를 주택의인도와주민등록을마친‘다음날’로규정 하고있는바(제3조제1항), 주민등록(전입신고일) 59) � 대법원 2004. 8. 30. 선고 2003다23885 판결 60) � 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결 61) � 대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다66291 판결 62) � 대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결 註