16 法務士9 월호 論說 대지에 대한 근저당권자에 우선하여 배당을 받을 수 있다고 풀이하고 싶다. 4. 등기된 주택이 존재하는 대지에만 경 매가진행된경우31) (1) 의의 대지상에 등기된 주택이 존재함에도 불구하고 어떠한 사정으로 대지만에 대하여 저당권이 설정 되어 그 담보권의 실행으로 경매가 진행되는 경우 또한 대지에 대하여만 일반채권자의 강제경매신 청에 의하여 경매가 진행되는 경우이다. (2) 소액임차인의 경우 금융거래의 실무상 주택을 담보로 대출을 할 때 에는 대지 및 주택의 감정가액에서 방 1개마다 일 정액의 소액보증금을 공제(이른바 방수공제)한 나 머지 가액의 범위 내에서 담보권을 설정하고 있다. 대지에 대한 담보권설정 당시에 이미 등기된 주택 이 존재하였다면 소액임차인을 고려하여 담보가치 를 산정하였을 것이므로, 소액임차인이 대지의 환 가대금에서 우선변제를 받더라도 담보권자에게 불 측의 손해를 주어 거래의 안정을 해치는 결과를 초 래하지 않을 것이다. 따라서 사회적·경제적 약자 인 소액임차인을 사회보장적 차원에서 특별히 보 호하려는 이 법의 입법취지를 감안할 때 이러한 경 우에도 소액임차인은 최우선변제를 받을 수 있다 고 보아야 할 것이다. 판례도 같은 입장이다. <판례 7> 대법원 1999.7.23. 선고 99다25532 판결 “임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐 만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다 고 규정하고 있는 주택임대차보호법(1999.1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입 법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연 히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등 을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행 으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보 증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나, 이 와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시 에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적 용될 수 있는 것이고……” (3) 확정일자 임차인의 경우 확정일자 임차인은 대항요건 및 확정일자를 갖 춘 시점에 의하여 우선순위가 결정되므로 주택임 차인보다 앞서는 대지의 저당권자는 확정일자 임 차인에 의하여 아무런 영향을 받지 않는다. 또 확 정일자를 갖춘 임차인보다 후순위인 저당권자는 대지만을 담보로 취득할 당시 등기된 주택에 관한 임차인의 존재유무를 충분히 예견할 수 있었기 때 문에 저당권자나 일반채권자에게 불측의 손해를 입힐 소지는 매우 적다고 할 것이다. 따라서 대지 만에 대하여 저당권이 설정되어 그 담보권의 실행 으로 경매가 진행되는 경우 또는 대지에 대하여만 일반채권자의 강제경매신청에 의하여 경매가 진 행되는 경우에도 등기된 주택의 확정일자를 갖춘 임차인은 대지의 환가대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다고 봄이 타당하다.32) 31)뒤에서 살펴 볼 대법원 2007.6.21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결이 나오기 전까지는 주택이 등기된 경우 와 미등기인 경우의 해석론이 달랐기 때문에 이를 구별 하여논의할실익이있었으나, 위전원합의체판결에따 라 주택이 등기된 경우이든 미등기인 경우이든 주택임차 인이 대지의 환가대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다 는점에서는동일하게취급해도무방하다. 다만, 연혁적 인 측면에서 이를 구별하여 살펴보는 것이다. 3 2 )강신중(주21), 467면 註
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