2009 법무사 6월호

J˙U˙D˙I˙C˙I˙A˙L˙A˙G˙E˙N˙T 2009 www.kjaa.or.kr 6 민사실무사례연구 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권 파산·채무자 회생과 담보권실행 업무참고자료 논 설

대한법무사협회 3

4 法務士6 월호 민사사건의 무려 75.7%(2005년~2007년의 평균)가 소송목적 물의 값이 2,000만원 이하인 소액사건입니다. 대다수 서민들 의 생계와 직결된 소액사건은 소송목적물의 값에 비해 높은 변 호사 선임비의 문턱을 넘지 못하고 서민들로 하여금 소송은 엄 두도 내지 못한 채, 소중한 자산을 포기하게끔 방치하고 있는 실정입니다. 전국 방방곡곡 서민의 법률전문가로 활동 중인 법무사들은 우리 이웃들과 가장 가까운 곳에서 그들의 고통을 접하 며 서민의 권리보호에는 미흡한 우리나라 사법제도의 문제점을 누구보다 생생하게 느끼고 있습니다. 그리하여 날 로 다양해지는 소송사건과 변호사 대리원칙에 따른 서민들의 비용부담과 불편을 덜어주고자, 소액사건에 한해 법 무사가 소송대리인이 될 수 있는 내용을 골자로 한 소액사건심판법의 개정을 국민의 뜻을 모아 제안 드립니다. 여론조사기관인 한국갤럽의 조사결과에 따르면 응답자의 79.6%가 소액소송 진행시 법무사의 법정변론이 필요 한 것으로 생각하고 또한 응답자의 76.1%는 법무사의 소액소송 대리권 법제화에 찬성하고 있습니다. 그 배경에 는 임대차 문제 등 소액민사 문제가 생겼을 때 응답자의 89.2%가 법무사로부터 저렴한 비용으로 신속, 정확한 법률서비스를 받을 수 있다고 생각하기 때문입니다. 법무사에게 위임하는 이유가 단순히 상대적으로 저렴한 비 용뿐만 아니라 법무사가 업무를 잘했다고 생각해서가 66.1%로 조사되었듯, 소액사건의 경우 법무사가 충분히 소송수행능력이 있다고 법률소비자들은 판단하고 있습니다. 법무사에게 소액사건에 대한 소송대리권이 없는 현실 에서도, 이미 수많은 사건의 소장과 준비서면, 증거신 청 등을 포함한 소송의 전 과정에 대한 법률적 조언과 서류작성, 제출을 법무사가 수행하고 있는 현실에서 - 경제적 부담 때문에 변호사를 선임하지 못하고 변호사 대리원칙 때문에 법무사를 소송대리인으로 선임할 수 없는 - 법률의 사각지대에 놓인 서민들에게, 국민 누 구나 재판을 받을 수 있는 실질적 권리를 보장해 달라 는 것이 우리 국민들의 희망이자 바람인 것입니다. 서민들의 목소리에 귀 기울여 주십시오. 필요하다79.6 모름/무응답6.8 필요하지 않다 13.6 ■ 소액소송 진행시 법무사 법정변론 필요 정도 찬성 반대 모름/ 무응답 ■ 법무사의 소액소송 대리 법제화 찬반 견해 일반국민 (N=1,018) 76.1 10.6 13.3 매우 동의한다 동의하는 편이다 동의하지 않는 편이다 전혀동의하지않는다 모름/ 무응답 ■ 법무사 법정변론 시 신속/저렴한 법률서비스 제공 동의 여부 일반국민 (N=1,018) 44.6 44.6 5.2 3.2 89.2% 7.6% (%) 2.4 잘했다 잘못 했다 보통 이다 모름/ 무응답 ■ 법무사 업무 수행 평가 일반국민 (N=227) 66.1 13.0 16.9 4.0 (%)

대한법무사협회 5 법무사의 소액소송 대리권, 왜 서민경제에 큰 힘이 될까요? 1. 소액사건심판절차란? 소액사건심판법은 소액사건 (2,000만원 이하)에 대하여 통상의 소송절차에 비해 간이하고 신속하게 집행권 원을 얻을 수 있는 절차를 마련하고 국민의 재판청구 편의를 위하여 전국 101개 시, 군 법원에서도 소액재판 을 받을 수 있도록 하고 있습니다. 2. 그럼무엇이문제일까요? 2007년도 전국 법원에 접수된 제1심 민사 본안사건 (1,213,805건)중 무려 74.3% (901,488건)가 소액사건이 나, 영세서민들은 변호사들의 대도시편중과 수임료 부담으로 인해 손쉽게 변호사의 도움을 받을 수 없는 것 이 현실입니다. 결국 이러한 현실이 서민들을 법률서비스의 사각지대에 방치하는 결과를 낳고 있습니다. 3. 법무사가도울수있습니다! 대부분의 법무사들은 오랜 기간 소송실무 경험과 연수교육을 통하여 실체법이나 절차법에 관한 기본적인 법 률적 소양을 갖춘 법률전문 자격사입니다. 뿐만 아니라 소액사건심판법 개정에 대비하여 변론능력을 검증하 는 특별연수 과정과 능력인정시험 방법도 마련해 놓고 있습니다. 4. 국민의대다수가요구합니다! 각계각층의 시민단체들을 비롯하여 일반 국민들을 대상으로 한 여론조사에서도 법무사에게 소액사건 소송대 리권 부여를 골자로 하는 개정 법률안에 대부분 찬성하고 있습니다. 5. 선진국형법률서비스의시작입니다. 우리나라와 유사한 법률제도를 갖고 있는 일본은 2003년부터 간이재판소에서의 소액사건 소송대리권을 사 법서사에게 부여함으로써 국민의 재판을 받을 권리를 질적으로 향상시켜 국민의 권익을 더욱 보장한 것으로 평가받고 있습니다. 6. 법무사를 활용하면 국민의 권익을 실질적으로 보장 하게됩니다! 전국에 고루 분포되어 있는 법무사에게 적은 비용으로 손쉽게 조력을 받을 수 있도록 소액사건 소송대리권을 법무사에게 부여하는 제도개혁이 필요합니다. 이를 통 해 원활한 사법접근권이 보장되므로 영세서민의 권리 구제를 실질적으로 보장하게 됩니다. 변호사의 직역문 제 등으로 인해 계속 방치되고 있는 서민들의 권익보호 와 법률생활의 편익증진을 위한 법제화가 시대적 요청 입니다.

