대한법무사협회 17 임차주택의 경매와 우선변제의 대상 5. 미등기 주택이 존재하는 대지에만 경매가진행된경우 (1) 의의 대지상에 존재하는 주택이 미등기인 관계로 대 지만에 대하여 저당권이 설정되고 그 담보권의 실 행으로 경매가 진행되는 경우 또한 대지에 대하여 만 일반채권자의 강제경매신청에 의하여 경매가 진행되는 경우이다. 주택의 경우 신축 후 소유권보존등기를 마치는 것이 보통이지만, 여러 가지 사정33)으로인해미등 기인 상태로 임대차를 하는 경우도 흔히 있을 수 있기 때문에 이러한 경우 미등기 주택의 임차인이 대지의 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있는지 여부가문제된다. (2) 2001년 종전 대법원판결 ㈎ 이 문제와 관련하여 종전 판례는 미등기주택 의 소액임차인이 그 대지의 환가대금에 대해 우선 변제권을 행사할 수 있기 위해서는 그 주택이 임 대차 후에라도 소유권등기가 거쳐져 경매신청의 등기가 되는 경우로 제한함으로써 사실상 미등기 주택 대지의 환가대금에 대한 소액임차인의 우선 변제권을 부정하였다. <판례 8> 대법원 2001.10.30. 선고 2001다39657 판결34) “주택임대차보호법 제8조에 의하여 다른 담 보물권자보다 우선변제를 받을 주택임차인은 제1항의 규정상, 그 임차주택에 대한 경매신청 의 등기 전에 주택을 인도받고 전입신고를 마쳐 야 하는 것이며 그 요건을 갖추었을 때에만 제3 항에 의하여 주택의 경락가액(대지가액을 포함) 의 2분의 1의 범위 안에서 최우선변제를 받게 된다. 그리고 그 제1항의 요건이 설정된 것은 민 사소송법 제608조 제1항이 압류채권자의 채권 에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 경락 인에게 인수하게 하거나 매각대금으로 그 부담 을 변제함에 부족 없음이 인정된 경우가 아니면 매각하지 못한다고 규정하고 있는 것과 관련하 여 임차주택의 경매신청인이 그 부동산의 등기 부 기재를 토대로 삼아 그 주택과 대지의 부담 을 알아 볼 수 있게 함으로써 매각의 가능성을 판단하여 경매진행 여부를 결정할 수 있도록 하 려는 데 있다. 그런데 소유권등기가 되지 아니 한 임차주택에 있어서는 그 토지나 그 토지상의 지상건물의 등기부 기재로써는 그 주택의 유무 나 임차인의 유무 등 대지의 부담사항이 파악되 지 않는 것이다. 따라서 주택임대차보호법 제8 조의 규정에 의해 건물이나 토지의 경락대금에 서 우선변제를 받기 위해서는 그 임대차의 목적 물인 주택에 관하여 그 임대차 후에라도 소유권 등기가 거쳐져 경매신청의 등기가 되는 경우이 어야 한다. 그렇지 아니한 경우라면 근저당권자 의 경매신청의 등기와 임차인의 주택인수 및 전 입신고라는 각 공시방법이 우선순위 비교의 기 준으로 될 수 없어서 경매신청인은 부동산 위의 부담의 유무나 그의 범위를 파악하기 어려울 것 이기때문이다.” ㈏ 위 판결의 사안은 소액임차인에 관한 것인 데, 확정일자를 갖춘 임차인의 경우에도 마찬가지 33)건축비용의 담보목적으로 신축될 주택의 소유권을 건축 업자앞으로유보시켜두는경우, 보존등기에필요한등 록세등각종조세상의이유, 건축법위반으로인하여 사용승인을 받지 못한 경우 등이 있다. 34)이 판결에 대한 평석은, 김성수(주8), 485면 이하 ; 박창 수(주5), 146면이하; 윤경(주8), 55면이하; 이옥형(주 5), 115면이하참조 註
RkJQdWJsaXNoZXIy ODExNjY=