대한법무사협회 11 임차주택의 경매와 우선변제의 대상 매절차에 모두 참가한 소액임차인이 우 선변제를 받는 방법 여하. ※갑설(매각대금 1/2 기준설) : 먼저 경매되는 목적물의 매각대금의 1/2 한도 안에서 우선 변제를 받고, 만일 잔여 보증금이 있으면 후 에 경매되는 목적물의 매각대금 1/2의 한도 안에서 다시 우선변제를 받는다. ※을설(주택, 대지 전액기준설) : 주택, 대지 중 의 어느 하나만이 먼저 경매되더라도 일단 감정 등에 의해 그 전체의 가액을 평가하고, 그 1/2범위 안에서 먼저 경매되는 목적물의 매각가액 전부로부터 소액보증금의 우선변 제를 받을 수 있고, 잔여 보증금이 있으면 후 에 경매되는 목적물의 매각대금 중에서 우선 변제를받는다. 답. 갑설이 타당하다. (4) 관련문제 - 후순위권리자의 대위 먼저 시작된 배당절차에서 임차인이 전부 배당 을받게되면그로인하여배당을못받게된후순 위권리자는 임차인을 대위하여 나중의 배당절차 에 참가할 수 있다(민법 제368조 제2항). 이렇게 대위하여 배당절차에 참가할 수 있게 한 것은 임 차인보다 후순위인 담보권자가 건물과 대지에 관 한 경매의 시기가 다르다는 사정에 의하여 경매가 동시에 진행된 경우보다 불이익을 받는 것을 방지 하기위함이다.19) 3. 나대지에 저당권이 설정된 후 비로소 주택이신축된경우 (1) 의의 건물이 없는 나대지에 저당권이 설정된 후 신축 된 주택에 관하여 임대차관계가 형성된 다음 저당 권자가 대지와 건물의 일괄경매를 신청하거나 대 지만을 경매신청한 경우이다. 이해의 편의를 위해 소액임차인의 경우와 확정일자 임차인의 경우로 나누어살펴본다. (2) 소액임차인의 경우 ㈎ 건물이 없는 나대지의 경우에는 소액임차인 을 고려하지 아니하고 대지의 감정가액을 기준으 로 채권최고액의 한도로 삼아 담보권을 설정하는 것이 금융거래의 현실이다. 그런데 담보권 설정 당시 담보가치를 산정함에 있어 전혀 고려하지 아 니하였던 건물이 그 후에 신축되어 임대차계약이 체결되고 경매절차에서 소액임차인이 배당요구를 하여 대지 및 건물의 환가대금에서 우선변제를 받 아간다면 담보물권자에게 불측의 손해를 줄 수 있 어 담보물권제도를 약화시키고 거래의 안정을 해 치는 결과를 초래하게 된다. 따라서 이 경우 소액 임차인은 신축된 주택이 경매되어 그 환가대금에 서 소액보증금을 우선변제를 받는 것은 별론으로 하고, 나대지에 근저당권설정등기가 마쳐진 후에 건축된 주택을 임차한 소액임차인이 대지의 환가 대금에 대하여 선순위 근저당권자보다 우선변제 를 받을 수 없도록 제한할 필요가 있다. ㈏ 이 경우에도 소액임차인의 보호를 위해 우선 변제권이 인정되어야 한다는 견해20)도 있으나, 대 법원은 나대지에 저당권이 설정된 후에 비로소 건 물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소 액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자 가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나 치게 확대되어 부당하다고 하면서, 이러한 경우 19)민일영(주4), 299면 ; 최환주,“상가건물 임차인 보호에 관한 연구-경매절차를 중심으로-”, 전남대학교 대학원 법학박사학위논문(2007.8), 172면 20)권용산,“상가건물임대차보호법의 문제점과 개선방안”, 청주대학교대학원법학박사학위논문(2002.12), 107면; 신택호(주6), 48~49면 註
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