6 法務士6 월호 한국빈곤문제연구소장 류정순 박사를 비롯한 소상공인, 맞벌이부부 등 서민층 91,085명이 소액사건 소송대리인 선택의 염원을 담은 입법청원서를 국회에 제출하고 있다(2007.11.22). 이에 앞서 법률소비자보호시민연대 공동 대표 등 32,978명도 소액소송대리 개혁을 입법청원한 바 있다(2007.7.3). 12만명 입법청원을 국회는 외면하지 말아야 합니다. 입법청원서 청원제목: 민사소액 소송대리인 선택권 입법촉구 청원 청원취지: 법무사의 소액소송대리 입법(민사소송법 등 일부 개정법률안, 의안 제4333호, 제4334호)을 국회는 조속히 심의, 가결하여 법률소비자 의 소액소송대리인 선택권과 서민층의 헌법상 재판청구권(사법접근 권)을 실질적으로 보장해 달라. 청원 내용 (청원이유) 1. 청원인들은 소상공인, 맞벌이 회사원, 가정주부 등 소시민들입니다. 2. 시민에게 적어도 민사소액소송에서만은, 사건의 성질과 입증 난이도, 각자의 재정능력에 따라 변호사와 법무사 중 대리인 선택을 보장해 주어야 합니다. 3. 법무사 보수는 변호사보다 매우 저렴하고, 성공보수가 따로 없습니다. 4. 소송실무 현실에서, 변호사 없는 본인소송은 거의 법무사의 상담과 소송서류작 성을 통하여 소송을 수행하고 있습니다(소액은 변호사 5%, 법무사가 95%임). 5. 일본, 호주, 뉴질랜드, 영국, 아일랜드 등 세계 모든 2원제 국가에서, 시민들은 법정 변호사 아닌 법무사에게 소액소송대리를 맡길 수 있게 되어 있습니다. 6. 객관적·중립적인 민사소송법학회(법대교수들)가 법안에 찬성하였고, 한길 리서치 시민여론조사 결과 76,9%이상의 다수 시민들이 찬성하고 있습니다. 7. 자유경쟁 개방시대(헌법상 시장경제원리)에 소송물 가액에 관계없이 모든 소 송에서 변호사가 독점하여 소송대리를 하게 함은 위헌입니다. 8. 국회와 그 법사위원회는 서민층 민생소송의 편익 증진을 위하여 의원 개인의 소속 전문 직종을 초월하여 대승적 차원에서 입법해야 합니다.

대한법무사협회 7 1. 신뢰성높은능력담보조치 법무사에게 소액사건 소송대리권이 부여될 경우, 법무사가 그 업무를 수행하기 위 해서는 보다 신뢰성이 높은 능력담보 조치가 필요할 것이고 이에 대한 세부적인 내용은 대법원규칙 등에서 규정될 것입니다. 법무사의 변론능력 검증방안은 법무사가 단순히 저렴한 비용의 법률서비스를 제공하는 것에 그치지 않고 신뢰할 수 있는 양질의 선진국형 법률서비스를 국민 누구나 누릴 수 있게끔 도모하는 것입니다. 법무사는 우리 이웃에게 가장 가깝고 든든한 법률조력자가 되기 위한 모든 준비를 마쳤습니다. 2. 자격인정시험및자격인정의절차 이에 대한 실현방안으로 대한법무사협회는 소액소송 대리업무를 수행할 법 무사를 대상으로 특별연수 및 자격인정고사제도 방안을 수립해 놓고 있습니 다. 기본적으로, 충분한 시간의 특별연수과정을 수료하고 자격인정고사에 응시하여 시험에 합격한 자에 한해, 대법원장이 소액사건 소송대리권 자격 인정을 부여하는 방안이 주요 골자입니다. 3. 연수기관 법무사의 소액사건 소송대리 업무능력의 배양을 위한 연수기관으로는, 사 법연수원이나 법원공무원연수원 또는 대한법무사협회 산하 법무사연수교 육원 등을 고려하고 있습니다. (일본에서는 사법서사회연합회가 법무대신 으로부터 연수기관으로 지정을 받아 특별연수를 실시하고 있습니다.) 4. 연수방식및연수기간 특별연수는 강의형식 뿐만 아니라 그룹연수 및 세미나방식, 모의재판 및 법 정실무연수 등 실질적이고 구체적인 커리큘럼으로 구성될 것이며, 특히 변 론실무, 입증실무, 전형적인 소액사건 유형별 실무를 강화할 계획입니다. 이 러한 연수내용의 내실을 기하기 위해서 총 100~150시간 정도의 강도 높은 연수를 실시할 것입니다. (일본에서는 2008년 제7회 특별연수를 1월 28일부 터 3월 2일까지 총 1,200명을 대상으로 100시간동안 실시하였습니다.)

8 法務士6 월호 나홀로소송급감, 서민층재판청구권실질강화 한국소액사건심판법개정에입법귀감, 영국은1990년대법개정 사토 준츠 일본사법서사회 연합회장(사진)은 2008.3.17. 한국 법률신문과의 인터뷰에 서「사법서사에게 소송대리권을 주면 국민의 사법접근권이 향상될 것이란 예측은 정확 히 들어맞았습니다. 일본 국민의 나홀로 소송 건수는 급격히 줄었지요.」「일본은 사법 서사 소송수행능력을 높이기 위해 100시간 이상의 특별연수를 수료한 후 시험 합격자 에게만 소송대리권을 주도록 했고, 능력을 의심하던 일본 변호사단체도 이런 대책을 받 아들였어요.…」 이밖에도 영국에서는 유럽통합(EU)으로 법률시장이 개방되자 1990년과 1999년 소송 법을 개정하여, 법정변호사(배리스터) 외에 소송서류를 작성하던 사무변호사(솔리시터)에게도 일정한 범위에서 소송대리를 허용하고 있다. 2004년 동시에 실시된 두 제도 일본 로스쿨과 사법서사의 소송 대리는 공존 발전 일본은 사법제도 개혁을 통하여 2004년 로스쿨이 실시됨과 동시에 사법서사의 간이재판소 소송대리가 허용되었 다. 일본 로스쿨은 2004년 68개 대학, 총 입학정원 5,590명이었으나, 2007년에는 74개교에 총 정원 5,825명이다. 일본 사법서사의 간이재판소 소송대리 사건 수는 첫 해인 2004년에 6,000건에 불과했으나 2007년에는 4만 5,000여건으로 급증했고 서민층의 나홀로 소송건수는 오히려 비슷한 비율로 급감했다(법률신문 2008.3.17.자 인터뷰기사). 일본은 2001.6.12.사법제도개혁심의회가 총리대신에 게 국민의 사법접근권(재판청구권)을 높이는데 사법 서사를 적극 활용해야 함을 건의하였고, 변호사 사법 서비스의 사각지대인 간이재판소(도시 및 농어촌)에 서의 소송대리권을 사법서사에게 인정하는 법률 개정 을 하여 2003.4.1.부터 시행하고 있다. 선진국형 법률서비스 제공의 실례를 찾아서…

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별과나 별아, 너의 반짝임을 알기에 나는행복을꿈꾼다 별아, 너의 아름다움을 알기에 나는 보고파 그리워 한다 별아, 너의 나라가 있음을 알기에 나는 먼 여행을 기다린다 별아, 너의 끝 없는 변화를 알기에 나는 궁금한 수수께끼를 푼다 별아, 너의 빛이 낮에 꺼짐을 알기에 나는마음을비운다 별아, 너의 신비함을 알기에 나는 님의 길 따라 끝없이 걷는다 배 기 오│ 법 무 사(서울북부회)

12 法務士6 월호 論說 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권 Ⅰ. 글머리에 주택임대차보호법은 국민 특히, 서민의 주거생 활의 안정이라는 목적으로 1981년 3월 5일 법률 제3379호로 제정되었다. 그 이후로 2007년 개정 시까지 무려 여덟 번에 걸친 개정이 있었고, 시행 령 역시 2008년 개정시까지 일곱 차례 개정되어 왔다. 특히 소액보증금의 우선변제 범위와 관련하 여 계속적인 시행령의 개정으로 인하여 소액임차 인의 보호라는 측면에서 조금씩 증액되어 온 것은 사실이나, 아직도 현실여건과는 동떨어진 작은 금 액이라할것이다. 본 논문에서는 소액보증금의 범위와 요건, 배당 관계 등 소액임차인의 우선변제권에 대하여 검토 目次 Ⅰ. 글머리에 Ⅱ. 소액보증금의 범위 1. 소액임차인 가. 의의 나. 판단시점 다. 임차인이2인이상인경우 라. 전차인의경우 2. 소액보증금 가. 우선변제받는금액 나. 우선변제의한도금액 다. 시행령개정전의담보물권자의지위 Ⅲ. 우선변제권 행사의 요건 1. 법 제3조 제1항의 대항요건을 갖출 것 가. 대항요건의내용 나. 대항요건의존속시기 2. 배당요구를 하였을 것 가. 배당요구 나. 부당이득금반환청구권 3. 기타 관련 문제 가. 경매또는공매절차에서의매각 나. 임대차의종료여부 다. 소액보증금의수령과주택인도의무(명도확인서) Ⅳ. 우선변제권과 매수인과의 관계 1. 매수인에 대한 대항력이 없는 경우 2. 매수인에대한대항력이있는경우(대항력있는임차인) Ⅴ. 소액보증금의 배당순위 1. 일반채권자와의 관계 2. 조세채권과의 관계 3. 임금채권 등과의 관계 4. 재산형, 과태료 채권과의 관계 5. 기타 공과금 채권과의 관계 6. 담보권자와의 관계 Ⅵ. 기타 쟁점사례 검토(판례중심) 1. 임차권등기명령에 기한 임차권등기를 마친 임차인 과의관계 2. 채권회수 목적의 소액임차인의 보호여부 3. 대지의 환가대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 지의여부 4. 임차인의 강제경매신청시 배당요구 요부 5. 배당표의 확정과 임차권의 소멸 6. 채무초과상태에서의 소액임차권설정행위 Ⅶ. 맺는 말

대한법무사협회 13 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권 하고, 기타 쟁점이 되는 사안에 대하여 판례를 중 심으로 살펴 보기로 한다. Ⅱ. 소액보증금의 범위 1. 소액임차인 가. 의의 현행 주택임대차보호법상 소액임차인이라 함은 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권 역에서는 보증금 6,000만원 이하, 광역시(군 지역 과 인천광역시 제외)에서는 보증금 5,000만원 이 하, 그 밖의 지역에서는 보증금 4,000만원 이하인 임차인을 말한다(법 시행령 제4조). 이러한 소액 임차인은 법 제8조 및 시행령 제3조의 규정에 따 라 보증금 중 일정액을 다른 채권자들보다 우선하 여변제를받는다. 헌법재판소는 우선변제를 인정받을 소액임차인 및 보증금 범위의 기준을 정함에 있어 특별시 및 광역시(군지역 제외)와 기타 지역에 차이를 두고 있는 주택임대차보호법시행령 제3조 제1항, 제4 조의 취지는 대체로 인구 밀집도, 택지시세, 주택 임대차의 수요공급, 교통편의성, 교육여건, 생활 기반시설 및 주변환경 등에 따른 임대차보증금의 차이를 고려하여 차등을 두면서 한편으로 다른 담 보물권자나 주택소유자의 이해를 지나치게 해하 지 않는 범위 내에서 입법의 취지를 달성하기 위 한 합리적인 입법권의 행사이므로, 우선변제를 인 정받을 소액임차인 및 보증금의 범위와 기준을 정 함에 있어 특별시 및 광역시와 기타 지역에 차이 를 두고 있는 것은 재산권이나 평등권을 침해하는 것은 아니라고 판시하였다.1) 나. 판단시점 소액보증금의 최우선변제 적용여부 판단시점은 임차인이 임대차 계약을 체결한 시점이 아니라 원 칙적으로 집행법원의 배당시로 보아야 한다. 예컨 대 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 소액임차 인에 해당하지 않았다 하더라도 갱신과정에서 보 증금액이 줄어 배당시에는 법에서 정한 한도 이하 로 되는 경우라면 소액임차인에 해당한다. 다만, 경매개시결정기입등기 후에 임대차계약을 갱신하 여 보증금을 낮추어 소액임차인의 요건을 갖춘 경 우에는 임대인과 짜고 허위로 보증금액을 줄인 것 으로 추정하여도 무방할 것이다.2) 대법원도‘실제 임대차계약의 주된 목적이 주택 을 사용, 수익하려는 것인 이상 처음 임대차계약 을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 주택임대차 보호법상 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면 그 임 대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무 효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차 인은 소액임차인으로 보호 받을 수 있다’고 판시 하였다.3) 다. 임차인이2인이상인경우 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들 을 1인의 임차인으로 보아 각 보증금을 합산하여 소액임차인에 해당하는지의 여부를 결정하여야 1) 헌법재판소2000. 6. 29. 자98헌마36 전원재판부결정 2 )사법연수원, 주택임대차보호법, 2008, 193면 3 )대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결 註

14 法務士6 월호 論說 한다4)(법 시행령 제3조 제4항). 라. 소액전차인의문제 소액보증금에 관한 우선변제의 권리는 법 제8 조에 의하여 물권적 성질을 가지는 강력한 권리로 승격되었다 할 것인 바, 서민보호를 위한 이러한 강력한 입법취지에 비추어 임차인으로부터 적법 하게 전차한 소액전차권자도 보증금반환청구권에 관하여 소액임차인과 동일한 우선변제권을 가진 다. 다만 임차인 자신이 제8조에 의한 우선변제권 있는 소액임차인에 해당하는 경우에 한한다.5) 주택임차인이 제3자에게 전대한 이후에도 대항 력이 소멸되지 아니하고 그대로 존속하고 있다면 (즉, 전차인이 주민등록 전입신고를 마치고 주택 을 인도받아 점유를 계속하는 경우), 임차인은 그 임차권의 대항력을 취득한 후에 경료된 근저당권 의 실행으로 소유권을 취득한 자에 대하여 임대보 증금반환청구권에 기한 동시이행항변권을 행사하 여 반환을 받을 때까지는 적법하게 점유할 권리를 갖게 되고, 전차인 또한 임차인의 동시이행항변권 을 원용하여 임차인이 보증금을 반환받을 때 까지 주택을 적법하게 점유, 사용할 권리를 갖게 된다.6) 2. 소액보증금 가. 우선변제받는금액7) 2008년 8월 21일부터 시행하는 현행 주택임대 차보호법시행령에 따르면, 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역에서는 보증금 6,000만원 이하 임차인 중 2,000만원, 광역시(군 지역과 인천광역시 지역 제외)에서는 보증금 5,000원 이하 임차인 중 1,700원, 그 밖의 지역에 서는 보증금 4,000만원 이하 임차인 중 1,400만 원을 우선변제 받는다. 이와 같이 소액임차인이 우선변제를 받는 금액 은 소액보증금 전액이 아니라 보증금 중 일정액이 다8)(법제8조1항). 주택임대차보호법시행령이 계속적으로 개정되 면서 소액임차인의 보증금과 최우선변제금액이 조금씩 상향되고 있지만 아직도 실제의 현실과는 거리가 먼 금액으로 보인다. 따라서 지역별 현실 을 고려, 상당한 금액으로 증액하는 방향으로의 개정작업이 시급하다고 본다. 주택임대차보호법상 소액임차인 및 우선변제금 액의 범위는 다음과 같다. 4 )실무상 하나의 주택에 거주하는 임차인들이 각자 방 1개 씩에 거주함을 이유로 소액임차인으로서의 배당요구를 하는경우가종종있는바, 집행법원으로서는이들이가 정공동생활을 영위하고 있는지의 여부를 판단하기는 어 려울것이다. 따라서이경우에는다른채권자들이임차 인의 배당금에 대하여 이의를 하여 본안소송을 통하여 진 위를 가리게 되는 것이 보통이다. 5 )대법원 재판예규 제866-41호 주택임대차보호법 제8조에 대한 질의회답(재민 84-10) 6 )대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결 7 )현행법상 소액임차인이 우선변제 받는 금액은 지역별로 세종류로나뉘어차등적용되고있는바, 인구, 교육, 문화, 경제, 기타제반여건에 관한지역현실을 감안하여이들 지역을 더 세분화하는 방안이 적극적으로 검토되어야 할 필요성이 있다고 본다. 8 )따라서 우선변제 받는 소액보증금을 초과하는 나머지 금 액에대하여는, 계약서상확정일자를갖춘경우에법제3 조의 2 제2항의 규정에 따라 후순위 권리자 보다 우선변 제를받을수있다. 또한별도로전세권설정등기를경료 한 경우에도 전세권설정등기의 순위에 따라 나머지 금액 에 대한 변제를 받을 수 있을 것이다. 註

대한법무사협회 15 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권 나. 우선변제의한도금액 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택 가액의 2분의 1 범위내에서만 인정된다(법 제8조 제3항). 상가건물의 소액보증 금이 임대건물 가액(임대인 소유의 대지가액을 포 함)의 3분의 1 범위 내에서 인정되는 것과 차이가 있다(상가건물임대차보호법 제14조 제3항). 따라 서 우선변제를 받을 소액임차인이 여러 명인 경우 그들이 받아야 할 소액보증금의 합산액이 배당할 금액의 1/2을 초과하는 때에는 1/2에 해당하는 금 액을 한도로 하여 각자의 보증금의 비율에 따라 안분배당을 하게 된다.9) 여기에서‘주택가액’이라 함은 매각대금에 매각보증금에 대한 배당기일까 지의 이자, 몰수된 매각보증금 등을 포함한 금액 에서 집행비용을 공제한 실제로 배당할 금액을 말 한다.10) 다. 시행령개정전의담보물권자의지위 주택임대차보호법시행령은 부칙에서 주택임대 차보호법이 시행된 후 그 시행령이 개정되기 전에 이미 임차주택에 관하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의하도록 하는 경과규정 을두고있다.11) 따라서 임차인이 소액임차인에 해 당하는지의 여부는 담보물권의 설정일자를 기준 으로 하여 결정하여야 한다.12) 여기서의 담보물권자에 저당권자, 가등기담보 권자, 전세권자는 해당되지만 가압류채권자나 조 9 )이 때 소액임차인 상호간에는 대항력(주택의 인도와 주민등 록)의 취득시기의 선후에 관계없이 모두 같은 순위가 된다. 1 0 )대법원 2001. 4. 27. 선고 2001다8974 판결 11) 법정담보물권이 갖는 우선특권의 효력은 법률에 특별히 정한바없는이상, 그우선특권을설정한법률이제정 되기 전에 이미 성립한 질권이나 저당권에 대해서 까지 소급하여미친다고볼수는없다(대법원1990. 7. 10. 선 고89다카13155 판결). 1 2 )대법원 1993. 9. 14. 선고 92다49539 판결 ; 2002. 3. 29. 선고 2001다84824 판결 註 구분 지 역 소액임차인의 범위 우선변제금 시기 서울특별시, 직할시 그밖의지역 서울특별시, 직할시 그밖의지역 서울특별시, 직할시 그밖의지역 서울특별시, 광역시(군지역제외) 그밖의지역 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역 광역시(군, 인천제외) 그밖의지역 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역 광역시(군, 인천제외) 그밖의지역 2,000만원이하 1,500만원이하 3,000만원이하 2,000만원이하 4,000만원이하 3,500만원이하 3,000만원이하 6,000만원이하 5,000만원이하 4,000만원이하 700만원 500만원 1,200만원 800만원 1,600만원 1,400만원 1,200만원 2,000만원 1,700만원 1,400만원 300만원이하 200만원이하 500만원이하 400만원이하 84. 1. 1. ~ 87. 11. 30. 87. 12. 1. ~ 90. 2. 18. 90. 2. 19. ~ 95. 10. 18. 95. 10. 19. ~ 2001. 9. 14. 2001. 9. 15. ~ 2008. 8. 20. 2008. 8. 21. ~현재

16 法務士6 월호 論說 세채권자는 해당하지 않는다.13) 이에 따르면 현행법상 소액임차인에 해당하는 경우라도 구법 하에서는 소액임차인에 해당하지 않는 경우가 있을 수 있으며, 따라서 구법 시행 당 시에 이미 담보물권을 취득한 자에 대하여는 소액 임차인임을 이유로 대항할 수 없게 된다. 예를 들 어, 대전광역시 소재 주택에 대한 배당절차에서 배당권자가 ① 근저당권자 A(2007. 1. 1. 설정) ② 근저당권자 B(2008. 10. 10. 설정) ③ 임차인 C(보증금 4,000만원) ④ 임차인 D(보증금 3,000 만원)가 있는 경우의 배당순위를 보면, 1순위는 임 차인 D(소액보증금 1,400만원, 선순위 근저당권 자 A에게 대항할 수 있으므로), 2순위는 근저당권 자 A, 3순위는 임차인 D(소액보증금 잔액 300만 원,근저당권자 B에게 대항할 수 있으므로), 4순위 는 임차인 C(소액보증금 1,700만원, A에게는 대 항할 수 없으나 B에게는 대항할 수 있으므로), 5 순위는 근저당권자 B가 된다. Ⅲ. 우선변제권 행사의 요건 1. 법 제3조 제1항의 대항요건을 갖출 것 가. 대항요건의내용 주택임대차보호법 제3조 제1항은 대항력의 요 건으로서 주택의 인도와 주민등록의 두 가지를 규 정하고 있다. 채권계약에 불과한 임대차에 대하여 위 두 가지 대항력을 갖춘 경우에는 등기 없이도 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 점에 특색이 있다 할 것이다. 소액임차인이 우선 변제권을 행사하기 위하여는 첫 경매개시결정등 기‘전’에 주택의 인도와 주민등록이라는 두 가지 의 대항요건을 갖추어야 한다.14) 대항력이 발생하는 시기는 주택의 인도와 주민 등록을 마친 다음날부터 이다(법 제3조 1항) .‘다음 날’부터 대항력이 생긴다 함은 오전 0시부터 대항 력이 생긴다는 의미이다.15) 따라서임차인의전입 신고일 다음날에 저당권이 설정된 경우, 대항력은 모두 같은 날 발생하게 되지만 전입신고의 효력은 다음날 0시부터 발생하는 반면 저당권설정은 빨라 야 법원에 접수할 수 있는 시각이 오전 9시이므로 임차권이 저당권에 우선하게 된다.16) 제3자가인도 와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등 기까지 경료하였음에도 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측의 피해 등을 방지하기 위하여 임차인보다 등기를 경 료한 권리자를 우선 시키고자 하는 취지이다.17) 이와 같이 주택임대차보호법에서 주택의 인도 와 주민등록(전입신고)을 대항요건으로 규정18)하 고 있는 것은 무엇보다도 거래의 안전을 위하여 제3자가 명백히 알 수 있도록 하는 공시방법으로 서 입법화한 제도라 할 것이다. (1) 주택의 인도 주택의 인도는 점유의 이전을 말하며 민법상 인 13)확정일자를 갖춘 임차인도 여기에 포함되는가에 관하여 의견대립이 있으나 확정일 임차인은 부동산담보권자와 유사한 지위에있다는 판례(대법원1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결)를 근거로 긍정함이 타당하다고 본다 (법원실무제요민사집행Ⅱ, 469면). 법원실무도이에따 르고 있는 것으로 보인다. 14)확정일자를 갖춘 임차인으로서 배당받는 경우에는 소액 임차인으로서 배당받는 경우와는 달리 경매개시결정등 기 이후에 대항요건을 갖추어도 무방하다. 15)상가건물의 경우에도 건물의 인도와 사업자등록을 마친 ‘다음날’부터 대항력이 발생한다(상가건물임대차보호법 제3조제1항). 1 6 )대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결, 2001. 9. 18. 선고2001다30902 판결 17)사법연수원, 주택임대차보호법, 2008, 84면 18)일본의 경우 인도만을 대항력 취득의 요건으로 정하고 있으며(차지차가법제31조제1항), 독일의경우에도인도 만을 대항력의 취득요건으로 하고 있는 점(민법 제566 조)이 우리나라와 다르다. 註

대한법무사협회 17 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권 도방법에는 현실의 인도, 간이인도, 목적물반환청 구권의 양도에 의한 양도, 점유개정에 의한 양도19) 등 네 가지가 있다. 이 중에서 점유개정에 의한 인 도의 경우에는 인도로 볼 수 없다는 견해20)가있으 며, 대법원 판례는 제3자가 임차권의 존재를 외부 에서 용이하게 알 수 없어 공시방법으로서의 기능 을 다하지 못하므로 제3자가 임차권의 존재를 명 백하게 인식할 수 있는 경우에 한하여 인도로 볼 수 있다고 판시하였다.21) (2) 주민등록 주민등록이란 30일 이상 거주할 목적으로 대한 민국 내에 주소 또는 거소를 가진 자가 거주지를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장에게 일정한 사 항을 신고하여 주민등록표에 등록하는 것을 말한 다(주민등록법 제6조, 7조, 10조). 주민등록은 전 입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 본다 (법 제3조 제1항). 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존 재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방 법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 대항력의 요 건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계 가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식 할 수 있는 정도가 되어야 한다.22) 주민등록은 임차인 본인 뿐만 아니라 그 배우자 나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다.23) 따라서 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등 록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우에는 대항력을 상실하지아니한다. 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주 하지 않고 그 곳에 주민등록을 하지 아니한 경우 라 하더라도 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차 주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 주 민등록을 마친 때에는, 이로써 당해 주택이 임대 차의 목적이 되어 있다는 사실이 충분히 공시될 수 있으므로 임차인은 주택임대차보호법에서 정 한 요건을 적법하게 갖추었다고 할 것이다.24) 결국 임차인의 대항요건은 전차인의 직접점유 및 주민 등록으로써 적법, 유효하게 유지, 존속된다 할 것 이다. 다만 간접점유자인 임차인이 주민등록을 그 대로 두고 그 주택에 거주하는 직접점유자인 전차 인이 주민등록을 마치지 아니한 경우에는 대항력 을상실하게된다.25) 외국인의 경우 출입국관리법에 의한 외국인등록 및 체류지 변경신고는 주민등록 및 전입신고에 갈 음한다(출입국관리법 제88조의 2 제2항). 따라서 외 국인이 주택을 임차하여 출입국관리법에 의한 체류 지 변경신고를 하였다면 거래의 안전을 위하여 임 차권의 존재를 제3자가 명백하게 인식할 수 있는 공 시의 방법으로 마련된 주택임대차보호법 제3조 제1 항 소정의 주민등록을 마쳤다고 보아야 한다.26) 19)점유개정에 의한 인도란 소유자가 점유, 사용하던 주택을 매도하면서 그 매수인으로부터 당해주택을 임차하는 경 우로서, 주민등록이이미임차인앞으로되어있는상태 이므로 매수인 명의로 소유권이전등기가 경료된 경우에 한하여 임차인으로서의 주민등록이 공시될 수 있을 것이 다. 판례도같은취지로이경우매수인명의로소유권이 전등기가 경료된‘다음날’부터 대항력을 취득한다고 판 시하고 있다.(대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결) 20)이은영,“주택임대차보호법의 개정에 관한 연구”,「법조」 1982, 4, 20면; 이윤승, 전게논문(각주11), 159면 21) 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 2 2 )대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결 ; 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 ; 2000. 3. 23. 선고 99다 67690 판결; 2001. 1. 30. 선고2000다58026, 58033 판결; 2007. 2. 8. 선고2006다70516 판결 2 3 )대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정 2 4 )대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결 ; 1995. 6. 5.자94마2134 결정 25)대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결 26)서울지방법원 1993. 12. 16. 선고 93가합73367 판결, 1999. 7. 23. 전문개정되기전의주민등록법시행령제 6조 하에서도 외국인 등록 및 체류지 변경신고를 주민 등록 및 전입신고로 보았다. 註

18 法務士6 월호 論說 법인이 임차한 주택에 관하여 법인의 직원이 주 민등록을 한 경우, 주택임대차보호법은 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에 서 제정된 것이지 법인을 그 보호대상으로 할 수 없는 점과 법인은 주민등록을 구비할 수 없는 점 에 비추어 법인의 직원이 주민등록을 마쳤다 하여 도 대항력이 생기지 않는다.27) 나. 대항요건의존속시기 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 대 항력의 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니라, 그 대항력을 유지하기 위하여 계속하여 존속하고 있어야 할 대항력의 존속요건이기도 하다.28) 구민 사소송법 하에서의 판례는 위 대항요건을 배당요 구 종기인 경락기일(매각허가결정일)까지 유지하 여야 한다고 판시하였으나, 현행 민사집행법은 배 당요구의 종기와 매각허가결정기일을 분리하고 있으므로 집행법원이 별도로 정하여 공고한 배당 요구의 종기까지 위 대항요건을 계속 유지, 존속 하여야 한다고 봄이 타당할 것이다.29) 2. 배당요구를 하였을 것 가. 배당요구 임대차 조사만으로는 소액임차권의 여부를 분 명하게 알 수 없고, 달리 집행법원이 경매절차상 소액임차권의 존재를 확실히 알 수 있는 방법이 없을 뿐만 아니라, 경매절차 진행 중에 소액임대 차 관계가 소멸 또는 종료되는 경우도 많으며 대 항력 있는 소액임차인은 임대차가 종료한 경우 보 증금의 우선변제를 청구할 수도 있고 양수인(매수 인)에게 보증금의 반환청구를 할 수도 있으므로 비록 소액임차인에 해당하는 경우라 하더라도 경 매절차에서 소액보증금의 우선변제를 받기 위하 여는 반드시 배당요구를 하여야 한다.30) 단순히 이해관계인으로 권리신고를 한 것만으 로는 배당요구를 한 것으로 볼 수 없고 다시 배당 요구를하여야한다.31) 다만, 권리신고를 하면서 임대차계약서와 주민등록등본을 제출하였다면 비 록 엄격한 의미의 배당요구는 없었다 하더라도 배 당요구를 한 것으로 봄이 상당하다.32) 배당요구에 따라 매수인이 부담하여야 할 부담 액이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요 구 종기가 지난 후에 배당요구를 철회할 수 없다 (민사집행법 제88조 제2항). 따라서 대항력과 우 선변제권을 모두 갖춘 임차인이 배당요구를 한 후 에 배당요구 종기가 지나서 배당요구를 철회하는 것은 허용되지 아니한다. 임차권등기명령에 기한 임차권등기를 마친 임 차인은 민법상 등기된 임차권자의 지위와 다를 바 없고, 등기부상 위의 권리자이므로 민사집행법 제 90조 제3호 소정의 이해관계인이 된다. 따라서 이 러한 등기를 마친 임차인(소액임차인 포함)은 법 률상 당연히 배당요구를 한 것으로 보아야 하므로 2 7 )대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결, 그러나 주택임 대차보호법제3조제2항이신설됨으로써(2007. 11. 4. 시 행) 국민주택기금을재원으로하여저소득층무주택자에 게 주거생활안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법 인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마 쳤을때에는대항력을취득할수있게되었다. 대항력이 인정되는 법인은 대한주택공사법에 따른 대한주택공사와 지방공기업법 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립 된 지방공사로 한정하고 있다(법시행령 제1조의 2). 2 8 )대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다25461 판결 ; 2008. 3. 13. 선고 2007다54023 판결 2 9 )대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결 30)재판예규 제866-41호, 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답 문4번(재민 84-10) ; 제1151호, 경매절차진행 사실의 주택임차인에 대한 통지(재민 98-6) 31)재판예규 제866-41호, 문5번(각주 26) 32)법원실무제요 민사집행(Ⅱ), 462면 ; 사법연수원, 주택임 대차보호법, 2008, 197면 註

대한법무사협회 19 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권 우선변제를 받기 위하여 별도로 배당요구를 할 필 요가없다.33) 나. 부당이득금반환청구권 임금채권, 주택임대차보증금(소액보증금 포함) 반환청구권 등 우선변제권이 있는 채권자라 하더 라도 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 아니하 면 매각대금으로부터 배당을 받을 수 없고, 그 뒤 배당을 받은 후순위 채권자들을 상대로 부당이득 금반환 청구를 할 수도 없다.34) 이는최우선변제권 이 인정되는 소액임차인이나 임금채권자의 경우 에도마찬가지이다.35) 다만 예외적으로 체납처분 의 청산절차에서 절차주관자는 임금채권자에게 우선적으로 배분할 금액을 직권으로 확정하여야 하므로 압류재산 매각대금 배분시 까지 배분요구 를 하지 않은 우선변제권 있는 임금채권자는 그 뒤 배분을 받은 후순위 채권자를 상대로 부당이득 반환청구를 할 수 있다.36) 3. 기타 관련 문제 가. 경매또는공매절차에서의매각 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖 춘 임차인의 경우에 대항력은 경매절차나 체납처 분(공매)에 의하여 매각된 경우는 물론이고 매매, 증여, 상속, 대물변제 등으로 인한 경우에도 인정 되는 반면에, 우선변제권은 민사집행법에 의한 경 매절차 또는 국세징수법에 의한 공매절차에 의하 여 매각된 경우에만 인정된다.37) 나. 임대차의종료여부 법 개정 전에는 법 제3조의 2 제1항 단서가 준 용되어 양수인에게 대항할 수 있는 경우는 임대차 의 종료를 요건으로 하였으나, 이번 개정으로 단 서가 삭제되었으므로 더 이상 요건이 아니라는 것 은 확정일자를 갖춘 임차인의 경우와 동일하다.38) 다. 소액보증금의수령과주택인도의무(명도확인서) 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니 하면 보증금을 수령할 수 없으므로(법 제3조의 2 제3항) 매수인이 임차인으로부터 주택을 명도받았 다는 명도확인서를 제출하여야 집행법원으로부터 배당금을 수령할 수 있게 된다.39) 즉, 우선변제권 이 있는 임차인은 임차주택의 매각대금으로부터 다른 채권자들보다 우선하여 보증금을 변제받음과 동시에 임차목적물을 인도할 의무가 있는 것이다. 그러나 임차인의 주택명도의무가 보증금반환의무 보다 선행되어야 한다는 의미는 아니다.40) 전세권자의 경우에도 전세금의 지급과 목적물 의 인도가 동시이행관계에 있으므로 임차인과 마 찬가지로 매수인의 명도확인서가 필요하다 할 것 이다. 임차인이 주택을 매수인에게 인도하였음에 도 불구하고 임차인과의 감정대립 등으로 인하여 33)대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결 34)대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결 등 35)대 법원 1996. 12. 20. 선고 95다28304 판결 ; 1997. 2. 25. 선고 96다10263 판결 ; 1997. 4. 25. 선고 96다55709 판결 36)대법원 2003. 1. 24. 선고 2002다64254 판결 37)사법연수원, 197면(각주 2번) 38)사법연수원, 198면(각주 2번) 39)이에 대하여 주택임대차보호법 제8조에서 같은 법 제3조 의 2 제3항을 준용한다는 규정이 없으므로 명도확인서가 필요없다는견해가있다. 그러나임차보증금의반환은임 차목적물의 인도와 동시이행관계에 있으므로(대법원 1992. 5. 12. 선고 91다35823 판결 ; 1990. 12. 21. 선고 90다카 24076 판결 등) 이 견해는 타당하지 않다고 본다. 현재 법 원실무에서도 소액임차인에 대한 배당금 지급시 임대차계 약서, 주민등록등본, 명도확인서(매수인의인감날인및매 수인의인감증명서첨부)의제출을요구하고있다. 이때임 차인이 명도확인서를 제출하지 아니하면 집행법원은 임차 인에게 배당금을 교부하지 않고 공탁절차를 취하게 된다. 40)대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결 등 다수. 註

20 法務士6 월호 論說 매수인이 명도확인서의 교부를 거부하는 경우에 는다른방법41)으로 명도하였다는 점을 입증하여 도무방하다. Ⅳ. 우선변제권과 매수인과의 관계 1. 매수인에 대한 대항력이 없는 경우 임대차보다 먼저 이루어진 근저당권에 터잡아 주택을 매수하여 소유권을 취득한 자(낙찰인)에 대 하여는 임차권으로써 대항할 수 없고, 설령 임차인 이 주택임대차보호법 소정의 소액임차보증금의 임 차인이라 할지라도 임차주택의 경매절차에서 보증 금을 지급받지 못한 이상 임차주택의 매수인에 대 하여 보증금의 우선변제를 요구할 수는 없다.42) 2. 매수인에 대한 대항력이 있는 경우 (=대항력 있는 임차인) 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인은 임대 차존속 주장과 우선변제권 중에서 선택적으로 행 사할 수 있으므로(겸유설)43) 임차인이경매절차에 서 우선변제권을 행사하지 아니하였다 하여 매수 인에게 임대차로써 대항할 수 없다거나 임차보증 금 반환채권을 포기한 것으로 볼 수 없다.44) Ⅴ. 소액보증금의 배당순위 1. 일반채권자와의 관계 일반채권자는 모두 소액보증금 채권보다 후순 위이다. 가압류채권자 역시 일반채권자로서 등기 의 선후에 관계없이 소액보증금보다 후순위이며, 따라서 주택임대차보호법 시행 전에 등기를 마친 가압류채권자에 대하여도 소액보증금 채권이 우 선한다. 다만, 가압류의 피보전권리가 우선변제권 있는 채권(예컨대, 근로자의 임금채권 등)임이 소 명된 경우에는 가압류채권으로서도 해당 법률에 근거한 우선변제를 받을 수 있다. 이 때 우선변제 권 있는 채권에 대하여는 배당표 확정시까지 소명 하여야한다.45) 2. 조세채권과의 관계 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금은 당해 세인지의 여부에 관계없이 국세, 지방세 및 그 가 산금보다 우선하여 변제를 받는다(국세기본법 제 36조 제1항 제4호, 지방세법 제31조 제2항 제4호). 다만 조세의 납부기한이 이미 1984. 12. 31. 이 전에 도래한 것에 대하여는 우선하지 못한다. 위 규정은 그 시행일인 1985. 1. 1. 이후 최초로 납부 기한이 도래하는 분부터 적용되기 때문이다(국세 기본법 부칙 제6조, 지방세법 부칙 제5조). 41)예컨대 통반장의 확인서, 아파트관리소장의 확인서, 집행 법원에의 사실조회신청 등을 통하여 명도사실을 확인하 는방법도있을것이다. 위방법중법원에사실조회를 신청하는 경우에는 법원에서 다시 관할 경찰서 등에 명 도확인을촉탁하는방법으로행하게될것이다(윤경, 민 사집행의실무, 육법사, 2008, 1440면). 다른모든방법 도 불가능할 경우 소를 통하여 명도확인을 받는 방법 밖 에는없을것이다. 42)대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카844 판결 43)대법원은 주택임대차보호법 소정의 요건을 갖춘 임차인 은 임차인의 보호를 위한 위 법의 취지에 비추어 볼 때 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 소 액의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변 제를 받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리 를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두 가지 권리 중 하나 를 선택하여 행사할 수 있다고 보아야 하며 임차인이 경 매절차에서 배당요구신청을 하였다가 이를 취하하였다 하여 이를 그 권리의 포기라고 볼 수는 없다고 판시하여 겸유설의입장을취하고있다(대법원1987. 2. 10. 선고 86다카2076 판결: 1992. 7. 14. 선고92다12827 판결: 1997. 8. 22. 선고96다53628 판결등). 44)대법원 1992. 7. 14. 선고 92다12827 판결 45)대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다4870 판결 註

대한법무사협회 21 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권 당해세46)는 소액보증금채권과 우선변제되는 임금 채권을 제외하고는 어떠한 채권에도 우선하게 된다. 3. 임금채권 등과의 관계 근로기준법의 규정에 따르면, 근로자의 임금, 퇴직금, 산재보험금 기타 근로관계로 인한 채권은 우선변제권 있는 권리를 제외하고는 이에 대항할 수 없는 조세채권 및 공과금 기타 채권에 우선하 고, 그 중에서 최종 3월분의 임금과 최종 3년간의 퇴직금 및 재해보상금은 질권 또는 저당권에 의하 여 담보된 채권, 조세, 공과금 및 다른 채권에 우 선하여 변제받는다(제38조 제2항, 다만 부칙에 경 과규정있음). 따라서 소액보증금 채권과 근로자의 최종 3월 분임금,47) 최종 3년간의 퇴직금 및 산재보험료 채 권은 모두 우선채권으로서 주택임대차보호법과 근로기준법이 다같이 상호간의 우열을 정하고 있 지 아니하고 양 법의 입법취지를 모두 존중할 필 요가 있으므로 상호 동등한 순위로 배당하여야 한 다. 다만, 근로자의 나머지 임금채권보다는 소액 보증금이 우선하게 된다. 따라서 실무에서는 최우선소액보증금, 근로자 의 최종 3월분 임금, 근로자의 최종 3년간의 퇴직 금, 재해보상금 채권이 배당절차에서 경합되면 모 두 공동 제1순위로서 채권금액에 비례하여 안분배 당(평등배당)을 하게 된다.48) 4. 재산형, 과태료 채권과의 관계 벌금, 과료, 추징, 과태료, 소송비용, 비용배상 또는 가납의 재판은 검사의 명령으로 집행한다(민 사집행법 제60조, 형사소송법 제477조 제1항). 재 산형이나 과태료는 조세라든가 특별한 공과금과 는 달리 우선배당에 관한 아무런 규정이 없으므로 일반채권과 동일하게 배당49)한다. 따라서 소액보 증금 채권보다는 당연히 후순위가 된다. 5. 기타 공과금채권자와의 관계 국민건강보험법과 산업재해보상보험법은 각 보 험료의 징수를 국세 및 지방세의 다음으로 한다고 규정하고 있는 바, 건강보험료, 국민연금료 등의 채권은 모두 소액보증금보다 후순위이다. 6. 담보권자와의 관계 소액보증금의 우선변제권을 인정하는 법률이 제정되기 전에 이미 성립한 담보권에 대해서까지 우선변제권의 소급효가 미치는 것이 아님은 당연 하다. 또한 주택임대차보호법 및 같은 법 시행령 부칙 2항은 소액보증금의 액수를 개정함에 있어 보증금 액수가 변동되기 전의 담보물권 취득자에 대하여는 종전의 규정에 따르도록 하는 경과규정 을 두고 있다. 따라서 현행법 하에서는 소액임차 인에 해당하는 경우라도 담보물권이 구법하에서 발생한 경우에는 구법을 기준으로 소액임차인 여 46)당해세에는 국세로 상속세, 증여세, 재평가세가 있고 지 방세로는재산세, 자동차세, 종합토지세, 도시계획세, 공 동시설세가있다. 지방세중취득세와등록세는헌법재 판소의 결정에 비추어 당해세로 인정하지 않는 것이 실 무례이다(법원실무제요 민사집행Ⅱ 494면). 47)최종 3월분의 임금채권의 범위는 퇴직의 시기를 묻지 아니하고 사용자로부터 지급받지 못한 최종 3월분의 임 금을말하는것이고, 반드시사용자의도산등사업폐지 시로부터 소급하여 3월 내에 퇴직한 근로자의 임금채권 에한정하여보호하는취지는아니다(대법원1996. 2,. 23. 선고 95다48650 판결). 48)대법원 재판예규 송민 91-2 50)이 때 소명자료로는 검사의 집행명령등본(또는 사본)과 집행하여야 할 채권의 내용이 적힌 재판서의 등본(또는 사본)을 제출하면 될 것이다. 49)검사의 명령에 의하여 집행하는 벌금 등의 채권 역시 배 당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 집행법원으로부 터 배당을 받을 수 있다. 註

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